춘천지방법원 2026타경30036. 평창군 대관령면 용평리조트 스키장 서측 인근에 위치한 용평리조트그린피아콘도 비동 7층 822호의 공유지분 경매입니다. 사건의 강제경매개시결정은 춘천지방법원 영월지원에서 이루어졌으며, 채권자는 기술보증기금입니다.
감정평가상 이용상태는 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다. 일반적인 주거용 아파트 경매와 달리, 이 물건은 콘도미니엄에 관한 공유지분을 취득하는 구조입니다. 등기상 여러 법인이 지분을 나누어 보유하고 있으며, 이번 강제경매는 그중 주식회사오토전자의 10분의 1 지분에 설정된 채권자의 압류를 바탕으로 진행되고 있습니다.
말소기준권리는 2018년 2월 9일 기술보증기금의 가압류입니다. 이후 한국산업은행의 가압류와 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 다른 공유자의 소유지분은 소멸하지 않습니다. 바로 이 점이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경30036 (강제경매 · 개시결정 영월지원) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 90-3 용평리조트그린피아콘도 비동 7층 822호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 715 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(휴양콘도미니엄) · 철근콘크리트구조 · 13층 중 7층 |
| 매각 대상 | 주식회사오토전자 소유 10분의 1 공유지분 |
| 공유관계 | 오로라월드주식회사, 유닉스전자주식회사, 주식회사드림인코, 주식회사에이치제이매그놀리아용평호텔앤리조트, 주식회사오토전자, 주식회사하나은행, 주식회사하이트롤 |
| 감정가 / 최저가 | 15,000,000원 / 15,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 16,353,003원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.09 · 갑구 16번 · 기술보증기금 가압류 |
| 권리 인수 예상액 | 0원 (공용부분 관리비 승계 가능성 별도) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 공유관계는 남는다
권리 흐름의 출발점은 주식회사오토전자의 공유지분 취득입니다. 2006년 12월 29일 오토전자는 10분의 1 지분을 취득했고, 2018년 2월 9일 기술보증기금이 해당 지분에 1,222,482,248원의 가압류를 설정했습니다.
그 뒤 2019년 한국산업은행의 가압류 810,000,000원, 2023년과 2024년 부평구 관련 압류가 추가됐고, 2026년 1월 15일 기술보증기금의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 강제경매개시결정은 앞선 가압류의 본압류 이행과 연결됩니다.
② 임차인·공유자 권리 — 일반적인 명도보다 공유관계가 중요
확인된 임차인은 0명입니다. 임차보증금 인수나 대항력 있는 임차인의 보증금 승계는 현재 확인된 사항이 없습니다.
| 권리관계 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
반면 공유자의 우선매수권은 반드시 고려해야 합니다. 매각물건명세서는 공유자의 우선매수권 행사와 관련하여, 매수보증금 미납으로 우선매수신고가 실효되는 경우 그 공유자는 다음 매각기일에 다시 우선매수권을 행사할 수 없다고 명시하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 감정가는 15,000,000원이고, 최초 매각기일의 최저가도 동일한 15,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
다만 이 물건에 대해 가격을 판단하려면 일반 아파트의 호실 전체 거래가격이 아니라 휴양콘도미니엄 공유지분의 거래가격과 실제 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다. 최근 12개월 평균 실거래나 최신 거래가격을 기준으로 한 객관적인 가격 비교는 현재 확인되지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 권리 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 12,000,000원 | 0원 | 12,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 9,600,000원 | 0원 | 9,600,000원 |
실질취득 기준은 각 회차 최저가에 권리 인수 예상액 0원을 더한 금액입니다. 취득 관련 세금, 공용부분 미납 관리비, 공유관계 처리비용 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 가격은 시나리오이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 670,000원 |
| 1. 갑구 16번 · 기술보증기금 가압류 | 1,222,482,248원 | 14,330,000원 |
| 2. 갑구 17번 · 한국산업은행 가압류 | 810,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 20번 · 기술보증기금 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 15,000,000원 |
예상 매각대금 15,000,000원 중 집행비용 670,000원을 제외한 14,330,000원이 채권자 배당에 사용되는 구조입니다. 채권액이 매각대금을 크게 초과하기 때문에 한국산업은행과 소유자에게 돌아갈 배당액은 0원으로 추정됩니다.
배당 계산에 반영된 채권 총액은 2,032,482,248원, 예상 채권자 배당 합계는 14,330,000원이며, 미배당 채권액은 2,018,152,248원입니다.
