청주지방법원 2026타경50806. 충청북도 진천군 덕산읍 두촌리 영무예다음1차 108동 402호, 전용 84.9364㎡ 아파트입니다. 소유자 조순옥은 2021년 7월 19일 거래가 237,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 새청주신용협동조합 가압류가 등기됐고, 2026년 성심신용협동조합의 가압류 및 강제경매개시결정으로 이어졌습니다.

권리관계를 보면 이전 소유자인 주식회사영무건설과 관련된 우리은행 근저당권은 2021년 7월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 주목할 말소기준권리는 2022년 11월 29일 새청주신용협동조합 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 권리는 매각으로 정리될 것으로 분석되며, 확인된 임차인도 없습니다.

그렇다고 바로 입찰할 만한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 2026년 2월부터 10월까지의 동일평형 실거래 평균은 294,666,666원이고, 최신 2026년 10월 거래가격도 313,000,000원입니다. 신건 최저가 326,000,000원은 평균은 물론 최신 거래가격보다도 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 첫 가압류가 말소기준

이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 2015년 설정됐던 우리은행 근저당권과 관련 변경등기는 2021년 7월 말소 처리됐습니다. 이후 2022년 11월 29일 접수된 새청주신용협동조합의 가압류가 현재 권리분석의 기준이 됩니다.

2026년 5월 28일 성심신용협동조합 가압류가 추가됐으며, 2026년 7월 16일 해당 가압류의 본압류 이행을 수반하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.

임차인 및 점유관계

확인된 임차인 없음 — 실제 임차인 0명. 따라서 임차보증금 미배당분을 낙찰자가 인수하는 구조는 나타나지 않습니다. 대항력 임차인이나 임차권등기에 따른 별도 인수금도 확인되지 않습니다.

다만 임차인이 확인되지 않는다는 사실과 현재 점유자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 입찰 전 현황조사서 및 매각물건명세서를 확인하여 실제 점유자와 인도 가능성을 재점검해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 110.6%

영무예다음1차 동일평형(전용 약 84.91~84.95㎡)의 2026년 2월~10월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 294,666,666원이며, 최신 거래가격은 2026년 10월의 313,000,000원입니다.

거래가격은 275,000,000원~313,000,000원에 분포합니다. 본건 최저가 326,000,000원은 최근 평균보다 31,333,334원 높으며, 최신 거래가격 313,000,000원보다도 13,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)

위 배당표는 현재 회차의 계산상 추정치입니다. 집행비용 5,364,000원, 가압류 채권 200,000,000원을 반영한 후 잔여금 120,636,000원으로 계산되어 있습니다. 신청 청구액 451,292,869원은 이 배당 계산에 전액 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다. 실제 배당 및 소유자 잔여금은 확정된 결과가 아닙니다.

회차별 가격·배당 시나리오

미배당 0원은 배당 시나리오에 반영된 가압류 채권 200,000,000원을 기준으로 한 계산값입니다. 신청 청구액 451,292,869원의 충족 여부까지 의미하지 않습니다. 세 회차 모두 신청 청구액 전액 충족으로 계산된 상태는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진천군 덕산읍 두촌리 소재 옥동초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 북동측 약 12m 포장도로 및 남측 약 15m 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물. 2015년 준공된 691세대 아파트단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 22층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·난방·공용 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 지구단위계획구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 포함되며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 사항이 있습니다. 공시지가는 505,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 아파트로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 공부와 현황의 차이도 별도로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일평형 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 275,000,000원부터 313,000,000원까지 차이가 있습니다. 매도 시 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래 기준으로 응찰가 결정. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 평균 294,666,666원과 최신 거래가격 313,000,000원보다 모두 높습니다. 감정가만을 기준으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 유찰 회차 비교. 1회 유찰 가정 가격 260,800,000원, 2회 유찰 가정 가격 208,640,000원을 최근 거래가격과 비교하되, 실제 매각조건과 일정 변경은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 신청 청구액 대조. 신청 청구액 451,292,869원과 예상배당표에 반영된 채권액 200,000,000원의 차이를 확인해야 합니다. 특히 성심신용협동조합의 가압류와 강제경매개시결정 사이의 채권관계를 중복·누락 없이 대조하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2022.11.29 새청주신용협동조합 가압류가 기준이며, 과거 우리은행 근저당은 2021.07.15 이미 말소됐는지 등기부 원본과 대조하세요.
• 점유·인도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자 및 인도절차는 별도 확인해야 합니다. 현황조사서·매각물건명세서의 점유 관련 내용을 입찰 전에 점검하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 별도로 확인하여 실질적인 총취득비용을 산정하세요.
• 원본서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 확인한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 재검토”

영무예다음1차 108동 402호는 임차인 0명·매수인 예상 인수액 0원이라는 점에서 권리관계가 비교적 단순한 물건입니다. 2022년 새청주신용협동조합 가압류가 말소기준권리이고 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다.

하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 동일평형 평균 294,666,666원의 110.6%이며, 최신 거래가격인 313,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 시세 대비 저가 매수 이점을 확인하기 어렵습니다.

여기에 신청 청구액 451,292,869원과 예상배당표의 계산상 채권액 200,000,000원 사이에 차이가 존재합니다. 이는 매수인 인수 위험을 곧바로 뜻하지는 않지만, 실제 배당 구조를 확정적으로 판단할 수 없다는 의미입니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족하며 배당 계산의 추가 확인이 필요한 물건입니다. 현재 가격에 무리하게 응찰하기보다는 최근 실거래를 기준으로 입찰가를 검토하고, 신청채권과 배당관계를 원본서류로 확인하는 것이 우선입니다.