대전지방법원 2026타경10129. 충남 아산시 둔포면 아산테크노밸리 이지더원7단지 703동 302호 아파트입니다. 전용면적은 76.5619㎡이며, 16층 건물의 3층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 강재규로, 2021년 10월 29일 거래가 275,000,000원의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 228,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 엘하비스트대부의 채권최고액 93,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.

2026년 1월 23일 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준은 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 뒤에 설정된 엘하비스트대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 후순위 근저당권의 미배당금 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 실제 임차관계가 확인되지 않았다는 점과 신청채권자와 근저당권자의 관계는 입찰 전에 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 기준이다

② 점유·임차관계 — 신고 임차인 0명, 현장 확인 필요

조사상 확인된 임차인은 0명이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 현장 사정상 확인할 수 없었다고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 실제 점유자가 소유자라고 단정하기는 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인 폭은 작다

아산테크노밸리이지더원7단지의 동일 평형 실거래 최근 12개월 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 255,166,666원이며, 최저거래가는 237,000,000원, 최고거래가는 270,000,000원입니다. 신건 최저매각가 247,000,000원은 최근 평균의 96.8%입니다.

최근 12개월 실거래 평균과 비교하면 최저매각가가 8,166,666원 낮습니다. 가장 최근 거래로 표시된 2026년 10월의 270,000,000원과 비교하면 23,000,000원 낮습니다. 평균 및 최신 거래 대비 가격이 낮다는 점은 긍정적이지만, 거래 층수에 따른 차이를 함께 봐야 합니다.

특히 최근 거래표에는 23층·24층 거래가 포함돼 있지만, 경매 대상인 703동은 감정평가상 16층 건물입니다. 이는 단지 내 다른 동의 거래일 수 있으므로 동별 층수와 입지, 향, 내부 상태를 구분한 가격 비교가 필요합니다. 동일 평형 전체 평균보다 낮더라도 실제 3층 매물의 시장가격과는 차이가 날 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 한국스탠다드차타드은행 근저당권에 228,000,000원을 배당한 다음 남는 금액을 후순위 엘하비스트대부 근저당권에 배당하는 구조입니다.

예상배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 실제 원리금, 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되면 가격 여력은 커진다

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 유찰을 가정한 회차별 최저매각가와 미배당 예상액은 다음과 같습니다.

유찰될수록 금융기관의 미배당액은 증가하지만, 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 따라서 확인된 권리관계만 놓고 보면 유찰에 따라 매수인의 예상 취득가격이 낮아지는 구조입니다. 다만 실제 임차관계 확인 결과에 따라 인수 판단이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아산시 둔포면 석곡리 염작초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 아파트까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2017년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재붙임과 페인트 등으로 마감돼 있고, 실내에는 벽지·타일 마감과 샤시창호가 적용돼 있습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수시설, 도시가스, 난방시설, 승강기, 옥외주차장과 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·아산테크노밸리 지구단위계획구역에 해당합니다. 일반산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 도로. 아파트단지 동측은 중로, 북측은 소로에 접하며, 주변에는 근린공원과 완충녹지가 인접합니다.
• 토지. 지목은 대지이며 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 790,700원/㎡이고, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 422세대 아파트단지로 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 거래가격이 237,000,000원부터 270,000,000원까지 분포해 층과 개별 물건의 조건에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.10.29 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 기준입니다. 등기부 원본에서 설정일과 말소 여부, 후순위 엘하비스트대부 근저당권의 순위를 확인하세요.
• 신청채권자와 근저당권자의 관계. 임의경매 신청채권자는 한국주택금융공사이나 등기부상 말소기준 근저당권자는 한국스탠다드차타드은행입니다. 채권 대위·양도·승계 관계와 실제 배당순위를 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가에서 임대관계를 현장 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 동일 층 가격 확인. 2026년 2월의 동일 면적 3층 거래가 239,000,000원과 2025년 11월 2층 거래가 237,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 247,000,000원이 저층 실거래에 비해 적정한지 판단해야 합니다.
• 단지 내 동별 비교. 최근 거래에는 23층·24층 사례도 포함돼 있습니다. 경매 대상인 703동의 층수, 향, 조망과 다른 동의 조건을 구분해 가격을 검증하세요.
• 관리비 및 점유 인도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 퇴거 가능성을 확인하세요. 임차인이 확인되지 않았더라도 점유자 인도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 가격 여유. 최근 실거래 평균 대비 가격 차이는 8,166,666원입니다. 취득 관련 세금·등기비용·수리비·명도비용 등 실제 취득 부대비용을 감안해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 최종 확인하세요. 특히 매각기일 변경 여부와 임차관계 변동을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 저층 가격은 별도로 봐야 한다”

이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 현재 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 근저당권의 채권최고액 합계가 321,000,000원으로 감정가를 웃돌지만, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

가격 면에서는 최저매각가 247,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 255,166,666원의 96.8%이고, 최신 거래 270,000,000원보다 낮습니다. 하지만 같은 3층의 거래가 239,000,000원과 비교하면 오히려 8,000,000원 높습니다. 따라서 평균 시세 대비 할인만으로 신건 입찰의 가격 메리트가 충분하다고 판단하기 어렵습니다.

또한 감정평가상 임대관계를 현장에서 확인하지 못했고, 경매 신청채권자와 등기부상 근저당권자가 서로 다른 점도 확인이 필요합니다. 이 두 가지가 해소돼야 예상 인수액 0원이라는 판단의 신뢰도를 높일 수 있습니다.

종합적으로 권리구조는 비교적 양호하나, 신건의 가격 경쟁력은 제한적인 물건입니다. 실제 점유관계와 채권 승계관계를 확인한 뒤, 최근 평균보다는 동일 층·동일 조건의 실거래를 기준으로 보수적인 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다. 권리는 긍정적, 가격은 선별적으로 접근. 이 물건의 관건은 권리 말소 가능성보다 3층의 적정 시세에 얼마만큼 여유를 두고 낙찰받느냐에 있습니다.