대전지방법원 2026타경10137. 천안시 서북구 불당동 센트애비뉴 1층 138호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표시는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 전체 대지의 단독 소유권을 취득하는 토지 경매로 단정해서는 안 됩니다.

현 소유자는 주식회사더드소입니다. 2024년 5월 23일 매매를 원인으로 2024년 5월 24일 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 1,500,800,000원입니다. 같은 날 하나은행 명의로 채권최고액 996,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 가압류와 압류가 이어졌으며, 2026년 1월 30일 합자회사 현대주류의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 2026년 6월 2일에는 별도의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 후순위 권리를 정리하는 전형적인 매각 구조이지만, 상업용 호실의 임대차와 현재 시장가치까지 자동으로 확인되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리분석의 기준은 2024년 5월 24일 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그 이후 등기된 농업회사법인 호원한우 주식회사 가압류 12,229,700원, 하나카드 주식회사 가압류 48,429,482원, 천안시 압류 및 현재 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제이므로 세금 관련 금액은 확인이 필요합니다.

② 임대차·점유 및 가격 검토 — 신건 가격의 근거가 부족하다

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 공실이나 임차인 부존재로 단정할 수 없습니다. 특히 일반음식점 용도의 상업용 호실은 실제 점유자, 사업자등록, 인도 시점, 보증금 및 임대차의 법적 지위를 함께 검토해야 합니다.

가격 비교에서도 신중함이 필요합니다. 현재 최저매각가 1,580,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 등기상 과거 거래가액은 1,500,800,000원이지만, 이 금액은 2024년 매매 사례일 뿐 현재의 실거래 시세나 수익가치를 대표하지 않습니다.

과거 거래가와 감정가가 서로 다르다는 사실만으로 고평가 또는 저평가를 단정할 수는 없습니다. 특히 1층 근린생활시설의 가치는 전유면적, 위치, 전면 노출, 실제 임대료, 공실 가능성 및 상권 수요에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,580,000,000원 가정)

위 표는 매각대금 1,580,000,000원을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용 18,200,000원은 추정치이며, 하나은행 근저당은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 996,000,000원을 적용했습니다. 세금 우선순위, 확정 채권액 및 임차인의 법정 우선변제 사항에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

현재 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 예상 채권액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 76,717,946원의 미배당 채권이 발생하고 소유자에게 남는 금액도 없습니다.

그러나 여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 말소되는 근저당권·가압류 등의 미배당 채권이 있다고 해서 그 금액을 매수인이 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 이 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 추정되지만, 실제 임대차와 점유관계가 확인되기 전까지는 최종 판단을 유보해야 합니다.

회차별 배당 및 잔여금은 각 시나리오에 적용된 추정치로, 현재 회차의 집행비용을 모든 회차에 동일하게 적용한 계산은 아닙니다. 향후 유찰을 가정한 가격이며 실제 매각일정이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설과 업무시설이 자리한 중심상업·업무지대로, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 2021년 5월 21일 사용승인된 지하 3층·지상 9층 철근콘크리트 건물입니다. 해당 호실은 지상 1층에 위치하며, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 에스컬레이터 및 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로 조건. 동측 보행도로를 통해 왕복 8차선 도로와 연계되며, 서측은 왕복 3차선 포장도로에 접합니다. 다만 해당 호실의 실제 출입 동선과 외부 노출도는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 조건. 전체 필지는 등고평탄한 장방형의 상업용 건부지로 조사됐습니다. 지목은 대이며 공시지가 자료는 3,433,000원/㎡입니다. 이 수치는 해당 개별 호실의 가격이나 대지권 가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 도시계획. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)이며, 택지개발지구 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 해당 호실의 현재 내부 상태와 실제 사용 방식은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무·상업시설이 형성된 입지라는 점은 긍정적이지만, 실제 거래량과 임대수익이 확인되지 않아 개별 호실의 환금성을 높게 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위. 사건 용도는 대지로 표시되지만 등기와 감정상 대상은 집합건물의 1층 상업용 호실입니다. 매각물건명세서와 등기부를 통해 전유부분·대지권 및 일괄매각 범위를 정확하게 대조해야 합니다.
• 임대차 조사. 임대내역이 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 보증금, 실제 임대료, 계약기간, 대항력 및 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 채권 양도와 배당. 하나은행 근저당권 및 유동화전문회사 임의경매개시결정의 관계를 확인하고, 예상배당표의 청구금액 중복 여부를 검증해야 합니다.
• 압류 및 조세. 2025년 11월 21일 천안시 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 자체의 소멸과 별도로 조세채권액 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 상가 가격 조사. 동일 건물의 유사 호실 거래, 주변 일반음식점 매매사례, 임대보증금, 월 임대료, 공실 수준을 확인한 후 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 영업자나 점유자가 있는 경우 명도 시기와 비용을 검토해야 합니다. 임차인 신고가 없다고 해서 즉시 인도가 가능하다고 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 시설비. 공용부분 관리비 체납 여부, 시설 유지관리 상태와 추가 수선비 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항증명서 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 검증된 투자 가치는 다르다”

이 물건의 강점은 등기상 권리관계의 정리 가능성입니다. 2024년 5월 24일 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 실질적인 입찰 판단에는 아직 중요한 공백이 있습니다. 1층 일반음식점 용도라는 상업용 특성, 임대내역 미상, 현재 실거래 시세 부재, 채권양도 및 배당 관계 확인 필요성이 겹쳐 있기 때문입니다.

감정가와 최저매각가가 동일한 1,580,000,000원의 신건에서 가격상 이점을 확인하지 못한 채 입찰한다면, 권리상 부담을 줄이더라도 수익성과 환금성의 위험은 그대로 남을 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 권리는 대체로 정리 가능, 가격과 점유는 검증 전까지 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 임대차와 시장가치를 확인하여 적정 취득가격을 산정하는 데 있습니다.