대전지방법원 2023타경9733. 대전 서구 월평동 747에 위치한 다가구주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 213.1㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층입니다. 현황상 1층에는 다중주택 2개호와 휴업 중인 소매점, 2층부터 4층까지는 각 4개호의 다중주택이 있습니다.
소유자는 황규남입니다. 2022.10.05. 한밭새마을금고 명의 근저당권이 설정됐고, 2023.11.02. 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 그 뒤 다수의 주택임차권등기와 압류가 발생했습니다.
핵심은 등기상 후순위 권리가 많다는 사실 자체보다, 실제 임차관계와 배당 추정의 불확실성입니다. 특히 2번 근저당권은 최초 채권최고액이 502,000,000원이었으나 2022.11.23. 304,000,000원으로 변경됐습니다. 그런데 예상배당표에는 변경 전 금액이 반영돼 있습니다. 또한 2024.03.07. 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 사실도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경9733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 월평로90번길 12 (월평동 747) |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 213.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상 4층 |
| 현황 이용상태 | 1층 다중주택 2개호 및 소매점(휴업) · 2~4층 각 다중주택 4개호 · 옥탑 계단실 |
| 소유자 | 황규남 (단독소유) |
| 감정가 | 1,226,890,845원 |
| 최저매각가 | 1,226,890,845원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한밭새마을금고 |
| 청구금액 | 676,808,220원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기 확인일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.05.
말소기준권리는 2022.10.05. 한밭새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·주택임차권은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류돼 있습니다. 다만 등기권리의 말소와 실제 임차인의 보증금반환청구권·점유 문제는 구분해야 합니다.
을구 1번 근저당권 채권최고액은 488,000,000원입니다. 을구 2번은 최초 502,000,000원으로 설정됐지만, 2022.11.23. 304,000,000원으로 변경됐습니다.
또한 2024.03.07. 을구 1번 및 2번 근저당권은 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 현재 예상배당표는 한밭새마을금고 명의의 최초 채권최고액을 사용하고 있어, 실제 권리자와 유효 채권최고액을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
후순위 압류에는 김종현·배성환·제이티친애저축은행의 가압류와 국민건강보험공단·대전광역시 서구의 압류가 포함됩니다. 이들 등기권리는 매각 소멸 대상으로 분류돼 있지만, 조세·공과금의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명
실명으로 확인되는 실제 임차인·점유자는 15명입니다. 별도로 한국토지주택공사의 임차권등기가 있으나, 이는 나다운의 보증금에 관한 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 실제 임차인 인원에 포함하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
확인된 실명 임차인 대부분은 2022.10.05. 이후 전입해 말소기준권리에 대항하지 못하는 것으로 분류됩니다. 하지만 김지수는 주민등록일이 확인되지 않으며, 신원이 특정되지 않은 점유 기록도 있어 모든 임차관계가 확정적으로 정리됐다고 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|
| 나다운 102호 |
2022.11.22. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 미확인 LH 승계 대상 기재 |
| 신혜민 204호 |
2022.10.25. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미확인 2023.11.10. 배당요구 |
| 조소현 302호 |
2022.10.25. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 이수연 303호 |
2022.11.03. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 최윤정 402호 |
2023.01.05. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 오은교 1층 103호 |
2022.10.18. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 | 미확인 |
| 김수진 304호 · 임차권등기 |
2022.11.18. 2022.10.25. |
125,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 허정은 403호 · 임차권등기 |
2022.12.01. 2022.12.01. |
100,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 김지수 404호 · 임차권등기 |
전입 확인 안 됨 2023.04.21. |
4,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 요건 확인 필요 배당요구 기재 |
| 주빈 203호 · 임차권등기 |
2023.06.15. 2023.06.15. |
30,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 이재희 301호 · 임차권등기 |
2023.06.12. 2023.06.12. |
20,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 심범식 401호 · 임차권등기 |
2023.01.02. 2023.01.02. |
20,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 박준호 102호 · 임차권등기 |
2023.07.21. 2023.07.21. |
20,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 조강진 202호 · 임차권등기 |
2022.12.27. 2022.12.05. |
110,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 전성실 201호 · 임차권등기 |
2023.07.24. 2023.11.09. |
30,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 우선변제 배당요구 기재 |
| 한국토지주택공사 402호 · 임차권등기 |
2023.01.05. 2023.01.02. |
95,000,000원 | 승계·중복 | 실제 임차인 제외 나다운 보증금 승계 기재 · 별도 합산 금지 |
실제 임차인 수는 실명으로 확인된 15명 기준입니다. 한국토지주택공사의 95,000,000원은 대위·승계 신고로 분류돼 별도 보증금으로 합산하지 않았습니다. 우선변제 표시는 전입·점유·확정일자 등을 바탕으로 한 분류이며 실제 배당순위·배당액의 확정은 아닙니다.
