대전지방법원 천안지원 2025타경848. 천안시 서북구 두정동 602 소재 대지 및 토지 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가 당시 건물은 음식점 '동해바다횟집'으로 이용되고 있었으며, 제시외 건물도 매각에 포함되는 조건입니다. 소유자는 김동욱이고, 신청채권자인 수협은행의 청구액은 1,145,891,912원입니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 2,256,112,300원으로, 아직 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건에서 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 권리와 점유관계입니다. 2018년 설정된 수협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 기존부분 임차인 박현화의 대항력은 미상입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 충분히 배당되지 않는다면 매수인에게 미배당액 인수 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 예상배당표의 인수액 0원을 그대로 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 변수가 남는다

말소기준권리는 2018.03.21 접수된 을구 8번 수협은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,364,000,000원이었으나, 2022.02.24 채권최고액을 1,288,800,000원으로 변경하는 등기가 이루어졌습니다. 따라서 권리분석과 배당검토에서 변경 전 금액을 현행 채권최고액으로 사용해서는 안 됩니다.

과거 설정된 수산업협동조합중앙회, 농협은행, 무학신용협동조합 및 양배종의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준권리 이후에 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 말소와 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 미상 1명

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 실제 임차인은 박현화와 정동인, 총 2명입니다. 보증금 합계는 150,000,000원입니다. 두 임차인 모두 2026.01.30 배당요구를 하였습니다.

두 임차인 모두 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 파악됩니다. 따라서 보증금은 중복 신고액을 합산한 것이 아니라 각 임차인의 보증금 100,000,000원과 50,000,000원으로 구성됩니다. 대항력 미상인 박현화의 우선변제와 실제 배당 결과를 확인하기 전까지는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 감정가, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가격은 2,256,112,300원으로 감정가와 동일합니다. 유찰에 따른 가격 조정이 아직 발생하지 않은 신건입니다.

이 부동산은 대지와 음식점 이용 건물이 결합된 물건입니다. 아파트와 달리 토지의 위치·접도·건물 이용상태·임대수익·영업장 인도 조건에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

유찰 후 가격은 확정된 향후 매각가격이 아니라 회차별 가정입니다. 최저가격이 내려간다고 임차보증금 인수 문제가 자동으로 사라지지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,256,112,300원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 수협은행에 배당되고 소유자 잔여금은 없는 것으로 산정되어 있습니다. 하지만 이 배당안은 현행 근저당 채권최고액과 일치하지 않습니다. 아래 금액은 실제 확정 배당액이 아니라 검증이 필요한 기존 추정치입니다.

위 예상배당은 변경 전 채권최고액을 기준으로 한 추정 계산입니다. 현행 채권최고액 변경, 실제 피담보채권액, 임차인 배당, 당해세·최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 미배당 추정액의 변화

위 미배당 금액은 변경 전 채권최고액을 적용한 기존 계산 결과이므로 현행 등기와 맞춰 재검증해야 합니다. 또한 근저당권자의 채권 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 후순위 근저당권의 미배당채권이 생긴다고 그 금액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반대로 임차인이 적절히 배당받지 못한다면 별도의 보증금 인수위험이 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 입지. 천안시 서북구 두정동 소재 천안오성초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 가로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 토지 면적은 698.5㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 천안오성초등학교 관련 상대보호구역 사항이 있습니다. 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기재액은 1,477,000원/㎡입니다. 이는 개별 부동산의 즉시 매도가격을 의미하지 않습니다.
• 건물 현황. 경량철골구조 철판지붕 단층 건물로, 외벽은 판넬·일부 타일·강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 일부 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 영업 이용상태. 감정 당시 음식점 '동해바다횟집'으로 이용되고 있었습니다. 실제 영업 지속 여부, 임대차 관계, 내부 시설·집기 소유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 토지·음식점 건물의 수익성, 임차관계, 용도 적합성에 영향을 받습니다. 최근 실거래 가격 검증이 이루어지지 않아 현재 최저가가 시장에서 경쟁력 있는 수준인지는 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박현화 대항력 조사. 보증금 100,000,000원의 기존부분 임차인입니다. 점유 개시일, 전입 또는 사업자등록 관련 사항, 임대차계약서, 확정일자 및 실제 임대차 용도를 확인해야 합니다. 말소기준권리와의 선후관계가 핵심입니다.
• 정동인 임대차 및 증축부분. 2024.06.05 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 증축부분의 사용 관계, 임대차계약 내용, 실제 영업 여부, 배당요구의 적법성을 점검해야 합니다.
• 근저당 채권최고액 변경. 수협은행의 채권최고액이 2022.02.24 1,288,800,000원으로 변경된 사실을 반영하여 현재 담보채권액과 배당가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-291호가 기재되어 있습니다. 공동담보 부동산의 범위, 매각 진행 상황 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 매각 범위와 제시외 건물. 제시외 건물(ㄱ)은 매각에 포함됩니다. 건축물대장상 철거·말소된 부분과 실제 현황, 건물·토지 목록 및 증축부분의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 응찰가에 확정된 미배당 보증금 인수액, 취득 관련 비용 및 명도 비용을 반영해야 합니다. 현재는 임차인 인수 여부가 확정되지 않았으므로 최종 취득비용도 미확정입니다.
• 실거래 시세 검증. 인근 유사 용도 토지와 음식점 건물의 실제 거래, 임대수익, 토지 조건, 건물 상태를 비교해야 합니다. 감정가만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 영업장 점유와 명도. 음식점 운영자 및 임차인의 점유 범위, 시설물과 집기의 소유권, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 및 비용. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장과 공동담보목록을 대조하세요. 체납 관리비, 당해세 및 배당에서 우선하는 채권도 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 인수위험 해소”

천안 두정동 602의 가장 큰 특징은 말소기준권리는 비교적 명확하지만, 임차관계와 배당계산은 아직 확정적으로 해석하기 어렵다는 점입니다.

수협은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 기존부분 임차인 박현화의 보증금 100,000,000원은 대항력 판정이 미상이고, 증축부분 임차인 정동인의 보증금 50,000,000원도 배당관계를 살펴봐야 합니다. 특히 전자의 대항력 성립 여부에 따라 실질 인수비용 판단이 달라질 수 있습니다.

더 큰 검증 과제는 예상배당표입니다. 수협은행 근저당의 채권최고액이 2,364,000,000원에서 1,288,800,000원으로 변경되었는데도, 기존 배당계산은 변경 전 금액을 적용하고 있습니다. 이 문제를 해결하지 않은 상태에서는 채권 미배당액과 임차인 배당 결과를 신뢰하기 어렵습니다.

또한 현재 최저가 2,256,112,300원은 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 최근 비교 실거래를 확인하지 못했으므로 시장가격 대비 할인이나 수익성을 입증할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 인수위험과 환금성을 함께 계산해야 합니다.