대전지방법원 2026타경10210. 천안시 동남구 목천읍 신계리 목천프라임아파트 102동 805호입니다. 전용면적은 39.68㎡이고, 12층 건물 중 8층에 위치합니다. 방 2개와 주방·식당, 욕실, 현관, 발코니를 갖춘 아파트입니다.

현재 소유자는 한상미이며, 2014년 7월 30일 매매를 원인으로 같은 해 8월 8일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 76,000,000원입니다. 이후 천안농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 2026년 2월 5일 채권자 신세영의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건은 단순히 근저당권과 압류만 보고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 존재하기 때문입니다. 선순위 전세권은 배당요구와 매각에 따른 소멸 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 신건 최저가 69,000,000원만으로 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

말소기준권리는 2014.08.08 설정된 천안농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 16,800,000원이고, 채무자는 한상미입니다. 그 이후 설정된 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

반면 주식회사오스템의 전세권은 2012년에 설정돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 예상배당표에는 전세금 32,000,000원 전액을 배당하는 것으로 계산돼 있지만, 예상배당액이 곧바로 실제 권리소멸의 확정을 뜻하지는 않습니다. 전세권자의 배당요구 여부와 매각조건에 따라 낙찰자가 부담하는 권리가 남는지 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 15.3% 높다

동일 단지의 실거래 비교 대상은 전용 39.68㎡입니다. 2026년 5월부터 10월까지의 최근 거래 12건을 기준으로 보면 최저 거래는 50,000,000원, 최고 거래는 68,000,000원, 평균은 59,833,333원입니다.

현재 최저매각가는 69,000,000원으로 최근 12개월 평균의 115.3%입니다. 최신 거래가 55,000,000원과 비교하면 14,000,000원 높은 가격입니다. 선순위 전세권 인수 여부를 제외하더라도 신건 가격은 최근 실거래 수준보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 계산한 예상배당입니다. 선순위 전세권에 32,000,000원, 천안농업협동조합 근저당권에 16,800,000원을 배당한 뒤, 신청채권자 신세영에게 18,558,000원이 돌아가는 구조입니다.

집행비용 1,642,000원을 제외한 채권자 예상배당 합계는 67,358,000원입니다. 채권총액 248,800,000원 대비 미배당액은 181,442,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 1회 유찰 시 최저가 55,200,000원, 2회 유찰 시 44,160,000원을 가정한 배당 시나리오는 다음과 같습니다.

또한 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 유찰이 반드시 발생할 것이라고 예상해서는 안 됩니다. 회차별 가격은 실제 유찰이 진행되는 경우의 가정이며, 향후 매각조건을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리에 위치하며, 천안시 농업기술센터 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 형성된 주거지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2000년 1월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 및 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 아파트용 건부지로 이용 중이며, 부정형의 완경사지입니다. 북서측으로 중로에 접하고, 도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역, 도시지역(신계도시지역), 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 관련됩니다. 가축사육제한구역 등 제한사항도 존재합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 717,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 899세대 단지로 동일 면적의 최근 거래 사례가 존재하지만, 실거래 가격은 50,000,000원부터 68,000,000원까지 분포합니다. 같은 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 주식회사오스템의 2012.04.24 전세권(32,000,000원)이 실제 매각으로 소멸하는지, 배당요구 여부와 전세권 등기 말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리의 유무 및 선순위 전세권 관련 특기사항을 원본에서 확인해야 합니다. 예상배당상의 인수액 0원만으로 판단하지 마세요.
• 점유 및 임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 조사해야 합니다. 미상 점유자의 대항력은 확정할 수 없습니다.
• 최근 실거래 기준 입찰가 설정. 신건 최저가 69,000,000원은 최근 실거래 평균 59,833,333원의 115.3%입니다. 최신 거래 55,000,000원도 함께 고려해 무리한 입찰을 피해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 선순위 전세권이 인수되는 경우 낙찰대금 외에 추가 부담할 금액을 반영해야 합니다. 실질취득비용이 최근 시세보다 높은지 다시 비교하세요.
• 배당순위 확인. 예상배당에서는 선순위 전세권과 근저당권이 전액 배당되지만, 실제 배당요구 및 우선권에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액이 크므로 배당관계도 점검해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능성 및 명도비용을 검토해야 합니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격도 높고, 권리도 확인해야 한다”

천안 목천프라임아파트 805호는 감정가와 최저매각가가 69,000,000원으로 동일한 신건입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 59,833,333원으로, 최저가가 최근 시세의 115.3%에 해당합니다. 가격만 보더라도 현재 회차에는 뚜렷한 매입 메리트가 없습니다.

권리관계에서는 2012년 설정된 주식회사오스템의 전세권 32,000,000원이 가장 중요한 확인 대상입니다. 말소기준권리인 천안농업협동조합 근저당권보다 먼저 설정됐기 때문에, 실제 배당 및 소멸 요건을 확인하기 전에는 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 예상배당표에서 인수액을 0원으로 계산했다는 사실만으로 전세권 문제가 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

따라서 이 물건은 신건 가격 메리트 없음·선순위 전세권 확인 필수로 정리됩니다. 우선 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 전세권 소멸 여부를 확정하고, 실제 인수액을 반영한 취득비용을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.