대전지방법원 2026타경236. 대덕구 석봉동의 금강센트럴파크서희스타힐스 101동 903호, 전용면적 77.9959㎡의 아파트입니다. 2020년 사용승인된 835세대 규모의 단지로, 본건은 지상 29층 건물 중 9층에 위치합니다. 소유자 안부균은 2020년 11월 20일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전으로 취득했고, 등기상 거래가액은 239,600,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 194,700,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 현대카드, 현도농업협동조합, 삼성생명보험의 가압류와 국민건강보험공단의 압류가 이어졌으며, 하나은행이 청구금액 166,545,839원으로 임의경매를 신청했습니다. 매각기일은 2026년 11월 17일이고, 첫 경매의 최저매각가격은 감정가와 동일한 350,000,000원입니다. 관건은 매각으로 소멸하는 등기상 채권보다 실제 점유상태와 낙찰가격에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준

권리분석의 핵심은 2020년 11월 20일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 194,700,000원이며, 본 임의경매의 말소기준권리로 판단됩니다. 해당 근저당권과 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2020년 최초 소유권보존 당시의 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 또한 2025년 2월 21일 설정된 하나카드 가압류 9,818,014원도 2025년 3월 20일 해제로 말소되어 현재 매각으로 정리해야 할 유효한 가압류와 구분됩니다.

임차인·점유 확인 — 현장조사가 중요

별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 현재 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 거주한다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가 과정에서 여러 차례 현장을 방문했음에도 거주자 부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대내역 역시 미상으로 기재되었습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다

금강센트럴파크서희스타힐스의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 359,583,333원입니다. 이에 비해 신건 최저가 350,000,000원은 평균의 97.3%로 나타납니다. 하지만 이 평균에는 전용 77.99㎡대뿐 아니라 84.99㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 이 수치만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

본건의 전용면적은 77.9959㎡입니다. 유사한 77.99~78.00㎡ 거래 7건만 비교하면 평균은 345,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 21층 거래는 343,000,000원입니다. 신건 최저가는 동일면적 거래 7건 평균의 약 101.4%, 최신 거래가의 약 102.0%에 해당합니다.

실제 비교에서 눈여겨볼 거래는 2026년 7월 6층 343,000,000원, 7층 340,000,000원입니다. 본건은 9층이므로 층수 차이가 아주 큰 비교는 아닙니다. 반면 최신 거래는 21층 343,000,000원으로 본건보다 높은 층입니다. 층·향·내부 상태의 차이를 모두 확인할 수 없지만, 최저가 350,000,000원에 확실한 할인 매력이 있다고 볼 근거는 부족합니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 이는 경매 사례의 평균값이며 본 물건이 반드시 유찰된다는 뜻은 아닙니다. 신건에서 무리하게 낙찰받기보다 실제 경쟁과 유찰 여부를 살펴볼 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

위 표는 신건 최저매각가격에 낙찰된다는 가정하에 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 5,700,000원으로 추정하고, 하나은행은 채권최고액 194,700,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권잔액·법정 배당순위·조세 및 공과금 채권에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단의 압류 관련 채권액 및 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

1회 유찰을 가정하면 최저매각가격은 280,000,000원으로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 224,000,000원이며, 이때 채권자 측 예상 미배당액은 6,349,491원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분으로, 매수인이 그 금액을 자동으로 인수한다는 의미가 아닙니다. 세 시나리오 모두 확인된 권리만 반영한 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 대덕구 석봉동 대전새여울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교시설 등이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 단지 주변 아스팔트 포장도로의 상태도 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2020년 8월 31일 준공된 835세대 아파트단지입니다. 철근콘크리트 구조의 지상 29층 건물로, 본건은 9층에 위치합니다. 승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보설비·옥내소화전·바닥난방 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며 도시개발구역·철도보호지구·상대보호구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 715,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 같은 단지의 최근 실거래 12건이 확인되어 거래 비교가 가능합니다. 다만 77.99㎡대와 84.99㎡ 거래가격의 차이가 있으므로 면적별로 구분해야 합니다. 본건과 유사한 면적의 거래가격도 318,000,000원부터 365,000,000원까지 차이가 있어 층·향·상태에 따른 가격 편차를 주의해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 직접적인 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 내부 상태는 집합건축물대장 도면, 유사 규모 아파트 및 관리사무소 탐문 등을 참고해 평가했습니다. 실제 내부 하자 및 수선비는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교 기준. 전체 평균 359,583,333원보다 동일면적대 7건 평균 345,000,000원과 최신 거래 343,000,000원을 우선 참고하세요. 최저가 350,000,000원은 이 비교 기준보다 높은 수준입니다.
• 점유·임대관계. 임대내역이 미상이고 거주자를 직접 확인하지 못했습니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자와 임차인의 대항력 유무를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 내부 미확인으로 인해 실제 수리비가 발생할 수 있습니다. 바닥·창호·누수·욕실·설비의 상태와 추가 비용 가능성을 점검하세요.
• 배당과 공과금. 근저당 채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류의 채권 내용, 당해세 및 배당요구 사항을 확인하고 제시된 배당표를 확정 배당액으로 간주하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 350,000,000원입니다. 1회 유찰 280,000,000원, 2회 유찰 224,000,000원의 가정별 자금 소요와 경쟁 가능성을 비교하세요. 실제 유찰 여부는 확정되지 않았습니다.
• 입찰 자금. 최저가 350,000,000원의 10% 기준 입찰보증금은 35,000,000원입니다. 실제 보증금 요건은 해당 매각기일의 법원 공고를 확인해야 합니다. 취득 부대비용과 명도·수선비도 별도로 고려하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하고, 매수인에게 부담될 가능성이 있는 공용부분 관리비를 구분해 점검하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일의 변동 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리상 단순함이 가격 메리트는 아니다”

대전지방법원 2026타경236은 하나은행 근저당권을 중심으로 후순위 가압류와 압류가 정리되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 현재 확인된 권리를 기준으로 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에서 실제 점유자·임대관계·내부 상태를 확인하지 못한 만큼 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면에서는 더욱 신중한 판단이 필요합니다. 최근 12개월 전체 평균은 359,583,333원이지만, 본건과 유사한 77.99㎡대 7건 평균은 345,000,000원, 최신 거래는 343,000,000원입니다. 신건 최저가 350,000,000원은 두 비교 기준보다 높습니다. 따라서 단순히 전체 평균보다 낮다는 이유로 신건 가격에 높은 점수를 주기는 어렵습니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 양호, 점유 확인은 필수, 신건 가격 메리트는 부족’입니다. 이 물건의 핵심은 말소되는 채권의 수가 아니라 실제 인수 위험을 확인하고, 동일면적 실거래에 비해 얼마나 합리적인 가격으로 취득하느냐에 있습니다. 현재 단계에서는 신건 입찰을 서두르기보다 점유 조사와 가격 검증을 먼저 하는 판단이 적절합니다.