대전지방법원 2024타경729. 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 632-9 소재 창고·정미소 및 토지 관련 경매물건입니다. 감정평가상 건물은 창고와 공장(정미소)으로 이용되고 있으며, 기계·기구 목록까지 포함하는 일괄매각입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 토지의 이용 제한, 농지취득자격, 시설의 정상 가동 가능성, 인접 필지와의 경계관계가 취득 판단에 직접적인 영향을 미칩니다.
권리관계에서는 2017.03.24 설정된 농업회사법인농협양곡주식회사의 근저당권이 말소기준입니다. 2019.04.01 설정된 신한은행 근저당권과 이후 가압류·임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 다만 2022.10.27 전입한 이은정의 실제 점유·임대차 관계가 확인되지 않았고, 시설 일부의 소재불명 및 훼손, 경계선상 인접 건물 등의 문제는 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경729 (홍성지원 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 632-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고·공장(정미소) · 기계·기구 포함 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호(2): 창고 / 기호(5): 공장(정미소) |
| 토지 현황 | 창고용지 · 555.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 전길수 (단독소유) |
| 감정가 | 142,690,000원 |
| 최저매각가 | 142,690,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 신청채권자 청구액 | 1,044,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.24 농업회사법인농협양곡주식회사 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (제시된 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당권
1998년에 설정되었던 조종혁·이월득의 가압류는 각각 2011년에 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.03.24 농업회사법인농협양곡주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권과 2024년의 임의경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 후순위 전입자 확인 필요
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 미확인 전입자 |
2022.10.27 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
인수 없음 제시된 권리판정 기준 |
이은정은 2022.10.27 전입한 것으로 확인되며, 말소기준권리 설정일인 2017.03.24보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리판정상 선순위 대항력은 없습니다. 다만 이은정이 실제 임차인인지, 단순 전입자인지, 현재 해당 건물을 점유하고 있는지는 확인되지 않았습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 실제 임차인 수와 계약관계를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,797,660원 |
| 1. 농업회사법인농협양곡주식회사 근저당 | 300,000,000원 | 139,892,340원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 가압류 | 644,752,433원 | 0원 |
| 4. 농협은행 주식회사 가압류 | 106,185,306원 | 0원 |
| 5. 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류 | 601,716,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,892,654,472원 | 139,892,340원 |
제시된 우선순위와 채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용 2,797,660원을 먼저 공제하고, 나머지 139,892,340원은 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 최저가로 매각되면 선순위 근저당권자에게도 채권최고액 전부가 배당되지 못합니다. 후순위인 신한은행과 가압류 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 모두 0원입니다. 전체 채권액 대비 미배당액은 1,752,762,132원으로 산정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시설 위험은 그대로
| 회차 | 최저가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 142,690,000원 | 1,752,762,132원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 114,152,000원 | 1,780,900,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 91,321,600원 | 1,803,376,661원 | 0원 |
유찰 시나리오상 매각가격은 142,690,000원에서 114,152,000원, 91,321,600원으로 하락합니다. 그러나 이는 최저매각가격의 변화일 뿐 실제 시장가치가 그보다 높다는 증거는 아닙니다. 창고·정미소의 시설 상태와 토지 이용 가능성, 기계·기구 가치, 경계 문제를 함께 반영해야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 매각물건명세서 핵심 — 입찰 전 반드시 해결할 사항
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 금마면 봉서리의 농촌 지대입니다. 주변은 전·답 등의 농경지, 자연림, 농가주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 조적조 스레트지붕 단층 창고이며, 기호(5)는 일반철골조 EPS준불연판넬지붕 단층 공장(정미소)입니다.
- 설비. 전기설비 등이 설치되어 있으나 정상작동 여부는 미상입니다. 기계·기구의 현존 여부와 작동 상태도 별도 점검해야 합니다.
- 토지. 창고용지 555.0㎡, 계획관리지역, 평지, 세로장방형, 소로한면 접도 조건입니다. 공시지가는 43,200원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 도로구역·접도구역·가축사육제한구역 및 성장관리계획구역 관련 사항이 있으며, 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역에 해당합니다. 필지별 규제와 실제 허용 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 창고·정미소 및 관련 설비를 활용하려는 수요자의 조건이 중요합니다. 객관적인 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성과 향후 매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록(3)의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 명시되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·기계·기구 목록별 포함 여부와 실제 현존 상태를 대조하세요. 이동식 컨테이너 1식은 매각 제외입니다.
- 기계·설비 실사. 색채선별기 등 소재불명 장비와 훼손 품목, 전기설비 정상작동 여부를 직접 확인하세요.
- 경계 및 인접 구조물. 405-5번지 건물과 옥외계단이 걸쳐 있는 목록(1) 토지의 경계를 측량도면·현황과 대조하고 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 전입자·점유 확인. 이은정의 실제 임차 여부, 계약관계, 점유 현황, 명도 가능성을 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 접도구역 등 필지별 규제를 확인하고 향후 사용 목적과 충돌하지 않는지 점검하세요.
- 가격 검증. 창고·정미소 용도의 현지 거래사례와 시설의 실제 활용 가치를 조사한 후 응찰가를 정하세요. 신건 감정가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계·기구 목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸보다 취득 가능성과 실제 가치가 먼저”
이 물건은 등기상 말소기준권리와 후순위 담보권·가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 소멸만으로 안전한 낙찰을 보장할 수는 없습니다.
특히 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 일부 기계·기구의 소재불명·훼손, 인접 필지 구조물의 경계 문제, 미확인 전입자의 점유관계도 남아 있습니다. 게다가 실제 거래가격을 통한 시세 검증이 이루어지지 않아 감정가 142,690,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(44점). 등기상 인수 부담은 낮지만, 농취증 발급 가능성과 시설·경계·점유 문제가 해결되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 먼저 취득 자격과 매각 대상의 실제 상태를 확인하고, 그다음 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
