대구지방법원 2025타경7427. 대구 수성구 범어동 25-8의 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건으로, 감정 이용상태는 다가구주택입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 토지는 168.5㎡, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층입니다. 현재 소유자는 하상현입니다.

표면적인 가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 감정가 1,629,431,500원에서 현재 최저가 798,421,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 소유자 점유 단독주택과 다릅니다. 여러 호실에 전입·임차권이 흩어져 있고, 보증금이 확인된 임차권과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 함께 있습니다. 따라서 낙찰가 자체보다 배당 후 남는 임차보증금이 있는지를 먼저 확정해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권과 기준일을 함께 봐야 한다

이 사건의 권리판정 기준일은 2025.02.21로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 2024년에는 한국토지주택공사·한종임·마주현·김도현 명의 주택임차권등기가 존재하고, 각각의 권리정보에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 다만 현재 매각가 798,421,000원을 가정한 배당표에서는 이 네 임차보증금이 모두 배당되는 것으로 계산돼 잔여 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 승계 1건을 중복 합산하면 안 된다

신고·조사 항목은 10건이지만, 그중 한국토지주택공사 95,000,000원은 장혜신 보증금의 보증기관 대위·승계로 명시되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외하면 신고상 실제 임차인·점유 관련 항목은 9건입니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 798,421,000원으로 감정가 1,629,431,500원의 49%입니다. 3회 유찰 시 가정가격은 558,894,700원, 4회 유찰 시 가정가격은 391,226,290원입니다.

하지만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”, “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 실질 인수액까지 확정되지 않았기 때문에, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 최종 미배당 인수액이어야 합니다.

* 배당모형의 인수액 0원은 확인된 배당항목 기준입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 미배당액은 별도 확인 대상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 798,421,000원 가정)

집행비용은 매각가의 1.3% 수준으로 추정된 10,384,210원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다. 소유자 잔여액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물입니다.
• 입지. 대구광역시 수성구 범어동 소재 동천초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 168.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,352,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 보증금부터 확정. 박미연·권지현 및 전입·보증금이 불명확한 점유 항목의 실제 계약서·보증금·배당요구 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 95,000,000원은 장혜신 보증금의 대위·승계로 표시되어 있어 별도 임차보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
• 임차권 4건 배당 확인. 한국토지주택공사·한종임·마주현·김도현의 보증금이 실제 매각대금에서 전액 배당되는지 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
• 2014 근저당 원본 대조. 2014.04.03 근저당의 말소 표시와 2025.07.07 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 등기 원본에서 권리 연결관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권 배당 확인. 청구액 400,230,740원과 현재 시나리오의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 할인 여부를 판단하지 마십시오.
• 일괄매각 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차보증금

이 사건은 감정가 1,629,431,500원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 798,421,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 시세보다 싼지 확인할 근거가 없고, 무엇보다 여러 임차권과 보증금 미상 점유자가 존재합니다.

확인된 임차권 보증금은 현재 배당 가정에서 전액 배당되므로 배당모형상 인수액은 0원입니다. 하지만 보증금이 확인되지 않은 선행 전입자까지 모두 배당으로 정리된다고 볼 자료는 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리확정 전에는 입찰가를 정할 수 없는 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 798,421,000원이라는 최저가가 아니라, 배당 후 실제로 남는 임차보증금을 얼마까지 0원으로 확정할 수 있느냐입니다.