대전지방법원 천안지원 2025타경12990. 충청남도 천안시 동남구 안서동 159-7에 위치한 숙박시설 엠파이어모텔과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층으로, 지상 1~5층은 모텔, 지하층은 주차장과 기계실·전기실로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 991.0㎡, 사용승인일은 1996년 7월 11일입니다.

현재 소유자는 함장수이며, 2005년 2월 28일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 차례 금융기관 근저당권이 설정됐다가 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023년 9월 26일 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,988,400,000원이며, 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.

이 근저당 이후 충남신용보증재단의 가압류와 경매개시결정이 등기됐습니다. 등기된 담보권·가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 숙박시설 특유의 임대차와 운영상 위험까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 등기상 권리 소멸과 실제 인도·사용 가능성은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 임대차는 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 2023년 9월 26일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 등기부 을구 39번, 접수번호 89621호로 채권최고액은 1,988,400,000원입니다. 공동담보로 안서동 159-7 토지가 표시되어 있습니다.

그 이후인 2025년 7월 8일 충남신용보증재단의 18,833,000원 가압류가 설정됐으며, 2026년 1월 5일 신청채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 과거에 설정됐던 다른 금융기관 근저당권과 가압류 등은 이미 말소된 이력이므로, 현재 살아 있는 채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 김관철 전입, 보증금·임대차 성격 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에서 김관철의 전입이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 조사 대상은 1명입니다. 다만 전입 사실만으로 숙박시설 전체에 대한 임대차계약이나 실제 점유 범위를 확정할 수는 없습니다.

따라서 현재 결론은 “김관철의 확인된 전입일로는 선순위 대항력이 인정되지 않으며, 예상 인수액은 0원”입니다. 이는 임차인이 없다는 뜻이나 명도 부담이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다.

② 가격 점검 — 신건 2,720,938,800원, 시세 할인 여부는 판단 보류

이 물건은 아파트가 아닌 숙박시설입니다. 감정가 2,720,938,800원이 그대로 최저매각가로 설정됐으며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 따라서 감정가 대비 할인은 발생하지 않았습니다.

숙박시설의 매수가격을 평가할 때는 건물과 토지의 가치뿐 아니라 객실 운영상태, 실제 영업수익, 시설 노후도, 유지보수 부담, 주변 숙박시설 거래가격 등을 함께 검토해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격과 영업수익이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

실질취득금액은 각 회차의 최저매각가로 낙찰된다는 가정에 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비·수선비·영업 관련 비용은 별도입니다. 유찰 시 가격은 시나리오이며 실제 진행 및 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,720,938,800원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액에서 말소기준 근저당권과 후순위 가압류에 배당하는 구조입니다. 아래 금액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 확정된 실제 채권잔액이나 법원의 배당표가 아닙니다.

집행비용 29,609,388원은 추정치입니다. 근저당 1,988,400,000원은 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액이고, 신청채권 청구금액은 1,623,238,136원입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·미배당 시나리오

현재 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 채권최고액 기준으로 산정한 배당대상 채권액 2,007,233,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 채권자 배당액이 1,721,586,824원으로 감소하고, 285,646,176원의 미배당이 발생합니다.

중요한 점은 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아니라는 것입니다. 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 이 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 현황 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 각원사 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 모텔, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 1층·지상 5층 구조입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재타일, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시 등으로 마감됐습니다. 사용승인일은 1996년 7월 11일입니다.
• 이용상태. 상호는 엠파이어모텔이며 지상 1~5층을 숙박시설로 사용하고, 지하층은 주차장·기계실·전기실로 이용 중입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다. 현재 작동상태와 유지보수 비용은 별도 점검이 필요합니다.
• 토지. 면적 991.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 준보전산지에 해당합니다. 공시지가는 482,500원/㎡입니다. 향후 용도변경·증개축·개발 가능성은 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함되므로 각 건물의 실제 현황과 사용상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 모텔은 일반 아파트와 달리 영업성과와 시설 유지비, 매수자의 운영 목적에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건 역시 숙박시설이라는 용도 특성상 매각 후 재판매에 필요한 기간과 가격의 불확실성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김관철 임대차 확인. 전입일은 2026.01.05로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분은 미확인입니다. 임대차계약서, 점유 현황 및 권리신고 내용을 대조해야 합니다.
• 숙박시설 점유관계. 김관철 외 실제 영업자, 관리자, 사용인 및 각 층·객실의 점유 상황을 조사해야 합니다. 확인된 전입자 1명이 건물 전체의 인도관계를 대표한다고 단정해서는 안 됩니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 포함됩니다. 매각대상 도면, 건물 현황, 제시외 건물 위치와 사용상태를 확인해야 합니다.
• 담보권과 채권잔액. 수원화성오산축산업협동조합의 근저당 채권최고액은 1,988,400,000원, 경매 청구금액은 1,623,238,136원입니다. 채권최고액을 실제 대출잔액과 혼동하지 말고 최신 채권계산서와 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 가격 시나리오. 현재 최저가는 2,720,938,800원입니다. 1회 유찰 시 2,176,751,040원, 2회 유찰 시 1,741,400,832원이라는 시나리오가 있지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
• 숙박업 운영 검증. 실제 운영 주체, 숙박업 신고·승계 가능성, 영업수익, 객실 상태, 시설 개선 필요성 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 건물 설비 점검. 승강기, 급배수, 난방, 전기, 지하 주차장 및 기계실의 상태를 확인해야 합니다. 건축물의 사용승인일이 1996년 7월 11일인 점을 고려해 수선비를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 토지이용 제한. 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 규제를 확인하고 현 상태 이용 및 향후 개발계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 미납 관리비·공과금. 전기·수도·기타 설비 관련 미납금과 건물 공용부분 관리비, 영업에 따른 계약관계 등을 확인해야 합니다. 이 비용은 예상배당상 인수액 0원과 별개의 문제입니다.
• 실거래 및 수익가치. 최근 유사 모텔의 매매사례와 임대·영업수익을 검증해 감정가 2,720,938,800원의 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획을 확인하고 매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 안전한 모텔 투자”

이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 9월 26일 설정된 근저당권을 말소기준으로, 충남신용보증재단의 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 김관철의 전입일도 말소기준권리 이후이므로, 현재 확인된 관계에서는 매수인 인수액 0원이라는 결론이 가능합니다.

그러나 이 물건의 본질적인 난도는 등기부보다 숙박시설이라는 자산의 성격에 있습니다. 실제 임차·점유관계가 확정되지 않았고, 건물은 1996년 사용승인된 지하 1층·지상 5층 모텔입니다. 토지는 자연녹지지역에 위치하며 제시외 건물까지 일괄매각 대상입니다. 이런 조건은 시설 상태와 사용·운영 가능성을 면밀하게 확인해야 한다는 의미입니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재 최저가 2,720,938,800원은 감정가와 동일하며, 최근 비교거래와 실제 영업수익을 검증하지 않고는 시세보다 저렴한지 알 수 없습니다. 유찰 후 가격이 하락하더라도 그 자체가 투자수익이나 환금성을 보장하지 않습니다.

최종 판단은 “등기상 소멸관계는 양호하지만, 투자 매력은 보수적으로 평가”입니다. 확인된 권리만으로는 큰 인수금이 예상되지 않으나, 임차관계·시설 상태·영업수익·매각 후 활용 가능성에 대한 불확실성이 남아 있습니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 운영가치는 추가 검증이 필요한 숙박시설 경매입니다.