청주지방법원 2026타경10003. 충북 영동군 황간면 노근리의 단독주택과 토지 등에 대한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 탁남중이며, 2024.03.20 증여를 원인으로 2024.03.22 소유권을 이전받았습니다. 최초 소유권보존 명의자는 성옥이입니다. 바로 이 성옥이가 현황조사와 매각물건명세서에서 임차인으로 확인되는 인물이기도 합니다.
사건의 첫 번째 쟁점은 등기상 선순위 권리 자체보다 점유관계입니다. 성옥이는 말소기준권리인 2025.06.16 가압류보다 훨씬 앞선 1968.10.20 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이며, 종전 소유자라는 특수한 관계도 존재합니다. 따라서 대항력이 확정된 임차인으로 단정할 수도, 인수 위험이 없는 점유자로 단정할 수도 없습니다.
두 번째 쟁점은 부동산 자체입니다. 감정평가에서 제시외 건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있을 가능성이 지적됐고, 별도 토지의 경계도 불분명합니다. 침수위험지구 지정까지 있어 단순히 최저매각가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경10003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 황간면 노근리 771-1 도로명주소: 충청북도 영동군 황간면 노근1길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 판넬지붕 · 단층 외벽 판넬 마감 · 새시 창호 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 면적 299.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 탁남중 (2024.03.20 증여, 2024.03.22 소유권이전) |
| 종전 소유자 | 성옥이 (2024.03.22 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 77,133,000원 / 77,133,000원 (신건) |
| 경매 신청 관련 | 서울보증보험주식회사 · 청구액 8,190,938원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2025.06.16 갑구 3번 가압류 · (주)국민행복기금 · 청구금액 13,056,238원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건조기·항아리·적치물 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별개
이 사건에서 말소기준권리는 2025.06.16 접수된 갑구 3번 국민행복기금 가압류입니다. 을구 근저당권은 없으며, 뒤이어 설정된 서울보증보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 말소기준이 되는 가압류 자체도 매각으로 소멸하는 대상입니다.
② 임차인·점유 분석 — 이 사건의 최우선 확인 사항
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 임차인 신고자는 성옥이 1명입니다. 보증기관 명의의 대위·승계 신고는 이 임차인과 별도로 존재하지 않습니다. 서울보증보험주식회사는 등기상 채권자 및 경매 신청 관련 권리자로 나타납니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성옥이 종전 소유자와 동일인 |
1968.10.20 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 인수 검증 필요 |
전입일이 선순위라는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 주택 인도·실제 임대차관계·보증금 지급·점유의 연속성·확정일자 및 배당요구 여부를 종합 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 최저가가 곧 취득원가는 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 77,133,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 실질적인 가격 판단은 낙찰대금에 매수인이 인수할 수 있는 보증금 등 부담을 함께 고려해야 합니다. 이 사건은 임차관계와 인수액이 확정되지 않았으므로 최저매각가를 실제 취득원가로 단정하거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 산정채권 미배당 | 소유자 잔여(추정) | 실제 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 77,133,000원 | 0원 | 54,691,078원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 61,706,400원 | 0원 | 39,542,157원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 49,365,120원 | 0원 | 27,423,020원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 회차별 예상 매각가를 가정한 계산입니다. 산정채권 미배당 0원은 계산에 포함된 채권에 한정되며 임차보증금 미상, 추가 배당채권, 실제 취득부담을 해소한다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,788,394원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · (주)국민행복기금 | 13,056,238원 | 13,056,238원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,597,290원 | 7,597,290원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,691,078원 |
이 계산에 포함된 채권액은 20,653,528원이며, 전액 배당을 전제로 합니다. 집행비용은 1,788,394원으로 추정됐고, 소유자 잔여는 54,691,078원으로 계산됩니다. 그러나 임차인의 보증금·배당 여부 및 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 분석 — 권리 외에도 확인할 하자가 있다
감정상 이 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택으로 이용되고 있으며, 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 주변에는 과수원, 주택, 임야 등이 소재하고, 노근리경로당 북서측 및 동측 인근에 위치합니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조, 판넬지붕, 판넬 외벽, 새시 창호의 단층 건물입니다. 건물의 물리적 상태와 보수 부담은 현장 확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지 형태. 토지 정보상 지목은 대, 면적 299.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 19,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구가 포함되며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 침수위험지구 등의 제한이 존재합니다. 감정요항상 기호 3 토지는 생산관리지역, 고속국도법상 접도구역 및 철도보호지구 관련 제한도 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1, 1-2번이 매각에 포함되지만, 일부가 인접필지에 소재하는 것으로 판단되어 정확한 측량이 필요합니다.
