대전지방법원 2025타경503219. 대전 동구 가양동 428-7에 위치한 토지와 5층 건물의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 강태관이며, 한밭새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,783,385,730원, 청구금액은 954,503,810원입니다.
감정평가상 건물은 철근콘크리트구조로, 2층과 3층은 각각 5가구, 4층은 4가구의 다가구주택이며 5층은 사무소로 이용되는 구조입니다. 단순한 아파트 한 채가 아니라 다수 세대와 사무소가 결합된 건물 및 토지를 함께 취득하는 사건입니다.
권리의 출발점은 2022.06.22. 한밭새마을금고의 근저당권입니다. 이후 다수의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.08.21. 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 점은 긍정적이지만, 명도 대상과 실제 임차보증금 관계를 호실별로 확인해야 한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 428-7 도로명주소: 대전광역시 동구 가양로132번길 21 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 및 사무소 혼합건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 이용상태 | 1층 계단실·승강기·복도·주차관리실 2층 다가구주택 5가구 3층 다가구주택 5가구 4층 다가구주택 4가구 5층 사무소 |
| 토지면적 | 316.9㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 강태관 (단독소유) |
| 감정가 | 1,783,385,730원 |
| 최저매각가 | 1,783,385,730원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한밭새마을금고 |
| 청구금액 | 954,503,810원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 확장형 발코니 및 옥탑층 제시외 계단실 감정평가·매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.06.22. 근저당권
말소기준권리는 2022.06.22. 접수된 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 480,000,000원입니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,080,000,000원입니다. 이후 2026.07.21. 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전된 사실이 등기되었으나, 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 별도의 채권최고액으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 개인 14명, 보증기관 승계는 중복 제외
확인된 개인 임차·점유 관련자는 14명입니다. 이 가운데 11명은 주택임차권등기가 있고, 3명은 전입·점유 관련 기록이 있으나 보증금이 확인되지 않습니다.
한국토지주택공사는 임리나의 보증금 95,000,000원에 대한 대위·승계 관계로 분류되어 있습니다. 따라서 별도의 실제 임차인으로 세거나 동일 보증금을 다시 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성익 201호 |
미상 | 2022.07.04 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.11.20 |
| 안보라 305호 |
미상 | 2022.08.17 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미확인 |
| 박연수 403호 |
미상 | 2023.08.30 | 미상 | 없음 | 미확인 | 미확인 |
| 한세준 303호 |
100,000,000원 | 2022.07.14 | 2022.07.06 | 없음 | 미확정 | 2024.07.22 |
| 고현진 205호 |
100,000,000원 | 2022.06.28 | 2022.06.28 | 없음 | 미확정 | 2024.08.28 |
| 차승호 204호 |
90,000,000원 | 2022.11.24 | 2022.11.01 | 없음 | 미확정 | 2025.01.16 |
| 김현기 404호 |
110,000,000원 | 2022.08.22 | 2022.07.15 | 없음 | 미확정 | 2025.03.18 |
| 최철순 301호 |
100,000,000원 | 2022.06.27 | 2022.06.27 | 없음 | 미확정 | 2025.03.20 |
| 김성훈 202호 |
20,000,000원 | 2024.06.03 | 없음 | 없음 | 미확정 | 2025.04.02 |
| 박종수 401호 |
150,000,000원 | 2022.07.04 | 2022.06.27 | 없음 | 미확정 | 2025.06.20 |
| 장윤숙 501호 |
150,000,000원 | 2022.06.27 | 2022.06.27 2024.06.12 |
없음 | 미확정 | 2025.07.24 |
| 임리나 304호 |
95,000,000원 | 2023.11.03 | 2023.10.12 | 없음 | 미확정 | 2025.12.03 |
| 김형래 302호 |
20,000,000원 | 2024.01.03 | 2024.01.08 | 없음 | 미확정 | 2025.12.31 |
| 이용현 402호 |
105,000,000원 | 2022.07.15 | 2022.06.28 | 없음 | 미확정 | 2026.06.15 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 2022.06.22. 말소기준일을 비교한 결과입니다. 실제 점유·주민등록 이력 등 선행 요건이 달리 확인되면 재검토해야 합니다. 우선변제는 확정일자만으로 최종 배당순위를 확정할 수 없어 미확정으로 표시했습니다.
