* 인수 0원은 확인된 후순위 권리와 현재 배당 가정에 따른 금액입니다. ‘업자등록’으로 기재된 점유관계의 대항력과 보증금은 확인되지 않았으므로 최종 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.
대전지방법원 2026타경125. 충남 천안시 동남구 영성동에 있는 형우이즈뷰아파트 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 공동주택의 아파트이며, 단지는 2017년 6월 준공된 28세대 규모입니다. 소유자는 백태원이고, 신한은행이 설정한 채권최고액 156,000,000원 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.06.22 신한은행 근저당권입니다. 이후 제이비우리캐피탈과 신한카드의 가압류, 국세 관련 압류, 경매개시결정, 장다빈의 임차권등기가 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 대항력은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 등기부만 보고 인수 위험이 완전히 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
가격에서도 단순한 결론은 피해야 합니다. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮고 최신 거래금액인 156,000,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 확인된 거래가 2025년 11월이라는 시차가 있으며, 비교 거래에는 본건 2층과 다른 층의 사례가 포함되어 있습니다. 가격 검토의 여지는 있지만, 안전한 할인 매수로 확정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경125 (임의경매 · 천안지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 영성동 20-1, 2층 202호 도로명: 충청남도 천안시 동남구 영성동2길 7 |
| 건물명 | 형우이즈뷰아파트 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트 슬래브 지붕 · 지하 1층, 지상 10층 중 2층 202호 |
| 비교 거래 면적 | 전용 59.53㎡ · 동일 면적 거래 확인 |
| 단지 규모 / 준공 | 28세대 · 2017.06.02 준공 |
| 소유자 | 백태원 (2017.06.22 소유권이전등기) |
| 감정가 | 139,562,000원 |
| 최저매각가 | 139,562,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 신한은행 / 114,416,381원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.22 신한은행 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 |
| 공시지가 | 686,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 추가 확인
말소기준은 2017.06.22 신한은행 근저당권입니다. 당시 설정된 채권최고액은 156,000,000원이며, 채무자는 소유자 백태원입니다. 그 뒤 등록된 가압류와 압류, 경매개시결정 및 장다빈의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 장다빈은 후순위, 미상 점유가 핵심
확인된 실명 임차인은 장다빈 1명입니다. 여기에 매각물건명세서상 ‘업자등록’으로 표시된 별도 점유 관련 기재 1건이 있습니다. 이 기재의 실제 임차인 여부와 보증금은 확인되지 않았으므로, 장다빈 외에 확정적인 임차인 인원이나 보증금 총액을 산정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 기재 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 장다빈 건물의 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2024.07.26 점유 2024.07.28 확정 2024.05.28 |
24,500,000원 |
대항력 없음
우선변제 확인 필요
인수 0원
말소기준 근저당보다 후순위 전입. 배당요구 확인, 실제 배당액은 미확정.
|
| 업자등록 주거 · 점유 관련 기재 임차인 실체 미확인 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
인수 위험 미확정
실제 점유자·전입일·임대차계약 및 보증금 확인 필요.
|
2026.06.02 임차권등기 및 배당요구가 확인되지만, 확정일자가 존재한다는 사실만으로 선순위 근저당권보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다. 소액임차인 최우선변제 적용 여부와 실제 배당금은 별도로 판단해야 합니다.
실제 점유자가 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖추고 보증금 반환채권을 보유한 경우에는 매수인에게 인수 문제가 생길 수 있습니다. 장다빈의 인수 0원 판단을 이 미상 점유에까지 확대해서는 안 됩니다.
특히 장다빈의 임차권등기가 건물 전부를 대상으로 설정된 점과 별도의 점유 관련 기재가 존재하는 점을 함께 검토해야 합니다. 실제 점유 현황, 주민등록 및 임대차 관계가 확인되어야 매수인의 명도 부담과 인수 가능성을 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 할인, 확신은 이르다
같은 단지 형우이즈뷰아파트의 전용 59㎡대 실거래입니다. 전체 실거래 평균은 143,144,285원이지만, 오래된 거래와 서로 다른 가격 수준이 혼재하므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 149,670,000원 및 최신 실거래 156,000,000원에 두는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.53㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2025.04 | 59.53㎡ | 8 | 125,010,000원 |
| 2024.12 | 59.53㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2024.09 | 59.61㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 59.86㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2024.07 | 59.86㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2022.05 | 59.86㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 3건 | 149,670,000원 |
| 전체 평균 | 59㎡대 | 7건 | 143,144,285원 |
최저매각가 139,562,000원은 최근 12개월 평균 149,670,000원의 93.2%입니다. 최신 거래금액 156,000,000원과 비교해도 낮습니다. 전체 평균과 비교한 비율은 97.5%이나, 최근 시세와의 비교가 투자 판단에 더 중요합니다.
다만 실제 거래금액은 125,010,000원부터 168,000,000원까지 상당한 차이를 보였으며, 층과 개별 상태에 따른 차이를 무시할 수 없습니다.
