대전지방법원 2024타경15097. 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 614-8 소재 복합시설의 경매입니다. 등기상 소유자는 강서연이며, 감정평가상 웨딩홀과 근린생활시설, 주택으로 이용되는 건물이 포함되어 있습니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 운영수익, 상업용 시설의 활용 가능성, 개별 점유 관계 및 매각 대상의 범위가 가격에 큰 영향을 줄 수 있는 물건입니다.

등기부상 가장 먼저 확인되는 유효한 말소기준권리는 2018.12.27. 설정된 홍성신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호로 풀무신용협동조합과 아산신용협동조합의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 추가 근저당, 다수의 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 정기선의 근저당권부채권 질권 및 근저당권 이전 관계가 얽혀 있어 단순히 근저당권의 설정금액만 합산하여 권리관계를 해석하면 안 됩니다.

한편 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 장미란·강전애·이순자·박미지 4명입니다. 등재된 신고일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자와 실제 점유개시 및 사업자등록 효력 등을 충분히 확인하지 못한 상태이므로 매수인이 떠안는 임대차 권리가 없다고 최종 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 다수의 담보·압류

말소기준은 2018.12.27. 근저당권입니다. 당시 홍성신용협동조합 2,892,000,000원, 풀무신용협동조합 1,440,000,000원, 아산신용협동조합 2,868,000,000원의 채권최고액이 설정되었습니다. 등기상 동일 접수일·접수번호의 근저당권들이므로 각각의 채권 내용과 배당관계를 확인해야 합니다.

그 이후 설정된 홍성신용협동조합의 추가 근저당권, 윤대영의 근저당권, 김규열 명의로 설정된 근저당권과 후속 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 근저당권의 소멸과 해당 채권의 배당·양도·질권 관계는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 전원 미상

상가건물 임대차 현황에 등재된 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2018.12.27. 이후이나, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 권리의 범위는 추가 조사 대상입니다.

대항력 배지는 실제 점유·사업자등록 효력과 임대차 선후관계가 추가 확인되어야 한다는 의미입니다. 등재된 신고일만 기준으로는 모두 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 우선변제권도 확정하지 않았습니다.

특히 장미란과 박미지는 모두 3층 관련 점유부분이 표시되어 있습니다. 같은 층의 서로 다른 공간을 임차하는지, 각 계약의 범위와 실제 점유 형태가 무엇인지 확인해야 합니다. 또한 운휴 중인 근린생활시설과 공실 주택의 상태가 모든 임차인의 퇴거를 의미하는 것도 아닙니다.

③ 가격 판단 — 115억 신건, 시세 비교는 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 11,520,250,600원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%가 최저매각가격입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가치보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

대형 웨딩홀과 근린생활시설은 일반 주거용 부동산과 가격 형성 방식이 다를 수 있습니다. 실제 운영수익, 공실·휴업 상태, 시설 유지비, 향후 활용 가능성 및 매수 수요가 중요합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 향후 매각가격을 예측한 결과가 아닙니다. 모든 회차의 인수 추정액은 임차인의 미확인 권리와 부대비용을 제외한 배당모형상 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,520,250,600원 가정)

배당표는 제시된 추정 배당순위 및 채권최고액·청구액을 기계적으로 적용한 시뮬레이션입니다. 김규열 명의 설정 근저당은 이후 정기선에게 이전된 이력이 있으며 실제 배당권자는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확정 채권액은 반영되지 않아 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 홍성군 홍성읍 월산리의 홍주종합경기장 서측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 관공서, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 북측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 웨딩홀. 일련번호 (2) 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 웨딩홀로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 철근콘크리트조 건물이며 소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·공조시설 등이 구비되어 있습니다.
• 근린생활시설. 일련번호 (4) 건물의 1~4층은 운휴 상태로 조사되었습니다. 운영 중단이 지속되면 시설의 재가동 가능성, 보수비용 및 새로운 임차수요를 검토해야 합니다.
• 주택 부분. 일련번호 (4) 건물의 5층 주택은 공실 상태로 조사되었습니다. 건축물대장상 용도 및 적법한 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 월산리 614-8의 토지 현황은 잡종지·상업용 이용·평지·부정형·중로한면이며 자연녹지지역입니다. 확인된 토지면적은 5,493.0㎡, 공시지가는 353,400원/㎡입니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역 및 도로 접합 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 다른 일련번호의 토지에는 하천구역 관련 사항도 나타나므로 필지별 규제를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 대형 웨딩홀·근린생활시설은 이용 목적이 특수하고 거래가격 비교가 어렵습니다. 실제 영업수익과 공실·운휴 상태, 시설 유지관리비 및 향후 매수 수요에 따라 매각 가능성과 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각기일 및 집행상태 확인. 2026.11.17. 매각기일의 실제 진행 여부를 확인하고, 2024년과 2025년 집행정지 통지에 따른 현재 효력을 법원 기록으로 확인하세요.
• 임차인 4명의 계약 원본. 장미란·강전애·이순자·박미지의 보증금, 월차임, 계약기간, 실제 점유부분 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 상가 대항력·우선변제 확인. 실제 인도일과 사업자등록 신청일, 확정일자 및 관련 권리의 성립 시점을 말소기준권리와 비교해야 합니다.
• 담보권 이전·질권 검토. 윤대영 근저당권에 설정된 정기선의 질권과 김규열 명의 설정 근저당권의 이전 이력, 경매신청 채권의 연결관계를 확인하세요.
• 배당표 검증. 공동담보 관계, 실제 확정 채권액, 당해세 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 반영하여 배당순위를 재검토하세요.
• 매각 대상 확인. 월산리 614-8 관련 건물·토지뿐 아니라 감정평가에 등장하는 각 일련번호의 포함 범위 및 부속설비, 제시외 건물 존재 여부를 확인하세요.
• 웨딩홀 시설·영업 확인. 영업 인허가, 소방·안전설비, 기계설비, 공조시설 및 영업 관련 장비가 매각 대상에 포함되는지 확인하세요.
• 운휴 건물의 재가동 비용. 근린생활시설 1~4층의 휴업 원인과 건축·설비 상태, 시설 보수 및 신규 임차 가능성을 점검하세요.
• 시세 및 수익성 검증. 감정가만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 유사 복합시설의 거래사례, 임대수익, 운영비 및 향후 매각 가능성을 평가하세요.
• 세금·관리비·명도. 미납 관리비, 조세채권, 공용시설 유지비, 점유자 인도 및 명도 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 건물·토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “115억의 문제는 낙찰가만이 아니다”

이 물건의 등기상 말소기준은 분명합니다. 2018.12.27. 홍성신용협동조합 등의 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 임차인 4명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 근저당권부채권 질권 및 권리이전 관계도 복잡합니다. 집행정지 통지 이력이 존재하며, 복합시설의 특수한 용도와 운휴 상태도 투자 판단에 중요한 불확실성을 더합니다.

여기에 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 11,520,250,600원의 신건 가격이 합리적인지도 입증되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정하더라도 시세 메리트가 생긴다고 단정할 근거는 없습니다.

등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임대차·채권관계·매각 범위·가격 검증은 아직 필요합니다. 이 물건은 단순한 저가 낙찰 전략보다 권리관계와 운영수익을 종합적으로 분석할 수 있는 매수자에게 적합한 고난도 복합시설 경매입니다. 현재 판단은 권리조건부 검토, 가격 메리트는 보류입니다.