여기서 반드시 구분해야 할 점은 채권자가 배당받지 못한 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다르다는 것입니다. 이 사건의 거액 미배당 채권이 그대로 매수인의 개인 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 산정된 권리 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 공유지분 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 15,000,000원 | 14,330,000원 | 2,018,152,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 12,000,000원 | 11,384,000원 | 2,021,098,248원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 9,600,000원 | 9,027,200원 | 2,023,455,048원 | 0원 |
유찰할수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄고, 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 매수인이 인수하는 것으로 산정된 권리금액은 어느 회차에서도 0원입니다.
가격이 낮아지면 취득자금 부담은 줄어들지만, 10분의 1 공유지분이라는 법적 구조, 공유자 우선매수권, 독립적인 이용·처분의 어려움은 그대로 유지됩니다. 따라서 유찰만으로 투자 위험이 자동으로 해소되는 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 소재 용평리조트 스키장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 골프장, 스키장, 콘도 등 복합레저시설이 형성된 관광유원지대로, 감정평가상 입지 여건은 보통 정도입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 리조트 내외로 개설된 도로를 이용해 진출입할 수 있으며 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 13층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 관광단지, 동계올림픽특별구역 등에 해당합니다. 토지는 부정형 완경사지의 상업용 건부지이며 공시지가는 237,900원/㎡입니다.
- 이용 형태. 일반 주거용 아파트가 아닌 숙박시설(휴양콘도미니엄)입니다. 지분 소유에 따라 실제로 어떤 방식의 객실 이용권·수익권이 인정되는지 관리·운영관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 콘도미니엄 공유지분은 일반적인 독립 소유 주택과 다르게 매수자가 제한될 수 있습니다. 공유자와의 협의 없이 자유롭게 이용·처분할 수 있다는 전제는 위험하며, 지분 매각이나 공유물 분할 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 경매는 주식회사오토전자 소유 10분의 1 공유지분에 관한 경매입니다. 전체 객실 소유권을 취득하는 것으로 오인하지 않도록 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 행사 가능성. 공유자의 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다. 우선매수신고가 보증금 미납으로 실효되면 다음 매각기일 행사에 제한이 있다는 매각조건도 확인해야 합니다.
- 공유지분의 실질적 이용가치. 낙찰 후 객실 이용, 운영수익, 관리 의사결정 등에 어떠한 권리가 인정되는지 콘도 관리·운영관계 및 공유자 간 약정을 확인해야 합니다.
- 공유관계 정리 가능성. 다른 공유자에게 지분을 매각하거나 공유관계를 정리하는 방법을 검토해야 합니다. 공유물 분할이 가능하더라도 실제 분할·환가 방식에는 법적·실무적 제약이 발생할 수 있습니다.
- 미납 관리비. 매각물건명세서는 공용부분 관리비의 매수인 승계를 명시하고 있습니다. 미납액과 공용부분·전유부분 구분, 관리비 발생 내역을 확인해야 합니다.
- 실거래가 및 환금성. 최근에 거래된 동일 콘도 공유지분의 가격을 확인하고, 단독 소유 객실의 거래가격을 지분에 단순 비례하여 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 압류·배당 원본. 기술보증기금과 한국산업은행의 가압류, 부평구 관련 압류, 강제경매개시결정 및 배당요구관계를 대조해야 합니다. 특히 신청채권자 배당 귀속의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 입찰 조건. 2026.11.17 매각기일의 최저매각가격과 매각조건, 입찰보증금, 공유자 우선매수권 행사 상황을 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자유롭게 쓸 수 있는 콘도”
이 사건은 표면적인 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리는 기술보증기금의 2018년 가압류이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 별도 권리 인수 예상액은 0원입니다.
하지만 낙찰자가 취득하는 것은 콘도 822호 전체가 아닌 10분의 1 공유지분입니다. 나머지 공유자들의 권리가 존속하고, 공유자 우선매수권 행사에 따라 외부 입찰자의 취득 기회가 제한될 수 있습니다. 숙박시설이라는 이용 형태와 공유지분의 낮은 환금성도 가격 판단을 어렵게 합니다.
현재 최저가 15,000,000원은 감정가와 동일하지만, 최근 거래가격과 실제 지분 거래가치가 확인되지 않은 상태에서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰로 12,000,000원 또는 9,600,000원이 되더라도 공유관계와 이용권의 문제는 사라지지 않습니다.
결론은 권리 인수는 낮지만, 공유지분 취득과 환금성 위험이 큰 신중 검토 대상입니다. 이 물건의 투자 판단은 최저매각가격보다 실제 취득하는 지분의 권리 범위, 공유자 우선매수권, 콘도 이용관계 및 지분의 재매각 가능성을 확인한 뒤에 내려야 합니다.