한국토지주택공사 · 203호 관련 임차권등기 · 기재 보증금 95,000,000원
승계·중복신고 임리나의 보증금에 대한 대위·승계 관계로 분류됩니다. 실제 임차인 수에 추가하지 않으며, 보증금 합계에도 별도 가산하지 않습니다. 등기된 호실 표시와 승계 대상 임차인의 호실이 서로 다르므로 권리승계 서류의 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 판단 — 감정가를 시장가격으로 단정할 수 없다
감정가는 1,783,385,730원이며 신건 최저매각가도 같습니다. 그러나 이 건물과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
더욱이 주거용 다수 호실과 사무소가 혼합된 일괄매각 물건은 일반 아파트처럼 단순한 전용면적당 거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 토지가치, 전체 임대수익, 건물의 유지관리 상태, 공실률, 명도비용 등이 실질적인 가격판단에 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,783,385,730원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 20,233,857원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 683,151,873원 |
제시된 배당 시뮬레이션의 원값을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며, 임차인 최우선변제·우선변제금 및 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 683,151,873원은 실제 교부액으로 확정된 금액이 아닙니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 가정이며 실제 채권액과 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여(가정) | 매수인 인수(가정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,783,385,730원 | 0원 | 683,151,873원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,426,708,584원 | 0원 | 330,041,498원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,141,366,867원 | 0원 | 47,553,198원 | 0원 |
제시된 회차별 계산에서는 2회 유찰 시에도 근저당권 채권최고액 합계가 전액 배당되는 것으로 나타납니다. 다만 이는 근저당권 중심의 단순 배당 가정입니다. 실제로는 임차인 최우선변제, 세금, 배당 우선순위에 따라 채권자 배당과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
또한 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 시장가격 자체가 확인되지 않은 상황에서는 가격이 낮아졌다는 이유만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 동구 가양동 소재 가양1동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 외장석재붙임 등으로 마감되어 있습니다. 전기·급배수·위생·난방·소방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 면적 316.9㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 929,500원/㎡입니다.
- 공부관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며, 확장형 발코니와 옥탑층의 제시외 계단실이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 다수의 주거 호실과 사무소가 혼합된 건물로, 일반적인 개별 아파트보다 매수 대상자와 투자 목적이 제한될 수 있습니다. 거래가격과 임대수익 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.22. 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 주식회사새마을금고자산관리회사로의 권리이전 내역까지 최신 등기부에서 확인하세요.
- 임차인별 원본 대조. 개인 임차·점유 관련자 14명의 전입일, 실제 점유개시일, 확정일자, 임차보증금, 배당요구 여부를 호실별로 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 윤성익·안보라·박연수의 실제 계약 내용과 보증금, 임차인 여부를 확인하세요.
- 신원 미확인 기록. 전입일 및 권리관계가 특정되지 않은 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인하세요.
- 보증기관 승계. 한국토지주택공사의 95,000,000원 승계 신고가 임리나의 채권과 어떻게 연결되는지 확인하고 중복 계산을 방지하세요.
- 임차권등기 말소. 후순위 임차권등기의 소멸과 실제 점유자의 퇴거·명도는 별개이므로 절차를 구분해 확인하세요.
- 배당표 재작성. 임차인 최우선변제, 우선변제권, 세금 및 실제 채권잔액을 반영하여 배당표를 재검증하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·확장형 발코니·옥탑 계단실의 매각 포함 여부와 현황을 확인하세요.
- 시설 및 관리비. 승강기·소방·급배수시설의 상태, 누수와 보수 이력, 공용부분 관리비 체납 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 가양동 인근 유사한 다가구·사무소 혼합건물의 실거래가격, 토지가치 및 임대수익을 조사한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 서류 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신 원본을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 실제 취득 위험은 다르다”
이 사건에서 가장 긍정적인 부분은 2022.06.22. 근저당권을 기준으로 등기상 말소 구조가 분명하다는 점입니다. 확인된 개인 임차인들의 기재 전입일은 모두 그 이후이고, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
그러나 위험을 과소평가해서는 안 됩니다. 개인 임차·점유 관련자가 14명이고, 이 중 보증금 미상자가 3명입니다. 임차권등기자의 보증금 합계만 1,040,000,000원이며, 보증기관 승계와 신원 미확인 기록까지 존재합니다. 실제 배당금액과 명도 난도는 단순한 근저당권 배당표만으로 판단할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 1,783,385,730원이 시세보다 유리하다는 근거는 아직 없습니다. 특히 전체 건물을 취득하는 사건인 만큼 실제 임대수익과 시장에서의 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
결론은 “말소기준 명확, 임차관계 확인 필수, 가격 판단 보류”입니다. 기존 근저당권의 소멸은 긍정적이지만, 다수 임차인의 권리와 건물의 수익성을 정밀하게 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 종합적으로 C등급의 신중 검토 물건으로 판단합니다.