더욱이 최근 동일 면적 거래는 7~8층 중심인 반면 본건은 2층입니다. 확인된 최신 거래는 2025.11로 현재 매각기일과 시차도 있습니다. 따라서 단순한 평균 대비 할인율만으로 시세보다 확실히 저렴한 낙찰이라고 단정하기는 어렵습니다. 현장 상태와 층별 거래 차이를 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,753,868원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 156,000,000원 | 136,808,132원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 30,935,623원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 8,538,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 195,474,037원 | 136,808,132원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 58,665,905원 |
신한은행 배당은 채권최고액 기준의 추정 배분입니다. 실제 확정채권액은 경매 청구금액과 다를 수 있습니다. 당해세·국세 배당순위·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 단순 추정이며, 미상 점유자의 보증금 및 인수 위험도 산정되지 않았습니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용 추정액 2,753,868원을 제외한 136,808,132원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 제이비우리캐피탈과 신한카드는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
신한은행의 신청 청구금액은 114,416,381원으로, 현재 가정상 신한은행 예상배당액이 이를 웃돕니다. 그러나 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 하면 일부 미배당이 남는 추정입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다릅니다. 후순위 채권자가 배당받지 못한 금액 전체를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
그러나 ‘업자등록’으로 표시된 점유관계의 대항력과 보증금은 미상입니다. 이 기재가 실제 선순위 대항력 임차인과 관련된다면 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토해야 합니다. 이 경우에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액으로 최근 실거래 시세를 비교해야 합니다. 현재는 그 인수액을 확정할 수 없어 최종 가격 메리트도 조건부입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인할 권리는 같다
현재 신건 최저가와 유찰 가정에 따른 매각금액, 채권자 미배당 및 매수인 인수 산정액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 139,562,000원 | 58,665,905원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 111,649,600원 | 86,187,531원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 89,319,680원 | 108,162,111원 | 0원* |
* 각 회차 인수 산정액 0원은 확인된 권리만 반영한 값입니다. 미상 점유자의 권리가 확인될 경우 실제 인수액은 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 향후 매각조건 확정이나 유찰 발생을 보장하지 않습니다.
유찰 시나리오상 최저매각가는 111,649,600원, 이어서 89,319,680원으로 낮아집니다. 동시에 채권자들의 미배당금은 증가합니다. 신한은행은 현재 회차에서는 신청 청구금액을 충족하는 배당이 예상되지만, 유찰 가정에서는 배당액이 청구금액보다 작아집니다.
가격이 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 항상 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건의 유찰 시나리오는 권리관계가 확정된 뒤에야 투자 판단의 근거로 활용할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충남 천안시 동남구 오룡동 소재 천안중앙초등학교 남동측에 위치합니다. 주위는 단독주택과 공동주택을 중심으로 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 남측으로 2차로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브 지붕의 지하 1층·지상 10층 공동주택으로, 본건은 2층 202호입니다. 기본적인 전기·급배수·위생·난방설비와 공용승강기가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지는 28세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 실거래는 7건으로 표본이 제한적이고 거래가격 차이도 큽니다. 대규모 아파트 단지와 같은 유동성을 전제하기 어렵습니다. 매각 시 매수 수요와 거래 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 해당 단지의 집계된 평균 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 이 수치만으로 실제 낙찰 가능성이나 향후 유찰 여부를 예측하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 우선 확인. ‘업자등록’ 기재의 정확한 의미와 실제 점유자, 주민등록·사업자등록 관련 사항, 점유개시 시점 및 보증금 유무를 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다. 대항력 판단 전에는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
- 장다빈의 임차권등기 확인. 2026.06.02 임차권등기명령, 보증금 24,500,000원, 배당요구 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 후순위 임차권등기의 말소와 명도 진행은 별도로 점검해야 합니다.
- 국세 압류 및 배당 우선순위. 아산세무서장·천안세무서장 압류 2건의 조세채권, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다. 단순 배당표의 신한은행 배당액을 확정액으로 보아서는 안 됩니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 143,144,285원보다는 최근 12개월 평균 149,670,000원과 최신 거래 156,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 본건 2층과 비교 거래 7~8층의 차이를 고려하고, 미상 점유로 인한 인수가 확인되면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 28세대 단지의 거래량과 거래가격 편차를 고려해야 합니다. 최근 거래의 시차가 있으므로 현재 매매 가능 가격과 실제 매수 수요를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 건물 상태 및 점유·명도. 주거용으로 이용 중인 아파트이며 구체적인 임대차 관계가 명확히 확인되지 않습니다. 내부 상태, 점유 주체, 인도명령 가능성 및 명도에 필요한 절차와 비용을 점검해야 합니다.
- 관리비 및 원본 확인. 관리비 체납 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 특별매각조건 등을 확인해야 합니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 확인 후 판단”
형우이즈뷰아파트 202호는 최저매각가 139,562,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 149,670,000원의 93.2% 수준입니다. 최신 거래금액보다도 낮고 거래 추세 역시 +8.3%로 집계되어, 가격 측면에서는 검토할 근거가 있습니다.
하지만 확인된 임차인 장다빈의 대항력 없음과 전체 점유관계의 안전성은 동일하지 않습니다. 장다빈은 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인이지만, 별도로 나타난 ‘업자등록’ 기재는 전입일과 보증금조차 확정되지 않았습니다. 국세 압류에 따른 실제 배당 변동, 소규모 단지의 환금성, 최근 거래의 시차와 2층이라는 조건도 함께 고려해야 합니다.
현재 확인된 권리 기준 인수액은 0원이지만, 이는 최종 인수 위험이 없다는 확약이 아닙니다. 만약 추가 점유자에게 선순위 대항력이 확인되고 미배당 보증금이 남는다면, 낙찰가는 낮더라도 매수인의 실질취득금액은 증가할 수 있습니다. 그때는 최근 평균 시세와의 할인 관계도 다시 판단해야 합니다.
따라서 결론은 가격 검토 가능, 권리확정 전 입찰 보류입니다. 최근 평균 대비 할인율 자체는 긍정적이지만, 미상 점유관계를 확인하지 않은 상태에서 가격 가점을 크게 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 최우선 과제는 낙찰가를 낮추는 것보다 실제 인수할 보증금이 있는지를 먼저 확인하는 것입니다.