- 토지 경계. 기호 3 토지는 인접지와 경계가 불분명합니다. 측량으로 경계, 실제 이용범위 및 인접필지 관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 기호 1 토지 지상의 이동 가능한 건조기, 항아리 및 적치물은 매각 대상에서 제외됩니다. 바닥포장과 담장은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 수목. 기호 3 토지상의 자생활수목은 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 평가됐습니다.
⑥ 환금성·투자 판단 — 주택 가격만 볼 사건이 아니다
주변이 과수원·주택·임야 등으로 이루어진 지역이라는 점을 고려하면, 이 물건은 대규모 주거단지의 표준화된 주택과 달리 토지 형상, 접근도로, 경계, 건물 상태, 실제 이용 가능성이 재매각 조건에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
특히 침수위험지구 지정과 인접필지에 걸친 제시외 건물 가능성은 향후 매수 희망자의 실사·금융·이용 판단에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 따라서 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 성옥이의 점유 자격 확인. 종전 소유자의 증여 후 계속 점유인지, 실제 임대차계약이 성립했는지 확인해야 합니다. 주민등록 및 점유의 연속성도 검증 대상입니다.
- 임차보증금 실재 여부 확인. 보증금 지급내역, 임대차계약서, 반환채무 존재 여부와 확정일자를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구·대항력 확인. 배당요구 여부, 실제 우선변제권, 말소기준 전 대항요건 및 매각 후 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 증여관계 및 가장임차인 가능성 검토. 2024.03.20 증여를 원인으로 소유권이 이전된 경위와 성옥이·탁남중 사이의 점유 및 금전관계를 확인해야 합니다. 의심만으로 임대차를 부정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물 측량. 일부 건물이 인접필지에 걸친 것으로 판단되는 만큼 정확한 경계측량과 인접 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
- 토지 목록·경계 확인. 기호 1 및 기호 3의 매각 대상 범위, 지번별 면적, 경계 및 현황상 이용관계를 법원 매각목록과 대조해야 합니다.
- 매각 제외 동산 확인. 건조기·항아리·적치물의 제외 범위를 확인하고, 인도 과정에서 소유·반출 문제로 분쟁이 발생하지 않도록 해야 합니다.
- 침수 및 건축 제한 확인. 침수위험지구, 자연취락지구, 생산관리지역, 접도구역 및 철도보호지구 등 적용 범위를 관계기관의 공식 자료로 확인해야 합니다.
- 채권액·배당표 대조. 서울보증보험 가압류 청구금액 7,597,290원, 경매 청구액 8,190,938원 및 신청채권자 배당액 계산의 불일치를 확인해야 합니다.
- 자금계획 재산정. 낙찰대금에 더해 실제 인수보증금, 측량·건물 정리·명도·보수 등에 따른 부담을 검토해야 합니다. 특히 보증금이 확인되기 전에는 취득원가 상한을 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록, 배당요구 관련 서류를 입찰 전 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소는 단순하지만, 인수와 경계는 불확실하다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2025.06.16 국민행복기금 가압류가 말소기준이고, 후순위 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 근저당권도 없습니다.
그러나 등기상 권리가 정리된다는 사실이 곧 안전한 낙찰을 의미하지는 않습니다. 1968.10.20 전입한 성옥이가 임차인으로 기재되어 있고, 동시에 과거 소유자라는 점이 특별합니다. 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 상태에서 예상배당의 인수액 0원을 신뢰할 수 없습니다.
물리적 조건도 가볍지 않습니다. 제시외 건물 일부의 인접필지 소재 가능성, 다른 토지의 불명확한 경계, 침수위험지구 등의 제한은 매수 후 이용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 단독주택·토지 특성상 이러한 문제는 권리분석만으로 해결되지 않습니다.
결론은 현 단계 입찰 보류·권리 및 현장 실사 우선입니다. 성옥이의 실제 임대차 여부와 보증금, 매수인 인수액을 확정하고, 제시외 건물 및 토지 경계를 측량한 후에야 최저가 77,133,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 신건 가격이 낮아 보이는 것과 실질취득원가가 낮은 것은 전혀 다른 문제입니다.
