대전지방법원 2025타경503783. 대전광역시 서구 도마동 52-26 소재 화이트빌은 2018.12.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다가구주택입니다. 토지면적은 340.3㎡이며, 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 소유자는 정영섭이고, 한밭새마을금고가 청구액 650,440,230원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.

핵심은 단순히 근저당이 말소되느냐가 아닙니다. 다가구주택은 여러 호실의 임대차가 한 건물에 걸려 있어 각 호실의 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 이 물건은 조사상 보증기관 승계신고를 제외한 임차인·점유 신고가 4건이며, 별도로 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기 2건이 확인됩니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않은 점유 신고도 있어 매수인 인수액 0원이라는 추정만으로 모든 임차 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2018.12.31. 접수된 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며, 같은 날 추가로 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 750,000,000원입니다.

2026.07.21. 두 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경이지 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 따라서 말소기준권리의 기준일 자체는 바뀌지 않습니다.

한국토지주택공사의 401호·201호 주택임차권등기는 모두 2018년 근저당권보다 후순위입니다. 경매개시결정과 2026년 압류 역시 후순위로서 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 한편 2020년·2021년 서구 압류와 2024년 국민건강보험공단 압류는 이미 해제·말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 다가구주택의 핵심 변수

보증기관 대위·승계신고를 제외한 임차인·점유 신고는 4건입니다. 권가영·이현미·김주연의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후여서 해당 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위입니다. 반면 한국토지로 표시된 신고는 전입일과 보증금, 호실이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 이 명칭이 다른 한국토지주택공사 신고와 동일한 주체인지도 확인이 필요합니다.

비승계 신고 4건은 조사상 구분된 신고를 기준으로 한 수치입니다. '한국토지' 신고의 실체와 다른 신고와의 중복 여부가 확인되지 않았으므로 실제 서로 다른 자연인 임차인 수가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

③ 한국토지주택공사 임차권등기·승계 분석

등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기 2건이 있습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이지만, 각 임차권의 보증금과 실제 임차인 사이의 관계를 구분할 필요가 있습니다.

특히 전입일이 미상인 '한국토지' 신고를 근저당권보다 후순위라는 이유만으로 대항력 없는 임차인에 포함해서는 안 됩니다. 이 신고는 대항력 가능·미상 상태이며, 실제 주체와 점유 호실, 임대차 성립일 및 전입 관련 증빙을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,419,951,240원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 아래 금액은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 시나리오이며, 실제 채권잔액·임차권 배당·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 후순위 임차권의 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 교부 예상액 653,351,728원은 확정 배당액이 아니며, 미반영 채권의 배당에 따라 감소할 수 있습니다. 근저당권 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액도 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 모두 0원으로 추정

현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 선순위 근저당권의 채권최고액 합계 750,000,000원을 배당할 수 있는 것으로 계산됐습니다. 다만 이는 위 배당 추정의 전제를 그대로 적용한 결과입니다.

⑥ 가격 분석 — 시세 대비 저렴한지는 아직 판단 불가

현재 최저매각가는 1,419,951,240원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

다만 이 금액이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 다가구주택은 아파트와 달리 토지 가치, 건물 상태, 임대수익, 호실별 보증금과 월세, 공실 위험에 따라 적정가격이 크게 달라집니다. 현재 확인된 정보만으로는 최근 실거래 시세나 수익환원가치를 산정할 수 없습니다.

현재 배당 추정상 인수액이 0원이라면 최저가 기준의 보증금 인수 포함 실질취득액은 1,419,951,240원입니다. 다만 이 금액은 취득 관련 세금, 명도비용, 수선비, 미납 관리비 등을 포함하지 않은 값입니다. 대항력 미상 신고가 해소되지 않은 상태에서는 실질취득 부담이 확정됐다고 볼 수도 없습니다.

⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 서구 도마동 소재 도마중학교 북측 인근입니다. 주위에는 단독·다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 교육시설 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 외벽은 치장벽돌·석재붙임·드라이비트 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 340.3㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 961,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 정비 관련. 재정비촉진지구 및 재정비촉진지구(존치지역)에 해당합니다. 다만 이러한 지정만으로 본 물건의 개발이익이나 가격 상승을 보장할 수는 없습니다.
• 교육환경 제한. 절대보호구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 향후 용도변경이나 시설 운영 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역과 도솔산 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 구조와 호실별 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다가구주택은 개별성이 높고 매수자가 건물 전체의 임대차와 유지관리 책임을 고려해야 합니다. 실제 환금성 평가는 주변 유사 건물의 거래와 임대수익을 비교해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2018.12.31. 을구 1번 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 등기부의 소멸·인수 권리를 대조하세요.
• 임차인별 계약서 확인. 권가영·이현미·김주연 및 '한국토지' 명의 신고의 임대차계약서, 실제 점유 호실, 보증금, 차임, 전입 및 확정일자를 확인하세요.
• 권가영 승계관계 확인. 권가영은 203호로 신고돼 있으나 한국토지주택공사의 110,000,000원 임차권은 401호입니다. 두 기록의 관계와 호실 불일치 사유를 확인하세요.
• 201호 별도 임차권 확인. 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차권등기에 관한 실제 임차인, 배당요구 및 보증금 반환·승계 관계를 확인하세요.
• 대항력 미상 신고 해소. '한국토지'로 표시된 신고의 전입일과 실제 주체를 확인하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정적으로 전제하지 마세요.
• 배당요구·우선변제 점검. 각 임차인의 배당요구 여부와 확정일자, 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요. 특히 추정 배당표에 포함되지 않은 임차권 배당을 점검해야 합니다.
• 근저당 채권양도 확인. 2026.07.21. 등기된 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전관계와 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 체납 공과금 확인. 2026.01.07. 서구 압류의 원인 채권과 당해세·공과금 등 우선배당 여부를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 각 호실의 실제 보증금·월세·공실 여부를 확인하고 건물 전체의 순임대수익을 산정하세요.
• 현장 점유·명도 확인. 실제 거주자와 등기·현황조사상 신고자가 일치하는지 확인하세요. 다가구주택은 호실별 인도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 토지이용 제한 확인. 재정비촉진지구(존치지역), 교육환경 보호구역, 도로 및 건축 제한을 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 수목, 옥탑(계단실)의 포함 범위를 감정평가서 및 현장과 대조하세요.
• 실거래·수익가치 검토. 주변 다가구주택 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인되지 않은 임대차”는 다르다

대전 도마동 화이트빌은 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2018년 설정된 한밭새마을금고 근저당권이 기준이며, 후순위 근저당권·주택임차권등기·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자를 그대로 믿고 입찰하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 보증금 미상 임차 신고, 대항력 미상 점유, 401호와 203호 사이의 승계신고 불일치, 201호 별도 임차권등기가 핵심입니다.

특히 다가구주택은 호실별 임대차가 전체 매수 위험에 영향을 미칩니다. 임차인 정보가 불명확한 상태에서는 권리상 추정 인수액이 0원이어도 실제 명도와 보증금 반환관계에 따른 위험을 과소평가할 수 있습니다.

가격 역시 감정가 1,419,951,240원이 적정한지 검증할 거래·수익 비교가 필요합니다. 유찰 시 할인된 금액만 보고 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.