대전지방법원 2025타경504047. 충청남도 금산군 제원면 구억리 일대에 있는 대형 공장 및 토지의 임의경매 사건입니다. 공부상 공장과 창고, 사무실, 후생시설, 경비실 등이 있고, 기계·기구 및 조경시설도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사원퓨텍이며, 신청채권자는 케이지모빌리티주식회사입니다. 신청채권액은 3,000,000,000원, 신건 최저매각가는 24,606,454,420원입니다.
이 물건은 아파트처럼 인근의 동일 면적 실거래를 비교하는 방식으로 평가하기 어렵습니다. 공장 가동 가능성, 부지 이용 제한, 건물별 상태, 기계·기구의 잔존 가치, 점유업체의 권리, 채권자와 세금의 우선순위가 종합적으로 중요합니다. 특히 현재 확인되는 권리 이력은 단순하지 않습니다. 2021년 근저당권의 후속 이전등기와 2024년 근저당권의 말소기준 지위가 서로 어떻게 연결되는지 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 제원면 구억리 202 외, 명곡리 51-3·51-5 등 도로명주소: 충청남도 금산군 군북로 274 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실·후생시설·경비실 및 부속시설 |
| 소유자 | 주식회사원퓨텍 (단독소유) |
| 감정가 | 24,606,454,420원 |
| 최저매각가 | 24,606,454,420원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 케이지모빌리티주식회사 |
| 신청채권액 | 3,000,000,000원 |
| 2024년 근저당 | 케이지모빌리티주식회사 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 선행 근저당 이력 | 2021.07.08 설정 · 채권최고액 10,800,000,000원 · 2026.05.11 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전등기 |
| 점유업체 | 주식회사 에이블모터스 · 주식회사 금산테크에너지 (실제 점유업체 2곳) |
| 토지 현황 | 공장용지 · 계획관리지역 · 공업용 이용 · 일부 필지 도로 및 맹지 |
| 토지 면적 참고 | 9,807.0㎡ (토지 현황상 표시 면적이며 일괄매각 전체 면적과 별도 대조 필요) |
| 공시지가 참고 | 91,500원/㎡ |
| 매각 조건 | 토지·건물·기계기구 및 일부 제시외 시설 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당권이 핵심 변수
케이지모빌리티의 2024.10.14 근저당권은 현재 말소기준권리로 제시되어 있지만, 2021년 근저당권이 존속한다면 그보다 선순위입니다. 이 경우 말소기준과 배당순위의 판단 자체가 달라질 수 있습니다. 농업협동조합자산관리회사는 2026.06.17 별도의 임의경매개시결정도 받은 상태입니다. 따라서 2024년 근저당만을 기준으로 선순위 문제가 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
한편 케이지모빌리티 근저당 이후의 디스링크 근저당, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 소멸과 매수인이 부담할 수 있는 조세·점유 관련 책임은 별개의 문제입니다. 세금 압류와 점유업체의 임차관계는 별도로 검증해야 합니다.
② 점유업체 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
현황조사에서 확인된 실제 점유업체는 2곳입니다. 두 업체 모두 2024.10.14보다 앞선 전입일이 확인되지만, 그것만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 공장 및 사업용 시설은 실제 인도·점유, 사업자등록 등 대항요건의 충족 여부와 권리관계를 개별적으로 판단해야 합니다.
| 점유업체 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이블모터스 | 2024.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 금산테크에너지 | 2023.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 본건은 보증금 자체가 미상이라 이 구조의 적용 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가나 유찰 시 가격만으로 실제 취득비용이 저렴해졌다고 평가해서는 안 됩니다.
- 에이블모터스. 2024.09.06 전입 기록. 임대차계약, 목적물 범위, 사업자등록 및 점유 개시일 확인 필요.
- 금산테크에너지. 2023.01.03 전입 기록. 비교적 이른 점유 이력에 대한 대항요건 및 보증금 확인 필요.
- 임대차 범위. 공장·창고·사무실 중 어느 부분을 사용하고 있는지, 부속 설비와 토지 사용권까지 포함하는지 확인 필요.
- 명도. 공장 운영 또는 장비 보관 상태에 따라 인도 절차, 시설 정리와 점유 해소가 복잡해질 수 있음.
③ 가격 판단 — 감정가 24,606,454,420원, 시세 검증은 별개
현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 24,606,454,420원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 감정가가 시장가격 대비 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
이 공장에는 건물과 토지 외에도 일괄매각되는 기계·기구 39점이 포함됩니다. 그중 5점은 소재불명으로 기록되어 있습니다. 기계의 실재 여부와 가동 가능성, 공정 구성, 건물별 이용상태, 토지의 접근성과 규제를 확인하지 않고 단순히 감정가에 일정 할인율을 적용해서 투자 가치를 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 표상 채권 미배당 | 실제 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 24,606,454,420원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 19,685,163,536원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 15,748,130,828원 | 0원 | 미확정 |
회차별 미배당 0원은 제시된 채권배당 시뮬레이션의 결과일 뿐입니다. 2021년 근저당권의 존속·배당 여부, 점유업체의 보증금, 조세 우선순위 등의 확인에 따라 실제 배당 및 인수 구조가 달라질 수 있습니다. 유찰 시 매각가 역시 가정된 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,606,454,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 248,464,544원 |
| 1. 근저당 · 케이지모빌리티 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 54,323,009원 | 54,323,009원 |
| 3. 근저당 · 디스링크 | 582,000,000원 | 582,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 104,533,150원 | 104,533,150원 |
| 5. 가압류 · 셀원 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 19,886,168원 | 19,886,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 20,377,247,549원 |
위 배당표는 제시된 추정 배당 시뮬레이션입니다. 2021년 근저당권 관련 권리자의 배당 여부, 국세·지방세·건강보험료 등 압류 관련 배당, 점유업체 보증금, 우선변제 및 기타 실제 비용이 확정 반영된 최종 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여액 20,377,247,549원도 실제 교부가 보장되는 금액이 아닙니다.