나다운·신혜민·조소현·이수연·최윤정·오은교는 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 임대차 조건과 배당 관련 권리의 확인은 별도 과제입니다.
김지수(404호)는 임차권등기상 미반환 보증금 4,500,000원이 기재돼 있으나 주민등록일자가 없어 대항력 판정에 불확실성이 있습니다. 최초 보증금은 10,000,000원으로 기재돼 있으며, 현재 등기된 미반환액과 구분해야 합니다.
또한 신원이 특정되지 않은 ‘등기사항’ 및 ‘입주자’ 관련 점유 기록은 전입·보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 이 기록들은 별도 실제 임차인 인원에 합산하지 않았습니다.
결국 현 단계에서 중요한 것은 등기상 임차권이 소멸하는지와 매수인이 실제로 어떤 점유·금전 문제를 떠안는지를 나누어 판단하는 일입니다. 산출표의 인수액은 0원이지만, 확인되지 않은 권리에 대해 확정적인 인수 0원을 보장하는 수치는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,226,890,845원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실제 거래가격이나 최근 시세 추세가 확인되지 않아, 최저매각가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
특히 이 물건은 토지와 다가구주택을 함께 매각하며, 1층 소매점과 다중주택이 혼재하고 건축물대장과 현황의 호실 구성에도 차이가 있습니다. 단순히 다른 주택의 거래가격을 대입하기보다 토지·건물 가치, 적법한 이용상태, 임대수익, 점유 정리 비용을 함께 검토해야 합니다.
회차별 매각가격 및 배당 부족액
| 경매 회차 | 매각가격 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,226,890,845원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 981,512,676원 | 228,252,728원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 785,210,140원 | 422,592,238원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,226,890,845원 가정)
아래는 현재 회차의 제공된 배당 추정치를 그대로 표시한 표입니다. 실제 배당표가 아니며, 근저당 변경등기와 임차인 배당 관련 사항을 반영해 재검토할 필요가 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,668,908원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한밭새마을금고 | 488,000,000원 | 488,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한밭새마을금고 | 502,000,000원 | 502,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김종현 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 배성환 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 제이티친애저축은행 | 7,550,277원 | 7,550,277원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 14,671,660원 |
집행비용은 추정액입니다. 위 표는 2번 근저당권의 변경 전 채권최고액 502,000,000원을 사용하고 있으며, 한국자산관리공사로의 근저당권 이전과 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세 및 공과금 관련 배당 변수를 확정적으로 반영하지 못합니다. 표의 소유자 잔여액 역시 실제 지급액으로 확정된 금액이 아닙니다.
- 을구 2번 근저당의 채권최고액은 304,000,000원으로 변경됐으나 추정표에는 502,000,000원이 사용됐습니다.
- 을구 1번과 2번 근저당은 한국자산관리공사로 이전됐지만 추정표의 배당 명의는 한밭새마을금고입니다.
- 다수의 임차권등기와 배당요구가 존재하지만 임차인별 실제 배당액은 제시된 추정표에서 별도로 확정되지 않았습니다.
