대전지방법원 천안지원 2026타경10018. 충청남도 천안시 동남구 성남면 대흥리 497-5에 소재한 공장·토지 경매입니다. 토지면적은 9,361㎡이고, 감정평가상 일반공장과 증축 공장, 경비실 등이 확인됩니다. 건물의 공장 부분은 현재 공실로 조사되어 있지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 김신이라는 임차인이 존재합니다.

이 물건의 핵심은 단순히 은행 근저당권이 말소되는지에 있지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금이 매수인에게 남는다는 점과 공장시설을 포함한 대규모 부동산의 가격을 어떻게 평가할 것인지가 중요한 판단 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2022.09.27 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,544,000,000원, 채무자는 임창준입니다. 근저당권에는 본건 토지와 건물 제2동호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

2026.01.07 임의경매개시결정과 2026.01.09 농업협동조합자산관리회사의 권영봉 지분 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 가압류 청구금액은 2,064,121,301원입니다.

2005년부터 설정되었던 종전 근저당권과 2017~2018년의 가압류·압류 및 과거 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 가장 주의해야 하는 대상은 2022.07.07 전입한 임차인 김신입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억원 인수 위험

특히 감정평가에서는 공장 부분이 공실로 확인되는 반면, 임차인의 전입신고는 존재합니다. 공실이라는 현황만으로 임차인의 권리가 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유 부분과 건물의 용도, 임차인의 대항요건이 충족되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 공장 시세 검증이 우선

본건은 토지 9,361㎡와 공장 건물, 부속설비 등을 포함한 일괄매각 물건입니다. 일반 아파트처럼 동일 면적의 거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 비교 가능한 공장·토지 실거래가격이 확인되지 않아 감정가의 적정성을 단정할 수 없습니다.

특히 최저매각가 4,030,262,540원에 입찰하는 경우 보증금 인수액을 더한 4,230,262,540원을 기준으로 주변 공업용 부동산의 가치와 비교해야 합니다. 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다.

각 회차의 매각가는 제시된 유찰 시나리오를 사용했습니다. 임차인 인수액은 모든 회차에서 200,000,000원으로 계산되어 있습니다. 실제 낙찰가, 배당 및 임차인의 권리관계에 따라 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,030,262,540원 가정)

제시된 배당계산에 따르면 근저당권 채권최고액 2,544,000,000원이 먼저 배당되고, 후순위 가압류 채권자에게 1,443,559,915원이 배당됩니다. 가압류 채권에는 일부 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 경매 신청채권자는 미래케이제삼차유동화전문유한회사이고, 등기상 근저당권자는 주식회사우리은행으로 표시되어 있습니다. 양도인과 신청채권자의 관계가 기재되어 있으므로 채권양도·승계관계 및 실제 배당수령권자를 원본 서류로 확인해야 합니다. 청구금액과 근저당 채권최고액을 서로 독립된 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 동남구 성남면 대흥리 소재 대흥2리노인회관 서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 토지. 공장용지 9,361㎡로서 지형은 완경사, 형상은 사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(성남면16 일반형)에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함되며 준보전산지와 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 114,600원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 공시지가만으로 매각대상 전체의 적정 가치를 판단할 수는 없습니다.
• 건물. 기존 일반공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 증축 공장은 경량철골조 판넬지붕 단층이며, 별도 공장 건물은 일반철골구조 슬라브지붕 단층으로 조사되었습니다.
• 사용승인. 기존 공장 부분은 2005.03.25, 증축 공장 부분은 2007.01.18, 경비실은 2005.05.24, 별도 공장 건물은 2006.07.14로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본 급·배수 및 위생설비, 소방설비, 시스템 냉·난방설비, 크린룸설비 등이 구비되어 있습니다. 수변전설비와 관정도 매각 대상에 포함됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장 부분은 공실이며, 경비실은 경비실 및 화장실 용도로 이용 중입니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 권리. 김신의 전입일 2022.07.07, 보증금 200,000,000원, 말소기준권리 2022.09.27의 선후관계를 확인하세요. 실제 점유와 대항력의 법적 성립 여부를 확인하는 것이 최우선입니다.
• 임대차계약 원본. 임대차 목적물, 계약기간, 보증금 지급 내역, 확정일자, 배당요구 여부 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 공실과 임차인 관계. 감정평가상 공실이라는 사실과 임차인의 전입신고가 어떻게 양립하는지 현장조사 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 실질취득가 기준. 신건의 매각대금 4,030,262,540원에 예상 인수액 200,000,000원을 더한 4,230,262,540원을 기준으로 투자성을 검토하세요.
• 공장·토지 시세. 인근 유사 공장용지와 공장 건물의 실제 거래사례, 시설가치, 임대수익 가능성을 비교한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물(ㄱ), 수변전설비(ㄴ), 관정(ㄷ)의 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 공동담보 및 채권승계. 주식회사우리은행 근저당권의 공동담보 범위와 미래케이제삼차유동화전문유한회사의 채권승계관계를 확인하세요.
• 시설 실사. 크린룸, 소방설비, 냉·난방설비, 전력설비 및 관정의 실제 가동 가능 여부와 수리비용을 점검하세요.
• 관리·환경 비용. 미납 공과금, 전력설비 유지비, 시설 철거비, 토양오염 등 공장용 부동산에서 발생할 수 있는 추가 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당이 말소돼도, 2억원은 남는다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.27 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 농업협동조합자산관리회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 김신은 그보다 앞선 2022.07.07 전입한 것으로 조사되었습니다. 제시된 배당계산에서는 임차인에게 배당되는 금액이 없고, 보증금 200,000,000원이 매수인에게 전액 인수됩니다. 이 부분이 본건의 가장 중요한 권리 위험입니다.

가격 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다. 신건 최저매각가가 4,030,262,540원이지만, 보증금 인수를 포함한 예상 실질취득 부담은 4,230,262,540원입니다. 공장·토지의 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서는 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 판단할 수 없습니다.

더구나 본건은 공장 건물과 제시외 건물, 수변전설비, 관정 등을 포함하는 일괄매각입니다. 공장시설의 재사용 가능성과 유지비용, 임차인 점유관계, 장래 매각 가능성까지 확인해야 실제 가치를 판단할 수 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 확인되지만, 선순위 임차보증금 2억원 인수 위험과 공장시설의 특수성, 객관적 거래가격 비교의 어려움이 부담 요인입니다. 현재 단계에서는 권리·현장·시세 검증을 마친 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있는 물건으로 보는 것이 타당합니다.