대전지방법원 2026타경10243. 천안시 서북구 두정동 이편한세상두정2차 104동 901호, 전용 84.6564㎡ 아파트입니다. 2013년 사용승인을 받은 848세대 단지로, 대상 물건은 지상 23층 중 9층입니다. 소유자 황광옥은 2021년 1월 29일 거래가액 350,000,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 263,670,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

문제는 그 이후입니다. 에스비아이저축은행의 근저당 84,000,000원, 노형태 명의 근저당 200,000,000원이 추가됐습니다. 이어 세금·건강보험 관련 압류와 카드사·캐피탈사의 가압류가 연이어 등기됐습니다. 현재 경매는 유더블유제십육차유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매로, 청구액은 233,844,998원입니다.

등기상 후순위 권리가 많다는 사실만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 다만 채권총액과 매각대금 사이의 차이가 크고, 세금 관련 압류가 반복된 물건이므로 배당순위와 임차인·점유관계의 최종 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리 흐름의 중심은 2021년 1월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 한국외환은행 근저당권은 이미 말소됐고, 우리은행 근저당 이후 설정된 에스비아이저축은행·노형태 근저당권, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계에 대해 “현장사정상 확인할 수 없었습니다”라고 명시돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 사실은 구별해야 합니다.

등기에는 소유자의 주소를 해당 104동 901호로 변경한 기록이 있으나, 이것만으로 현재 소유자가 직접 점유하고 있다고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 전입세대 확인과 현장 점유자 조사, 매각물건명세서의 임대차 기재를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 낮지만 할인폭은 작다

이편한세상-천안두정2차의 전용 84㎡대 실거래를 비교합니다. 최근 확인된 12건은 2026년 9~10월 거래이며, 최근 12개월 평균은 337,708,333원입니다. 가장 최근 거래금액은 333,000,000원입니다.

최근 거래가격은 315,000,000원~367,000,000원으로 편차가 있습니다. 최저매각가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.1%이며, 최신 거래금액 333,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세를 명백히 웃도는 상황은 아닙니다.

그러나 시세와의 차이가 크다고 보기도 어렵습니다. 실제 거래 중에는 315,000,000원과 320,000,000원에 성사된 사례도 있습니다. 경매취득에는 명도, 관리비, 취득 관련 비용, 수리 및 거래비용이 별도로 발생할 수 있으므로 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 수치만으로 해당 물건이 반드시 유찰되거나, 향후 특정 가격에 낙찰될 것이라고 예측할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 등기된 채권최고액을 기준으로 계산했고, 실제 채무잔액이나 세금 우선배당에 따라 법원의 배당표는 달라질 수 있습니다.

집행비용 5,392,000원을 제외한 예상 채권자 배당은 322,608,000원입니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 계산이며, 당해세·기타 우선배당채권과 실제 채무잔액에 따라 배당순위 및 배당금은 변경될 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되더라도 인수액은 0원 추정

현재 신건 최저가는 328,000,000원입니다. 향후 유찰을 가정하면 매각가격과 채권자 배당 가능액이 줄어들지만, 현재 확인된 말소기준권리 구조상 미배당 후순위 채권을 매수인이 인수하지는 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 가정입니다. 실제 다음 회차의 매각기일과 최저매각가격을 확정한 것은 아닙니다. 모든 회차의 예상 인수액 0원은 추가 대항력 임차인이나 별도 인수권리가 확인되지 않는다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 두정동 천안오성중학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 일반주택 및 근린공원 등으로 구성돼 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로와 버스정류장 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다. 단지 서측·동측·남측으로 중로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 23층 중 9층입니다. 2013.06.03 사용승인 건물이며 도시가스·난방·승강기·옥외주차장·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 내부 이용상태. 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등이 있는 아파트로 이용 중입니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트용 건부지입니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 기준금액은 1,363,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역·가축사육제한구역 등 관련 지정이 있으며, 중로 및 완충녹지 관련 접합 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 848세대 아파트단지로 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액은 315,000,000원부터 367,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.01.29 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권의 채권양도·이전 여부와 경매신청채권자의 권리관계를 최신 등기부 및 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 6건과 관련해 체납액, 법정기일, 당해세 여부, 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 등기순위만으로 최종 배당순위를 단정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계를 현장에서 확인하지 못했습니다. 전입세대 확인, 점유자 조사, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해 대항력 있는 미신고 임차인 가능성을 점검해야 합니다.
• 배당표 검증. 우리은행·에스비아이저축은행·노형태의 실제 채권잔액과 신청채권자의 담보권 관련 지위를 확인해야 합니다. 채권최고액으로 산정한 예상배당표와 실제 배당표는 다를 수 있습니다.
• 가격 상한. 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 최근 저가 거래 315,000,000원·320,000,000원도 함께 검토하고, 부대비용과 수리비를 반영한 응찰가를 산정해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 9층 901호의 내부 상태, 누수·설비·수리 필요 여부, 층과 향에 따른 실거래 가격 차이를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 메리트는 제한적”

이편한세상두정2차 104동 901호는 말소기준권리와 후순위 권리의 구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 우리은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 별도 인수권리는 확인되지 않아 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

다만 권리상 예상 인수액이 없다는 것과 입찰 위험이 없다는 것은 다릅니다. 국세·지방세 등 압류 6건이 있고, 전체 채권액 592,664,754원에 비해 매각대금이 부족해 후순위 채권의 상당 부분이 미배당될 것으로 예상됩니다. 실제 배당에는 세금 우선순위와 채권잔액 검증이 필요하고, 현장에서 임대관계를 확인하지 못한 점도 반드시 해결해야 합니다.

가격 역시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가이자 최저가인 328,000,000원은 최근 12개월 평균 337,708,333원의 97.1%입니다. 최신 거래 333,000,000원보다는 낮지만, 최근 315,000,000원과 320,000,000원의 거래도 존재합니다. 신건 최저가만으로 확실한 저가 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다.

결론은 “권리구조는 양호하나, 세금·점유관계 확인 전에는 조건부 검토”입니다. 인수 0원이라는 장점은 분명하지만 현재 할인폭이 제한적입니다. 따라서 단순히 신건 최저가에 응찰하기보다는 실제 점유관계·세금 우선배당·신청채권자의 권리 지위를 확인하고, 최근 거래 하단까지 고려한 가격 안전마진을 확보하는 것이 핵심입니다.