175,000,000원
대구지방법원 2025타경7844. 수성구 범물동 범물우방미진아파트 102동 5층 502호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 소유자 김희균은 2018년 거래가액 257,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 143,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 7번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 대부업체 근저당권, 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 임차인은 없습니다. 따라서 등기와 임차관계상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
이번 회차는 한 차례 유찰된 감정가의 70% 구간입니다. 최저매각가 175,000,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 3건의 평균 248,333,333원보다 낮고, 2026년 5월 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 11.9% 낮아진 상태이므로, 과거 355,000,000원까지 올라갔던 거래를 포함한 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7844 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 670 범물우방미진아파트 102동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 20층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김희균 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 31,099,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2018.12.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권 143,000,000원이며, 뒤의 스마트론에이엠씨대부 근저당권 27,000,000원·15,000,000원, 수성구 압류, 국 압류, 하나캐피탈·농협은행·제이비우리캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 근저당권은 2025.06.30 한국주택금융공사로 이전된 등기가 있으나, 말소기준권리 자체의 순위는 그대로 유지됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
우방미진하이츠 동일면적 84.9㎡의 거래입니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균 248,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 280,000,000원, 같은 달 다른 거래는 220,000,000원, 2026년 4월 거래는 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.9㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 20 | 245,000,000원 |
| 2025.05 | 84.9㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 84.9㎡ | 17 | 245,000,000원 |
| 2024.08 | 84.9㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2024.08 | 84.9㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 84.9㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2023.09 | 84.9㎡ | 6 | 278,500,000원 |
| 2023.06 | 84.9㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2022.04 | 84.9㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 84.9㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 3건 | 248,333,333원 |
현재 실질취득액 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.5%입니다. 최근 3건 중 가장 낮은 220,000,000원과 비교해도 45,000,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격상 여유가 확인됩니다. 다만 전체 12건 평균 273,458,333원에는 2022년 345,000,000원·355,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있어, 가격 메리트 판단의 주 기준으로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사스마트론에이엠씨대부 | 15,000,000원 | 1,750,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 6,113,490원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,930,621원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 5,014,449원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 219,058,560원 중 예상 배당액은 171,750,000원, 미배당은 47,308,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 47,308,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 99,073,561원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 135,252,061원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 31,099,178원 전액이 충족되는 구조는 아니며 예상배당은 28,750,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 대구복명초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 노선상가와 학교가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 도시철도 3호선 용지역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 우방미진하이츠는 661세대, 사용승인일은 2000.02.02이며 분석 대상 면적은 84.9㎡입니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로와 접하고 서측·동측으로 폭 약 8~10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역이며, 대로2류·소로2류·소로3류와 접합니다.
- 공시지가. 2,783,000원/㎡이며 토지 이용상황은 아파트, 지형은 완경사·부정형입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 시장 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균은 248,333,333원이나 이전 거래 대비 추세는 -11.9%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 248,333,333원의 70.5%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 11.9% 낮아졌습니다. 현재 할인폭을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 가격 변동 가능성을 감안해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2018.12.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐으나 제공된 임차인 조사에는 임차인이 없습니다. 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 거주인 부재로 감정평가 당시 내부 마감과 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비 판단 전 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13이고 매각기일은 2026.08.14입니다. 입찰 직전 등기·매각물건명세서·현황조사 내용을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 1회 유찰된 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 248,333,333원의 70.5%라 가격 측면에서도 여유가 있습니다.
다만 최근 시장은 이전 거래 구간보다 -11.9% 낮아졌습니다. 2022년 345,000,000원·355,000,000원과 같은 고가 거래가 섞인 전체 평균 273,458,333원을 시세 기준으로 삼아 할인폭을 과장해서는 안 됩니다. 권리는 양호하고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세를 반영한 입찰 상한 관리가 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
