대구지방법원 2025타경7536. 대구광역시 동구 효목동 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 사건의 말소기준은 2020.11.03. 설정된 북성새마을금고 근저당권 108,000,000원입니다. 그 뒤 장미화 100,000,000원, 이강수 12,000,000원의 근저당과 국민건강보험공단·국의 압류, 북성새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 213,453,740원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 104,593,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격 판단은 별도의 현장·거래자료 확인이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7536 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 18-6 |
| 등기부 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 18-7 · 대구광역시 동구 효동로16길 57-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 주식회사디아이개발 |
| 감정가 / 최저가 | 213,453,740원 / 104,593,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 91,361,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지분매각 · 공유자 우선매수권 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.11.03. 북성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 주식회사디아이개발입니다. 이후 설정된 장미화의 근저당권 100,000,000원, 이강수의 근저당권 12,000,000원과 국민건강보험공단·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 우영자 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우영자 | 2021.04.01 | 미상 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 우영자 1명입니다. 전입신고일 2021.04.01.은 말소기준권리 2020.11.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.03.31. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,593,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,264,302원 |
| 1. 근저당 · 북성새마을금고 | 108,000,000원 | 102,328,698원 |
| 2. 근저당 · 장미화 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강수 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 104,593,000원 가정 시 채권총액 220,000,000원 중 102,328,698원이 배당되고, 미배당은 117,671,302원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,593,000원 | 102,328,698원 | 117,671,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,215,100원 | 71,497,228원 | 148,502,772원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,250,570원 | 49,928,060원 | 170,071,940원 | 0원 |
현재 회차에서는 북성새마을금고에 102,328,698원이 배당돼 청구금액 91,361,970원은 충족하는 구조입니다. 반면 3회 유찰 시 가정에서는 북성새마을금고 배당액이 71,497,228원으로 줄어 청구금액에 미달합니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자 또는 신청채권자의 회수 문제이고, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 소재 효동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 적벽돌치장쌓기·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시 2중창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 2025.06.12. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록1은 지분매각입니다. 매각대상과 현황·경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 목록1 지분매각이나 공유자 우선매수권은 없습니다.
- 우영자 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현장 점유 상태와 명도조건을 점검해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당 변동요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.03. 북성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 우영자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각·토지 지분매각 구조이며, 공매공고 부기등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 정리됐지만 가격·매각범위·공매 진행을 확인한 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
