대전지방법원 천안지원 2026타경90. 천안시 동남구 원성동에 위치한 한일연립(가) 지하층 비01호입니다. 감정가는 2,600만원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사글로원으로, 2019년 11월 19일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기부에 기재된 거래가액은 120,000,000원입니다.

이후 2020년 기술보증기금의 가압류를 시작으로 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 2026년 최성원이 강제경매를 신청했습니다. 채권자의 청구금액 합계는 198,677,809원으로, 현재 최저매각가 26,000,000원을 크게 웃돕니다. 하지만 채권이 많이 남는다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 모두 갚는 것은 아닙니다. 권리의 소멸 여부와 매수인에게 남는 법적 부담을 구분해야 합니다.

더 중요한 것은 해당 호실의 상태입니다. 감정평가서에는 지하 1층 바닥이 침수된 상태이고 출입문이 고장 나 개방되어 있다고 기재되어 있습니다. 이는 단순한 노후화가 아니라, 입찰 전에 보수 범위·재침수 가능성·거주 가능 상태를 반드시 확인해야 하는 직접적인 경고입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 후순위 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2020.12.16 접수된 기술보증기금 가압류입니다. 해당 가압류 자체와 그 이후 설정된 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정은 일반적으로 매각에 따라 말소됩니다.

2019년에 주식회사글로원이 설정한 박계화의 채권최고액 75,000,000원 근저당권은 2021.10.18 이미 말소됐습니다. 그 근저당권에 관한 기술보증기금의 가처분 역시 2021.10.14 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당과 가처분을 현재 살아 있는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 공실로 평가됐지만 임대관계는 확인 필요

신고·조사된 임차인은 0명이며, 감정평가상 이용상태는 공실입니다. 보증금 인수를 전제로 한 임차인이 확인되지 않아 현재 추정 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 공실이라는 현장 관찰만으로 과거 임대차가 모두 종료됐거나 선순위 임차인이 전혀 없다고 법률적으로 확정할 수는 없습니다.

특히 침수와 출입문 고장 때문에 외관상 공실로 보이는 상태가 계속 유지되는지, 실제 점유자가 새롭게 나타났는지를 확인할 필요가 있습니다. 권리 인수금이 없다는 판단과 명도·현장 관리에 비용이 들지 않는다는 판단은 다릅니다.

③ 가격 판단 — 2,600만원이 저렴하다는 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 26,000,000원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 권리 인수를 포함한 실질취득금액도 26,000,000원입니다. 다만 취득세, 수리비, 관리비, 명도비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.

2019.11.19 소유권이전 당시 등기부상 거래가액은 120,000,000원입니다. 그러나 이는 과거의 등기상 거래가액일 뿐, 2026년 현재 정상적인 거래시세로 볼 수 없습니다. 특히 반지하 침수와 출입문 고장, 건물 노후도에 따라 현재 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,000,000원 가정)

집행비용 868,000원과 채권자 배당 25,132,000원으로 매각대금 26,000,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 실제 배당에서는 국세·공과금의 법정 우선순위, 압류 관련 채권액, 가압류 채권자의 배당참가 및 안분 여부 등에 따라 배당액과 순서가 달라질 수 있습니다. 위 배당액은 확정된 법원 배당표가 아닙니다.

현재 추정에서는 기술보증기금에 25,132,000원이 배당되고, 근로복지공단과 신청채권자 최성원의 예상배당은 0원입니다. 다만 선행 가압류가 있다는 이유만으로 모든 후순위 일반채권자에게 실제 배당이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 채권자별 배당참가와 안분관계 및 조세 우선권이 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 하자는 그대로

1회 유찰하면 최저가는 20,800,000원, 2회 유찰하면 16,640,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 확인된 인수권리가 추가되지 않는다는 가정에서는 회차가 바뀌어도 인수 추정액은 0원입니다.

