대전지방법원 2026타경194. 대전광역시 동구 낭월동 남대전이편한세상 105동 22층 2201호 아파트입니다. 전용면적은 101.4㎡이며, 전체 24층 건물의 22층에 해당합니다. 소유자는 서민관·정혜선으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
이 집에는 2011년 우리은행 근저당권 180,000,000원이 설정돼 있고, 2024년 신한은행 근저당권 60,000,000원이 추가됐습니다. 이후 서민관 지분을 중심으로 여러 가압류가 설정됐으며, 신한은행이 52,284,702원을 청구해 2026년 3월 임의경매를 신청했습니다.
복잡한 등기부와 달리 낙찰자의 관점에서는 비교적 명확한 구조입니다. 두 근저당권과 후순위 가압류·압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 그러나 최근 실거래 가격이 감정가보다 상당히 낮고, 하락 추세까지 확인되기 때문에 이 물건은 권리 소멸 여부보다 응찰가격의 적정성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 제105동 제22층 제2201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.4㎡ · 침실3·거실·주방 및 식당·욕실2 · 지상 24층 중 22층 |
| 단지 규모 | 총 11개 동 · 713세대 · 2011.09.28 준공 |
| 소유자 | 서민관 (지분 2분의 1), 정혜선 (지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 52,284,702원 |
| 말소기준권리 | 2011.12.20 우리은행 근저당권 (채권최고액 180,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
| 임대관계 | 임차인 등재 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2011.12.20 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 채무자는 정혜선입니다. 그 이후 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원과 서민관·정혜선 지분에 대한 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
특히 중소벤처기업진흥공단, 신용보증기금, 충남신용보증재단, 삼성카드, 현대카드, 롯데카드 등 여러 채권자가 가압류를 설정했지만, 후순위 채권자가 배당금을 받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액은 매수인의 추가 부담액으로 보지 않습니다.
임차인·점유관계 — 등재 임차인 없음, 임대관계 미상
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 소유자 직접 거주 또는 명도 부담 없음을 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
동일 단지인 e편한세상 713세대의 전용 101.4㎡ 실거래를 비교했습니다. 전체 12건의 평균은 352,250,000원이지만, 2021~2023년의 상대적으로 높은 가격이 포함돼 있습니다. 현재 가격 경쟁력을 판단할 때는 최근 12개월 거래 5건의 평균 330,000,000원과 2026년 10월 최신 거래 320,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 101.4㎡ | 21 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 101.4㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 101.4㎡ | 17 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 101.4㎡ | 24 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 101.4㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 2025.03 | 101.4㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 101.4㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2023.05 | 101.4㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2022.07 | 101.4㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2022.03 | 101.4㎡ | 20 | 375,000,000원 |
| 2021.10 | 101.4㎡ | 6 | 387,000,000원 |
| 2021.08 | 101.4㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.4㎡ | 5건 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | 101.4㎡ | 12건 | 352,250,000원 |
가격 차이가 분명합니다. 이번 경매의 감정가이자 최저매각가인 377,000,000원은 최근 12개월 평균 330,000,000원보다 47,000,000원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 114.2%입니다.
가장 최근인 2026년 10월 거래는 21층에서 320,000,000원에 이루어졌습니다. 경매 대상인 22층과 층수도 가깝습니다. 신건 최저가가 이 거래보다 57,000,000원, 약 17.8% 높습니다. 층수 외에 향·내부 상태·거래 조건 등의 차이는 있을 수 있지만, 현재 실거래만 놓고 보면 감정가에 가격 우위가 있다고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 6,078,000원을 제외하면 채권자에게 배분되는 예상 금액은 370,922,000원입니다. 전체 반영 채권액 484,610,968원에 미달하므로 113,688,968원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,078,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 67,291,633원 | 67,291,633원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 73,229,159원 | 63,630,367원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 27,521,841원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대카드 | 19,840,263원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 | 6,728,072원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 가압류 채권의 배당 관계, 법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 국세·공과금 관련 우선배당과 임차인 최우선변제는 위 계산에 별도 반영되지 않았습니다.
회차별 가격·배당 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 377,000,000원 | 370,922,000원 | 113,688,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 301,600,000원 | 296,577,600원 | 188,033,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 241,280,000원 | 237,102,080원 | 247,508,888원 | 0원 |
현재 최저가 377,000,000원에서는 최근 시세보다 높은 가격에 취득하게 됩니다. 반면 1회 유찰 시나리오의 301,600,000원은 최근 12개월 평균 330,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 시나리오는 241,280,000원입니다.
다만 이러한 가격은 실제로 유찰됐을 경우의 가정이며, 현재 확정된 매각조건은 신건 최저가 377,000,000원입니다. 향후 시장가격이 변할 수 있으므로 유찰 후에도 최신 실거래와 점유·권리관계를 다시 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 낭월동 산내초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지와 단독·다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하며 남측 근거리에 남대전종합물류단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 서측 인근에는 국도 17호선이 지나며, 단지는 서측 중로와 북측·남측 소로 및 세로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 22층으로, 2011년 준공된 총 11개 동 713세대 아파트입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 침실 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개 구조의 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 지정도 확인됩니다. 공시지가는 900,600원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 확인되는 713세대 아파트지만, 최근 거래가격은 310,000,000원부터 365,000,000원까지 편차가 있습니다. 최근 거래 추세가 -10.4%라는 점에서 향후 매도가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래를 우선. 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균 352,250,000원보다 최근 12개월 평균 330,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 신건 가격 재검토. 현재 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.2%입니다. 하락 추세 -10.4%를 고려하면 감정가가 곧 적정 시세라고 판단해서는 안 됩니다.
- 말소기준 확인. 2011.12.20 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 신한은행 근저당권과 가압류·압류의 말소 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 관련 자료·매각물건명세서를 확인하고 실제 점유자와 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 국세·공과금 압류 확인. 국가 명의 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 여부, 법정 우선순위, 실제 미납금액과 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 신한은행의 경매 청구금액은 52,284,702원이고 근저당 채권최고액은 60,000,000원입니다. 예상배당과 실제 채권액은 다를 수 있으며, 가압류 배당관계와 세금 우선순위도 재검토해야 합니다.
- 공유지분·매각범위 확인. 서민관·정혜선이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 소유구조와 실제 매각대상 범위를 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분과 실제 점유자 인도에 필요한 절차·비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격은 301,600,000원, 2회 유찰 가정가격은 241,280,000원입니다. 유찰은 보장되지 않으며, 실제 후속 회차가 열릴 때 시세와 매각조건을 재확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 2026.11.17 매각기일 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸 예정, 가격은 보류”
대전지방법원 2026타경194는 등기상 인수 부담이 크지 않은 구조입니다. 2011년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 각종 가압류·압류가 소멸할 것으로 분석되며, 확인된 등기상 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 국가 및 국민건강보험공단의 압류가 존재한다는 점에서 입찰 전 추가 확인은 필요합니다.
이 물건의 핵심적인 약점은 가격입니다. 현재 신건 최저가 377,000,000원은 최근 12개월 평균 330,000,000원보다 47,000,000원 높고, 2026년 10월의 최신 실거래 320,000,000원보다도 57,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세는 -10.4%로 하락하고 있습니다.
따라서 현시점에선 권리관계보다 고평가된 신건 가격을 더 경계해야 할 사건입니다. 향후 유찰로 가격이 내려간다면 재검토할 수 있지만, 현재 감정가에 근접한 낙찰은 최근 시장가격 대비 불리할 가능성이 큽니다. 결론은 권리 조건부 양호, 가격 경쟁력 부족, 신건 입찰 보류입니다.
