청주지방법원 2026타경11. 충청북도 영동군 양강면 괴목리 398-1에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지면적은 495.0㎡이며, 감정평가상 건물은 2014.05.02 사용승인을 받은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상 1층 단독주택입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 제시외 수목을 포함한 일괄매각으로 기재되어 있습니다.

현재 등기상 소유자는 여인한입니다. 2020.11.18 임의경매 매각을 통해 여인한과 소성례가 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 이후 소성례의 지분이 상속을 원인으로 여인한에게 이전되어 현재의 소유관계가 형성됐습니다. 경매를 신청한 묵정새마을금고는 같은 2020.11.18 설정된 근저당권자입니다.

권리분석의 핵심은 근저당권 채권최고액 126,000,000원과 그 이후 등기된 대전신용보증재단의 가압류 35,164,454원입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸할 예정이지만, 채권자에게 얼마가 배당되는지와 매수인이 얼마를 인수하는지는 구분해야 합니다. 이 사건에서 예상 미배당액은 매수인 인수액과 같지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2020.11.18 접수된 을구 16번 묵정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 126,000,000원이고 채무자는 소성례이며, 괴목리 398-1 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거에도 이 부동산에는 여러 근저당권과 경매개시결정이 존재했습니다. 그러나 과거 가등기는 이미 말소됐고, 2018년 및 2020년의 이전 경매개시결정 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 2020년 임의경매 매각에 따라 당시의 주요 선행 근저당권도 말소돼, 과거 권리를 현재의 인수 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임대차 — 임대관계 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 근거로 임차인이 전혀 없다거나 소유자가 직접 거주한다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 전입과 점유가 언제 시작됐는지를 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 전까지 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 149,917,450원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 그러나 이 부동산과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 토지 495.0㎡와 지상 1층 단독주택 및 제시외 시설물을 포함한 일괄매각 물건입니다. 단순히 토지면적이나 공시지가만으로 시장가치를 계산하기 어렵고, 실제 건물 상태, 도로 접근성, 이용 제한, 수리 필요성, 유사 부동산 거래가격을 함께 살펴야 합니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%를 가정한 계산입니다. 실제 유찰 여부와 차기 매각가격은 확정된 것이 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 조건을 기준으로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,917,450원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,898,844원을 공제한 뒤, 묵정새마을금고에 126,000,000원, 대전신용보증재단에 21,018,606원이 배당되는 계산입니다. 대전신용보증재단의 청구금액 35,164,454원 중 14,145,848원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아니라는 것입니다. 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다면 배당을 전액 받지 못하더라도 그 부족분을 해당 부동산의 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·건물·토지이용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 영동군 양강면 괴목리 소재 괴목리마을회관 남동측 인근입니다. 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 지상 1층으로, 외벽은 목재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호입니다.
• 주거 설비. 유류보일러 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다. 실제 설비의 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 면적은 495.0㎡입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역에 해당하며 공시지가는 41,700원/㎡입니다. 토지의 개발·건축 가능성은 구체적인 제한 사항과 함께 검토해야 합니다.
• 규제. 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 역사문화환경보존지역(영동김참판고택)에 해당합니다. 건축 및 토지이용 관련 행위는 관계 법령과 인허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 별도로 기재되어 있지 않으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 건축물 현황과 공부를 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 16번 묵정새마을금고 근저당권이 2020.11.18 설정된 말소기준권리인지 등기부 최신본으로 대조합니다.
• 가압류 소멸 확인. 2026.03.16 대전신용보증재단의 35,164,454원 가압류가 매각으로 소멸하는지 확인합니다. 예상 미배당액을 매수인 인수액으로 오인하지 않습니다.
• 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 소유자·임차인·기타 점유자의 점유 여부와 원인을 확인합니다. 임차인이 확인되면 대항력과 보증금 인수 가능성을 다시 분석합니다.
• 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상에 포함된 시설물의 범위·상태·위치와 감정평가 대상과의 일치 여부를 확인합니다.
• 토지 이용 제한. 계획관리지역뿐 아니라 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역의 규제 내용을 확인합니다.
• 실거래가격 비교. 인근 유사 단독주택과 토지의 최근 거래를 비교하고 건물 상태 및 토지 특성을 반영하여 응찰가 상한을 정합니다. 감정가를 곧바로 적정 시세로 간주하지 않습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 149,917,450원과 1회 유찰 가정 119,933,960원, 2회 유찰 가정 95,947,168원을 각각 분석합니다. 실제 유찰 및 후속 매각조건은 법원 공고를 확인합니다.
• 부대비용 점검. 취득 관련 세금, 등기비용, 건물 수리비, 점유자 인도 및 명도비용, 미납 관리·공과금 여부 등을 별도로 검토합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장, 건물·토지 등기부 및 최신 기일 공고를 확인합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 투자 매력은 별개의 문제”

영동 괴목리 398-1의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 묵정새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 신건 예상배당에서 채권 미배당액은 14,145,848원이지만 이는 매수인이 떠안는 돈이 아니며, 확인된 권리 기준 인수액은 0원입니다.

그러나 임대관계 미상이라는 점은 반드시 해결해야 합니다. 실제 점유를 확인하지 않고 명도가 쉽다거나 임차권 인수 위험이 전혀 없다고 단정하기 어렵습니다. 제시외 건물과 수목이 포함된 일괄매각이라는 점도 일반적인 주거용 경매와 다른 확인 사항입니다.

더욱이 신건 최저가 149,917,450원이 주변 시세와 비교해 합리적인지 판단할 거래 근거가 부족합니다. 유찰에 따른 가격 인하 가능성은 존재하지만, 그 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다. 권리 구조는 비교적 단순하나, 점유·가격·현물 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 따라서 현 단계에서는 권리 소멸 구조 확인, 입찰 판단 보류가 적절합니다.