대전지방법원 2025타경503748. 대전 유성구 봉명동 힐링타운 5층 504호의 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 63,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2014년 사용승인을 받은 9층 철근콘크리트 건물로, 감정평가상 아파트형 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

등기상 소유자는 송규복이며, 경매를 신청한 사람은 김혜지입니다. 김혜지는 이 부동산에 70,000,000원의 주택임차권등기를 가지고 있습니다. 전입일은 2021년 6월 1일, 확정일자는 2021년 5월 4일로, 말소기준권리인 2024년 7월 18일 가압류보다 앞섭니다.

문제는 명세서에 “임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다”는 취지의 조건이 명시되어 있다는 사실입니다. 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 것과 보증금 잔액을 매수인이 부담하지 않는 것은 서로 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 18일 노윤정의 가압류입니다. 그 전에 설정됐던 서대전농업협동조합의 근저당권은 2019년 6월 26일 이미 말소됐고, 한국토지주택공사의 과거 임차권등기도 2021년 4월 28일 말소됐습니다.

반면 김혜지의 임대차는 2021년부터 시작됐습니다. 임차권등기 자체는 2025년 6월 4일 이루어졌지만, 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서며 명세서에서도 잔액 인수 가능성을 명시하고 있습니다. 따라서 임차권등기일이 늦다는 이유로 인수위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인되지 않은 위험까지 남는다

임차인 및 점유 관련 기재는 김혜지·문상준·기사항전으로 확인됩니다. 다만 문상준은 다른 호실인 306호로 표시되어 있고, 기사항전의 신원과 임대차관계도 불명확합니다. 504호의 확인된 주요 임차권자는 김혜지 1명이며, 나머지 기재가 실제 504호의 별도 임차인을 의미하는지는 추가 확인이 필요합니다.

③ 입찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 김혜지의 보증금 70,000,000원은 신건 최저가 63,000,000원보다 큽니다. 배당이 부족하면 낙찰자가 그 부족액을 인수하므로, 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 해당 회차의 보증금 미배당 인수액. 집행비용을 공제한 배당 추정치에 따라 실질취득액이 소폭 달라집니다. 취득세, 명도비, 체납관리비, 금융비용 및 별도 미확인 권리 등은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 82%가 아니라 실질취득으로 판단

힐링타운의 최근 12개월 실거래 평균은 76,800,000원(5건)이고 최신 거래는 2025년 2월 80,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.4% 높은 추세로 집계되어 있습니다.

다만 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 14.6548㎡로 표시되지만, 확인된 실거래 표본은 16.87㎡·24.06㎡·30.23㎡로 서로 다릅니다. 따라서 거래 평균을 504호의 정확한 시세라고 볼 수 없습니다. 특히 최신 거래도 대상보다 면적이 큰 24.06㎡ 물건입니다.

신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 거래평균의 82.0%지만, 이 수치로 입찰 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실제로 매수인이 부담할 금액은 71,534,000원이기 때문입니다. 실질취득액은 최근 평균의 약 93.1%, 최신 거래 80,000,000원의 약 89.4%입니다.

표면적으로는 거래평균보다 낮지만, 면적이 서로 다르고 최신 실거래 시점도 2025년 초라는 점을 고려해야 합니다. 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 거래가 확인되지 않은 상태이므로, 시세보다 저렴한 물건으로 확정하거나 가격상 가점을 주기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 63,000,000원 가정)

매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 금액이므로 매각대금 배분 합계에 포함하지 않습니다. 경매신청 김혜지의 청구는 임차권자 김혜지와 동일인에 관한 것으로 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.

가정 매각대금 63,000,000원에서 집행비용 1,534,000원을 공제하면 61,466,000원이 남습니다. 이를 김혜지의 보증금에 배당해도 8,534,000원이 부족합니다. 후순위 가압류 채권자 노윤정과 소유자에게 배분되는 금액은 이 추정에서는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 계룡스파텔 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2014.01.16 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 12m 포장도로에 접하고, 북측 및 동측으로 각각 약 6m·4m 보행자도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 봉명1지구 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 2,569,000원/㎡이며, 토지면적은 527.4㎡로 기재됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 56세대 소규모 단지이고 실거래 면적이 다양합니다. 단지 평균 유찰 4.3회를 감안할 때 재매각 시 매수층과 거래가격을 보수적으로 살펴야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 김혜지의 보증금 70,000,000원 중 신건 기준 8,534,000원 인수 예상액을 입찰자금에 반영해야 합니다. 실질취득 예상은 71,534,000원입니다.
• 임차권등기 말소 조건. 명세서에 미배당 보증금 인수 조건이 있으므로, 매각 이후 잔액 변제 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 별도 점유자 검증. 문상준은 306호로 표시되어 있어 대상 504호와 구분이 필요합니다. '기사항전' 기재의 신원과 실제 점유관계도 확인해야 합니다.
• 보증금 반환관계. 임차권자이자 경매신청채권자인 김혜지의 임대차계약, 실제 보증금 지급 및 반환내역과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세 압류 및 국민건강보험공단 압류와 관련한 법정기일, 우선순위 및 예상 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 면적 일치 실거래. 현재 확인되는 16.87㎡·24.06㎡·30.23㎡ 거래를 대상 면적 14.6548㎡와 동일 조건으로 비교하면 안 됩니다. 정확한 대상 면적과 유사 거래를 재확인해야 합니다.
• 입찰보증금. 최저매각가의 10%를 적용하면 신건 기준 6,300,000원입니다. 실제 법원 매각조건의 보증금 비율을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 체납관리비 중 승계될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 서류. 2026.11.17 기일의 진행 여부와 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 함정은 63,000,000원이라는 최저매각가를 온전한 취득가격으로 착각하기 쉽다는 점입니다. 대항력 있는 김혜지의 임차보증금은 70,000,000원이고, 배당 부족액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

신건에서 실질취득 예상액은 71,534,000원입니다. 2회 유찰되어도 71,125,760원으로 큰 차이가 없습니다. 가격이 내려가는 만큼 인수보증금이 늘어나는 구조여서 유찰 횟수만 보고 안전마진이 생긴다고 판단할 수 없습니다.

최근 12개월 거래평균 76,800,000원보다 실질취득액이 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 거래 표본의 면적이 대상 호실과 일치하지 않습니다. 여기에 다른 점유관계의 불확실성, 조세압류 3건, 56세대 소규모 단지 및 평균 4.3회 유찰 이력까지 고려하면 적극적인 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 말소권리 구조 자체는 구분 가능하지만, 주된 임차인의 보증금 인수가 확정적인 분석 대상이고 별도 미확인 점유위험도 남아 있습니다. 권리확인 전 입찰 보류, 실질취득액 기준으로 가격 재검토가 적절합니다.