대전지방법원 2026타경108. 천안시 서북구 두정동의 두정역코아루스위트 106동 10층 1001호입니다. 전용면적은 약 99.89㎡이고, 2014년 사용승인을 받은 아파트입니다. 소유자 여전화 명의로 2015년 소유권이전등기가 이루어졌으며, 같은 날 신한은행이 채권최고액 253,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2019년 김명수 명의의 후순위 근저당권 200,000,000원이 추가됐고, 가압류와 압류가 이어졌습니다.

신한은행이 청구금액 167,246,127원으로 임의경매를 신청한 사건입니다. 말소기준권리는 2015년 신한은행 근저당이며, 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 권리 소멸과 실제 점유자 인도는 별개의 문제입니다. 감정평가 과정에서 소유자의 폐문 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사되었습니다.

또 하나의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가는 3.27억 원이지만, 최근 12개월 동일 면적대 평균은 약 3.15억 원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래도 3.15억 원이었습니다. 최근 시세보다 높은 출발가라는 점을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 후순위 압류의 정리

가장 중요한 권리는 2015.01.30 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 작용하며, 이후 설정된 김명수 근저당권, 서울보증보험 가압류, 천안시 압류, 고성동부농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 한국토지신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 서울보증보험 가압류는 원래 청구금액 233,200,000원에서 일부해제를 거쳐 217,872,750원으로 변경된 상태입니다. 이를 별개의 가압류 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.7% 비싼 신건

같은 단지의 전용 99.89~99.97㎡ 면적대 실거래를 비교했습니다. 확인된 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 319,375,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래 6건의 평균 315,333,333원을 우선합니다.

실거래 전체 범위는 303,000,000원~335,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 315,333,333원입니다. 신건 최저매각가 327,000,000원은 최근 평균보다 11,666,667원 높습니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래가 315,000,000원과 비교해도 12,000,000원 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

신건 매각가 327,000,000원을 가정하면 집행비용 5,378,000원을 제외한 321,622,000원이 채권자에게 배당되는 추정 구조입니다. 신한은행은 채권최고액 기준 253,200,000원을 배당받고, 김명수의 후순위 근저당에는 68,422,000원만 배당되는 것으로 계산됩니다.

채권 총액은 676,052,881원이고, 전체 미배당액은 354,430,881원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 그러나 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 본 계산에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

위 배당은 채권최고액과 확인된 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 신한은행 경매신청 청구액은 167,246,127원으로, 배당표에 사용한 근저당 채권최고액 253,200,000원과 다릅니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 천안시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 법원의 최종 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰에 따라 매각가격이 낮아지는 경우를 비교하면, 매수인의 예상 인수액은 0원으로 유지되는 반면 채권자들에게 돌아가는 배당액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 단, 아래 가격은 시나리오 계산값이며 실제 후속 매각가격이나 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

신건 최저가 327,000,000원은 최근 거래 평균보다 높지만, 1회 유찰을 가정한 261,600,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 따라서 실제 가격 메리트는 유찰 이후의 가격 구간에서 다시 평가하는 편이 합리적입니다. 다만 유찰 자체가 보장되지는 않으며, 실제 점유·명도비용과 취득 부대비용까지 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 두정역 남동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 국철 1호선 두정역과 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2014.10.10 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선, 동측 왕복 6차선의 포장도로로 진출입이 가능한 입지입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 철도보호지구·상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 481세대 단지로 실거래가 확인되지만, 동일 면적대 거래가격이 303,000,000원부터 335,000,000원까지 차이를 보입니다. 최근 가격 하락 추세를 고려하면 매각 시점과 가격에 따라 회수 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰가 검토. 최근 12개월 평균 315,333,333원, 최신 거래 315,000,000원, 최근 거래 추세 -2.5%를 함께 반영하세요. 전체 거래 평균만으로 가격 이점을 판단하지 마세요.
• 말소기준권리 확인. 2015.01.30 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 임대관계·점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 확정일자 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 비용 검토. 실제 점유자가 확인되면 인도 협의, 인도명령 가능 여부와 절차, 이사비용 등을 검토하세요.
• 천안시 압류 확인. 세금 압류의 원인과 체납액, 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 세금의 배당처리는 구분해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성은 관리사무소를 통해 별도로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 261,600,000원, 2회 유찰 가정가 209,280,000원을 참고하되 실제 매각기일과 최저가를 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리돼도 가격까지 좋은 것은 아니다”

천안 두정역코아루스위트 106동 1001호는 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 아파트 경매입니다. 예상배당에서는 채권자 미배당액이 354,430,881원 발생하지만, 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유·명도 문제를 확인하기 전까지 완전히 위험이 없는 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 327,000,000원은 최근 평균 315,333,333원보다 높고, 최신 거래가격과 비교해도 비쌉니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -2.5% 하락입니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명료하지만, 신건 가격은 보류할 구간이라는 것입니다. 실제 점유와 세금 관련 사항을 확인하고, 최근 실거래 수준 아래에서 충분한 안전마진을 확보할 수 있는지 따져보는 접근이 적절합니다. 유찰로 가격이 내려간다면 매수인 인수액이 증가하지 않는 구조이므로 가격 경쟁력을 다시 평가할 여지가 있습니다. 핵심은 권리 정리 여부뿐 아니라 실제 취득가격과 시장가격의 차이입니다.