⑤ 공장·토지 현황과 환금성
- 입지. 금산군 제원면 제원리 소재 제원면행정복지센터 북서측 인근입니다. 주위는 농경지와 임야가 주를 이루며 공장 및 단독주택이 일부 혼재합니다.
- 교통. 해당 물건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 601번 지방도를 통해 금산군 중심 및 다른 지역으로 통행할 수 있습니다.
- 건물 구성. 13-1동은 공장·창고·사무실·기계실, 13-2동은 사무실·후생시설, 13-3동은 경비실, 13-5~10동은 창고, 13-11동은 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건축구조. 철골조·경량철골조·철근콘크리트조·조적조 등이 혼재하며, 강판·판넬·슬래브 등 건물별 구조와 마감이 다릅니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전설비 등이 있으며, 13-2동 일부에는 급탕설비가 있습니다. 개별 설비의 작동 상태는 입찰 전 점검할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역, 제2종지구단위계획구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 일부 하천구역 및 준보전산지 관련 제한이 있습니다. 필지별 규제가 달라 실제 활용 가능 면적과 개발·증축 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 목록 4·5는 공부상 공장용지이나 현황 도로이고, 목록 6·10은 지적도상 맹지입니다. 접근 및 사용 관계를 개별 필지별로 검토해야 합니다.
- 건물 현황 차이. 13-1동 기계실 155.19㎡는 등기상 지하 1층이나 건축물대장 및 현황상 1층입니다. 13-11동은 공부상 수리점이나 현황 창고로 이용됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-182호의 기계·기구 39점이 매각에 포함되나 5점은 소재불명입니다. 감정평가에 반영된 상태와 실제 현존 여부를 대조해야 합니다.
- 제시외 시설. 담장·대문·원두막·수목·화단 등의 조경시설이 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 범용 주거용 부동산이 아닌 대형 공장시설로, 용도 적합성·설비 상태·점유관계 등에 따라 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 실제 거래 가능한 가격과 처분 기간은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2021년 근저당권의 존속 여부. 채권최고액 10,800,000,000원의 농업협동조합 공동근저당권과 2026년 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 법적 관계, 말소 여부, 매각으로 인한 소멸 여부를 확정해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2024.10.14 케이지모빌리티 근저당권이 실제 말소기준이 맞는지, 그보다 앞선 권리가 유효하게 존속하는지 대조해야 합니다.
- 점유업체 2곳의 임대차관계. 에이블모터스와 금산테크에너지의 계약서, 보증금, 점유 부분, 대항요건, 확정일자, 배당요구 및 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 조세·공과금. 국세·지방세·건강보험 관련 압류의 실제 채권액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공장 기계·기구 실사. 39점의 목록과 현존 물품을 대조하고 소재불명 5점의 감정 반영 및 매각 효과를 확인해야 합니다.
- 토지 이용 가능성. 도로 이용 필지와 맹지, 하천구역, 제2종지구단위계획 및 배출시설 설치 제한 등 실제 사업 운영에 영향을 미치는 사항을 검토해야 합니다.
- 건축물대장·등기 대조. 기계실 층수와 13-11동 용도 차이를 확인하고, 필요한 경우 이용상 제한 및 시정 여부를 검토해야 합니다.
- 자금계획. 매각가만이 아니라 미확정 인수금액, 시설 보수·철거·재가동 및 점유 해소 관련 비용을 반영해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 가격 검증. 유사 공장 거래사례와 토지·건물·기계의 개별 가치에 대한 평가를 확보하기 전에는 신건 또는 유찰 가격의 투자 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 최종 법원 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 기계기구 목록, 매각 조건 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 실제 인수 0원”
금산 제원면 공장·토지 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 24,606,454,420원입니다. 이 가격이 적정한지 판단할 만한 비교 실거래 근거는 확인되지 않았습니다.
무엇보다 권리 문제가 선결되어야 합니다. 2021년 10,800,000,000원 근저당권의 이전 이력은 말소기준 및 배당 구조를 다시 검토해야 하는 중요한 이유입니다. 또한 전입일이 앞선 실제 점유업체 2곳의 보증금이 미상이라 매수인의 인수금액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 일부 도로·맹지, 건물 현황 차이, 기계·기구 소재불명 문제가 중첩되어 있습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 반드시 권리가 인수되거나 손실이 발생한다는 확정 판단이 아니라, 선순위 권리·점유·가치에 관한 핵심 불확실성이 아직 해소되지 않았다는 평가입니다. 권리 존속 여부와 보증금 인수금액을 확정하고, 실제 공장 자산가치를 검증한 이후에야 입찰가격을 논의할 수 있습니다.
