대전지방법원 2024타경110586. 대전 동구 자양동 87-23의 토지 178.2㎡와 철근콘크리트조 4층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 763,111,400원이지만 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 21,556,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.82%에 불과한 초저가 물건처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다.
매각물건명세서에는 을구 40번부터 45번까지 총 6건의 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이들의 보증금 합계는 537,500,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 보증금 합계보다 훨씬 작으므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 그만큼 증가해 실질취득 총액은 약 537,500,000원에서 거의 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경110586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 자양동 87-23 · 대전광역시 동구 성동로 37 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 / 건물 | 대 178.2㎡ · 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 다가구주택 |
| 소유자 | 정수용 (2021.08.03. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 763,111,400원 / 21,556,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김광래 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 4,311,200원 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당보다 현재의 인수 임차권이 핵심
2002년 국민은행 근저당은 과거 등기였지만 2017.06.08. 말소됐고, 이후 2021.08.03. 정수용이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 따라서 이번 사건에서는 2021년 이후 형성된 임차관계와 2022.02.17. 이중재 근저당, 그리고 매각물건명세서가 명시한 을구 40번부터 45번 임차권의 인수 여부를 중심으로 봐야 합니다.
을구 40번부터 45번 임차권의 전입·확정일자는 모두 2022.02.17. 근저당보다 앞서거나, 매각물건명세서에서 직접 매수인 대항력을 인정하고 있습니다. 등기상 권리가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 반환채무는 매수인이 승계하므로, ‘등기 말소’와 ‘보증금 인수 없음’을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 인수명시 6건, 보증금 537,500,000원
| 임차권자 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광래 · 203호(2층 36㎡) | 75,000,000원 | 2021.09.29 / 2021.09.09 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 승계 |
| 한국토지주택공사 · 401호(4층 전부) | 120,000,000원 | 2021.10.27 / 2021.10.05 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 승계 |
| 한국토지주택공사 · 302호(3층 38.38㎡) | 83,000,000원 | 2021.10.18 / 2021.10.05 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 승계 |
| 한국토지주택공사 · 103호(지하층 57.71㎡) | 95,000,000원 | 2021.12.09 / 2021.11.22 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 승계 |
| 현진수 · 301호(3층 57.71㎡) | 94,500,000원 | 2021.12.24 / 2021.12.08 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 승계 |
| 을구 45번 임차권자 | 70,000,000원 | 2021.11.10 / 2021.11.10 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 승계 |
| 합계 | 537,500,000원 | 6건 | 명세서 명시 | 배당액에 따라 변동 | 잔액 인수 |
매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 직접 명시한 임차권만 합산했습니다. 배당에서 변제되는 금액은 줄어들 수 있으나, 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현황상 주요 점유자 — 보증금 미상은 단정 금지
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 금필연 | 101호 | 2024.04.03 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 한국희 | 104호 | 2024.03.18 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 정동안 | 106호 | 2018.09.14 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 안경휘 | 202호 | 2021.11.10 | 2024.07.02 | 대항력 가능·미상 |
| 강선아 | 401호 | 2024.01.11 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| ZHANG LONG | 103호 | 2024.02.24 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| LI YANQING | 103호 | 2024.02.24 | 해당 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 |
③ 가격 분석 — 최저가는 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다
현재 최저가는 21,556,000원이지만 인수명시 보증금 합계가 537,500,000원이므로, 단순 계산상 미배당 인수 추정액은 537,500,000원 − 21,556,000원 = 515,944,000원입니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 실질취득은 약 537,500,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 21,556,000원 | 515,944,000원 | 537,500,000원 |
| 11회 유찰 시 | 15,089,199원 | 522,410,801원 | 537,500,000원 |
| 12회 유찰 시 | 10,562,439원 | 526,937,561원 | 537,500,000원 |
인수명시 보증금 전액에서 낙찰가를 차감한 단순 비교입니다. 실제 인수액은 배당순위, 집행비용, 당해세와 각 임차권의 배당액에 따라 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,008원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 175,500,000원 | 20,767,992원 |
| 후순위 채권자 | 1,198,271,020원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 1,373,771,020원 | 1,353,003,028원 미배당 |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 선순위 채권 배당으로 모두 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표와 별개로 매각물건명세서가 명시한 인수 임차권 6건의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되므로, 배당표만 보고 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광초등학교 북동측 인근이며 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설과 임야가 혼재된 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며 위생·급배수, 전기, 화재탐지·경보와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 178.2㎡, 지목은 대, 공시지가는 883,000원/㎡입니다. 완경사·가로장방형 토지이며 도로는 세로한면에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역에 포함되고 폭 15m~20m 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 다가구주택은 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고, 호실별 임대차·명도·수선 상태가 가격에 직접 반영됩니다. 10회 유찰 이력은 현재 조건에서 시장의 매수수요가 매우 제한적이었음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 응찰가가 아니라 인수명시 임차보증금 합계 537,500,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 을구 40번부터 45번 임차권의 실제 배당액과 미배당 인수잔액을 배당기일 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 을구 45번 인적 동일성 확인. 전입일 2021.11.10.인 점유자와 을구 45번 임차권자의 동일 여부, 보증금 70,000,000원과 계약 원본을 확인해야 합니다.
- 관계인 임차관계 확인. 정동안과 김광래의 계약서, 보증금 이체내역, 점유 사실과 소유자·채권자 관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 43,000,000원 대위·승계 신고는 금필연 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 4건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감되어 임차권 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 내부 구조 확인. 공부상 가구수와 실제 가구수가 불일치하므로 불법 구조변경, 호실 경계, 소방·피난, 전기·가스 계량기와 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 포함 범위와 평가액, 토지 사용관계, 철거·수선 필요 여부를 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 입찰보증금. 이번 사건의 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 4,311,200원입니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.22이므로 매각 여부, 변경·연기, 최고가매수신고인과 허가결정 상태를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,155만원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 최저매각가 21,556,000원은 매수인이 실제로 부담하는 전체 원가가 아닙니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 6건의 보증금 합계가 537,500,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액을 낙찰자가 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서는 낙찰가 21,556,000원과 미배당 인수 추정액 515,944,000원을 더한 실질취득이 약 537,500,000원입니다. 다음 회차에서 최저가가 15,089,199원이나 10,562,439원으로 내려가도 인수액이 같은 폭으로 증가해 실질취득 총액은 거의 변하지 않습니다. 여기에 당해세, 집행비용, 명도와 내부공사 비용이 더해질 수 있습니다.
최저가는 극단적으로 낮지만 원가는 낮지 않고, 권리는 복잡하며, 환금성도 확인되지 않은 물건입니다. 인수 보증금의 실제 배당·잔액이 원본 서류로 완전히 확정되지 않는 한 외형상 최저가를 근거로 입찰할 사건이 아닙니다. 결론은 가격 착시 경계, 권리위험 최상급, 입찰 보류입니다.