대전지방법원 2025타경2187. 대전 유성구 문지동 639-2 소재의 지상 4층 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 오태현이며, 건물은 2019년 7월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조입니다. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 구즉신용협동조합이 임의경매를 신청했으며 청구금액은 748,991,800원입니다.

처음 숫자만 보면 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 그러나 다가구주택은 각 호실의 임대차관계가 독립적으로 문제될 수 있습니다. 등기된 임차권 9건과 별도 조사된 임차인 3명의 권리를 동시에 검토해야 하며, 임차권등기의 매각 소멸 여부와 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 등기된 임차권 중에는 등기일보다 훨씬 앞선 전입일과 확정일자가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다

2019년 근저당권의 최초 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 2023년 변경 기록에는 864,000,000원이 표시됩니다. 2025.09.25에는 주식회사한별자산관리대부금융으로의 근저당권 이전과 전주중앙신용협동조합·정유정·임다영의 관련 채권질권 설정이 기재돼 있습니다. 이 질권 채권액을 독립된 근저당 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

또한 등기상 임차권의 소멸 표시가 있더라도, 임차인의 전입·점유·확정일자에 기초한 대항력이나 보증금 반환 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 매각으로 지워지는 등기와 매수인이 부담할 수 있는 임대차관계를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 12명, 등기된 보증금만으로 끝나지 않는다

실명이 확인되는 임차인은 12명입니다. 이 가운데 9명은 주택임차권등기가 있고, 박은영·김도형·목진태 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금이 확인된 9명의 금액을 임차인별 기재액 기준으로 합하면 1,270,000,000원입니다. 다만 전승현의 등기에는 2차 보증금 136,500,000원도 병기돼 있어, 실제 반환 대상 금액 확인이 필요합니다.

'가능·검증'은 전입·확정일자 등 대항력 및 우선변제 판단 자료가 있으나 선순위 근저당권의 효력, 실제 점유, 배당요구 적법성 등을 추가 확인해야 한다는 뜻입니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 별도로 확인되지 않는다는 의미이며, 임대차보증금 반환채무의 매수인 인수 여부와는 구분됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,710,892,110원 가정)

현재 회차 배당 추정은 임차인 8명에게 보증금 총액을 배당하고, 가압류 채권자 윤명용·이승현에게 청구액을 지급한 뒤 소유자에게 잔액을 교부하는 구조입니다. 그러나 이 계산에는 박수욱의 보증금 150,000,000원과 보증금 미상 임차인 3명의 잠재적인 배당채권이 반영되지 않았습니다. 무엇보다 경매 신청채권자의 지급액이 0원으로 표시돼 있어, 아래 표는 실제 법원 배당 결과가 아닌 검증이 필요한 계산 가정입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 배당 순위와 지급액은 법원의 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 특히 소유자 잔여금은 신청채권과 다른 미반영 권리를 고려하지 않은 계산상 금액입니다.

회차별 매각 시나리오

2회 유찰 시 인수 추정액 38,378,760원은 해당 배당 시나리오의 계산 결과일 뿐, 모든 임차인 보증금 인수위험을 포괄하는 확정 금액이 아닙니다. 가압류 채권의 미배당액도 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 신청채권자에게 배당되지 않은 748,991,800원과 미확인 임차보증금의 법적 처리까지 재검증해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 문지동 효성해링턴플레이스 아파트 북측 인근. 주변은 다가구주택, 상가주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거·상업 혼합 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.07.11 사용승인을 받은 지상 4층 철근콘크리트 구조입니다. 급탕·급배수 등 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 면적 271.9㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 1,841,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 연구개발특구, 국가산업단지, 일반주거구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 실제 용도변경·증축 가능성은 개별 검토가 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와 현황은 대체로 부합하고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 제시외 누다락층·지붕층·피로티주차장·창고·발코니 등은 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 개별 아파트처럼 단일 세대 단위의 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 임차인별 명도·보증금 처리와 건물 전체의 임대수익 구조가 매각 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2019년 근저당권의 효력 확인. 원 근저당권의 말소 표시, 2023년 변경등기, 2025년 권리이전·질권설정의 연결관계를 확인하고, 건물·토지의 최종 말소기준권리를 확정해야 합니다.
• 임차인 12명의 실제 점유 확인. 각 호실의 점유자, 주민등록 유지 여부, 임차권등기 후 퇴거 여부 등을 호실별로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 3명. 박은영·김도형·목진태의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구와 점유 현황을 확보해야 합니다. 대항력 가능성만으로 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 박수욱 보증금 150,000,000원. 임차권등기 후 실제 점유 및 대항력·우선변제권 행사 가능성을 확인하고 배당 산정에서 빠진 이유를 검토해야 합니다.
• 전승현의 보증금 증액. 1차 130,000,000원과 2차 136,500,000원의 계약·확정일자·보호범위를 구분해야 합니다.
• 신청채권자 배당 검증. 구즉신용협동조합의 청구금액 748,991,800원, 근저당권 양도 및 질권자의 이해관계와 배당 순위를 일치시켜야 합니다. 신청채권 미충족 상태의 소유자 잔여금은 그대로 신뢰할 수 없습니다.
• 조세 및 우선채권. 북대전세무서장 압류와 유성구 압류 관련 체납세액·법정기일, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능액을 확인해야 합니다.
• 제시외 부분과 건축 현황. 누다락층·지붕층·피로티주차장· 계단 아래 창고·발코니가 감정 및 매각에 포함되므로 실제 구조와 사용상태, 관리·보수비 부담을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰가에 실제 미배당 보증금 인수액, 명도비용, 취득 관련 비용 등을 더해 총취득 부담을 산정해야 합니다. 매수인 인수 0원이라는 추정값만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 매각 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건과 매각조건의 변경 여부를 대조해야 합니다.

맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 실제 인수위험 0원”

대전 문지동 639-2 다가구주택은 감정가 1,710,892,110원의 신건이지만, 매수 판단의 핵심은 감정가나 유찰률보다 선순위 권리와 임차보증금의 최종 처리입니다.

임차권등기 9건과 보증금 미상 임차인 3명이 있고, 2019년 근저당권의 효력과 2024년 압류의 말소기준 지위에 관한 확인이 필요합니다. 신청채권자에게 배당이 없는데 소유자에게 잔여금이 돌아가는 계산도 그대로 채택하기 어렵습니다.

현재 판단은 입찰 보류입니다. 이 사건은 단순히 몇 차례 유찰되면 저렴해지는 물건으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수해야 할 임차보증금이 늘면 실질취득 부담은 그만큼 줄어들지 않습니다. 먼저 권리 순위와 실제 인수금액을 확정하고, 그 총액을 최근 거래사례 및 임대수익과 대조해야 합니다. 이 물건에서 가장 위험한 판단은 확인되지 않은 인수액을 0원으로 취급하는 것입니다.