- 국민건강보험공단 및 대전광역시 서구의 압류 관련 실제 배당액과 우선순위 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 월평동의 월평중학교 남측 인근입니다. 주변에는 학교, 주상용건물, 단독·다가구주택, 노변점포 및 근린생활시설이 혼재합니다. 기존 주택지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 갈마역·월평역이 소재해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 위생·급배수·난방설비, 방범도어, CCTV 및 주차장 등의 시설이 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 213.1㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 992,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 둔산지구 택지개발사업 관련 지구단위계획구역, 단독주택용지에 해당하며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 해당합니다.
- 현황 이용. 1층은 다중주택 2개호와 휴업 중인 소매점, 2~4층은 각 다중주택 4개호, 옥탑은 계단실로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 건축물대장과 현황의 1층 및 4층 호실 구성 차이가 명시돼 있습니다. 관련 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 학교와 도시철도 접근성이 있는 주거지역이라는 장점이 있지만, 다수 임차인과 건축물 이용상태 차이, 실제 임대수익 확인 필요성 때문에 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 1번 근저당의 설정일 2022.10.05. 및 공동담보 관계를 토지·건물 등기부 원본에서 대조하세요.
- 근저당 변경·이전. 을구 2번의 채권최고액 변경 304,000,000원과 한국자산관리공사로의 근저당권 이전을 반영해 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
- 임차인 전수조사. 실제 임차인 15명의 계약서, 주민등록·점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 퇴거 여부를 호실별로 확인하세요.
- 김지수 대항력. 404호의 주민등록일자 미확인 문제와 보증금 10,000,000원 중 미반환 4,500,000원의 관계를 확인하세요.
- 보증기관 승계. 한국토지주택공사의 95,000,000원이 나다운 보증금의 대위·승계분이라는 기재를 검증하고 이중계산을 방지하세요. 102호와 402호의 기재 불일치도 함께 확인해야 합니다.
- 미상 점유. 신원이 특정되지 않은 입주자와 점유 기록이 실제 별도 점유자를 의미하는지 확인하세요. 전입·보증금 미상인 사람을 대항력 없는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.
- 배당요구·최우선변제. 임차인별 배당요구 종기 준수 여부, 소액임차인 최우선변제 요건, 압류 관련 우선 배당 가능성을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물과 발코니 확장 부분이 실제 매각 대상에 포함되는 범위를 현장에서 확인하세요.
- 용도 적법성. 1층과 4층의 건축물대장상 용도·호실 수가 현황과 다른 문제를 건축 관련 서류와 현장조사로 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 미납 관리비, 공용부분 비용 및 인도명령·명도 협의에 필요한 비용을 사전에 확인하세요.
- 가격 적정성. 주변 유사 다가구주택의 실거래, 토지·건물 가치, 임대수익과 공실 가능성을 조사한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
- 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 및 법원 접수 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소 예정 ≠ 인수 위험 완전 해소”
대전 월평동 2023타경9733은 말소기준권리가 비교적 명확하고 확인된 다수 임차인이 후순위라는 점에서 기본적인 권리분석의 출발점은 분명합니다.
그러나 임차인 15명, 임차권등기 10건, 보증기관 승계, 신원 미상의 점유 기록이 함께 존재합니다. 특히 일부 임차보증금과 주민등록일이 확인되지 않았으며, 2번 근저당권의 변경액과 예상배당표에 사용된 금액이 불일치합니다. 건축물대장과 실제 이용상태도 추가 검토가 필요합니다.
최저매각가 1,226,890,845원이 최근 시장가격보다 저렴한지 판단할 실거래 근거 역시 충분하지 않습니다. 따라서 현재 회차에서 가격상 이점이 있다고 평가할 수 없으며, 유찰에 따른 가격 하락만으로 투자 매력이 높아진다고 보기도 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(43점) — 권리·배당·점유 검증이 필요한 조건부 검토 물건입니다. 확인된 후순위 권리는 긍정적이지만, 실제 인수 위험과 적정 취득원가가 확정되지 않았습니다. 입찰의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 임차인별 권리 확인과 배당 재산정, 실제 이용상태 검증에 있습니다.