다만 이 물건은 유찰 여부보다 먼저 침수 원인, 보수비용, 정상적인 주거 사용 가능성을 따져야 합니다. 입찰가가 하락하더라도 침수 위험과 반지하라는 구조적 특성이 함께 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 20,800,000원이나 16,640,000원이라는 금액 자체만으로 가격상 유리하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 동남구 구성동 구성삼거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 빌라·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로, 감정평가상 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물 노후도. 사용승인일은 1986.11.21이며, 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 등으로 마감됐고, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 다만 설치 사실과 현재 설비의 정상 작동 여부는 구분해야 합니다.
• 반지하 침수. 공부에는 지하층으로 기재되어 있지만 실제 상태는 반지하입니다. 현장조사 당시 지하 1층 바닥 침수가 확인됐습니다. 침수 원인이 일시적인지, 배수·방수 구조와 관련된 반복적인 문제인지는 별도 조사가 필요합니다.
• 출입문 고장. 출입문이 고장 나 개방된 상태로 확인됐습니다. 외부인 출입 가능성, 실내 오염, 설비 훼손 여부 등을 현장에서 점검해야 합니다.
• 토지 및 규제. 원성동 648-4와 648-5는 일단지로 이용되는 평지의 다세대주택 부지입니다. 제2종일반주거지역 및 도시지역에 속하며 가축사육제한구역이고, 648-4 토지는 소로2류 도로에 접합니다. 공시지가는 703,700원/㎡입니다.
• 도로. 북측 약 8m 폭 포장도로를 이용해 접근할 수 있으며, 감정평가상 도로의 폭·계통·연속성은 보통으로 평가됐습니다.
• 환금성. 한일연립(가)은 6세대 규모의 오래된 소규모 다세대주택입니다. 여기에 반지하 구조와 실제 침수 이력이 겹쳐 일반적인 지상층 주택보다 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 최근 거래가격과 거래 빈도를 확인한 뒤 매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 침수 현장 확인. 감정평가서 사진용지와 실제 현장을 대조하고, 지하 1층 바닥의 침수 상태 및 배수·방수 상태를 확인해야 합니다. 현장 출입 시 전기 안전과 구조물 상태에도 주의해야 합니다.
• 수리 범위와 비용 산정. 침수 복구, 방수·배수, 바닥·벽체, 전기시설, 난방설비, 출입문 수리의 필요 범위를 확인하고 실제 견적을 받아야 합니다.
• 공매절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2022-05462-001의 진행 및 종료 여부, 국세 압류의 현재 상태, 법원경매와의 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유관계를 검토해 대항력 또는 인수 위험이 없는지 최종 판단해야 합니다.
• 배당과 조세 우선권. 기술보증기금 가압류, 근로복지공단 가압류, 국세 및 국민건강보험공단 압류의 법적 관계를 확인해야 합니다. 예상배당액은 실제 확정 배당액과 다를 수 있습니다.
• 가격 검증. 2019년 등기 거래가액을 현재 시세로 사용하지 말고, 해당 호실과 유사한 반지하 다세대의 최근 거래사례, 노후도 및 하자 상태를 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공실 기간의 미납 관리비, 공용부분 관리비, 전기·가스·수도 관련 정산 여부를 확인해야 합니다. 매수인이 부담할 수 있는 항목은 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공매 관련 기록을 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 인수 0원 추정, 그러나 투자위험은 높다

이 사건은 등기상 채권의 규모가 크고 압류·가압류가 여러 건 존재하지만, 말소기준권리 이후의 권리는 일반적으로 매각으로 소멸하므로 그 채권 잔액이 곧 낙찰자의 인수 부담이 되지는 않습니다. 신고 임차인도 없어 현재 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 부동산의 투자 매력은 권리분석만으로 결정되지 않습니다. 물건은 1986년 사용승인된 6세대 규모 다세대주택의 반지하 호실이고, 바닥 침수와 출입문 고장이 확인됐습니다. 또한 최근 실거래 검증이 되지 않아 정상 상태에서의 시세, 하자가 반영된 가치, 보수 후 매각 가능가격 모두 불확실합니다.

국세 압류와 관련된 공매공고까지 등기되어 있으므로 공매·경매 진행상태를 교차 확인해야 하며, 감정평가상 임대관계가 미상인 점도 최종 점유조사를 통해 해결해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

천안 원성동 한일연립 지하층 비01호는 권리관계만 보면 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 강제경매 물건입니다. 하지만 최저가 26,000,000원을 보고 낮은 가격이라고 판단하는 것은 위험합니다.

감정평가 과정에서 지하 1층 바닥 침수와 출입문 고장이 실제로 확인됐으며, 감정가가 이 물건의 현재 상태와 보수 부담을 얼마나 적절하게 반영하는지도 별도로 검토해야 합니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없다는 점 역시 중요합니다.

현재의 핵심 결론은 “권리 인수는 단순하지만, 물건 상태와 가격은 고위험”입니다. 실물 하자와 공매 관계, 임대차 여부를 충분히 검증하기 전에는 신건은 물론 유찰 후 가격에서도 신중해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 단순한 낙찰가가 아니라 침수 복구를 포함한 총취득비용과 실제 처분 가능한 가격이어야 합니다.