대전지방법원 2026타경10387. 충남 아산시 배방읍 공수리의 배방한성필하우스 103동 302호입니다. 전용면적 121.0007㎡ 아파트이지만 이번 경매에서는 오혜미의 공유지분 2분의 1만 매각됩니다. 등기상 소유자는 박성일과 오혜미로 각각 지분 절반을 보유하고 있습니다. 2018년 두 사람이 250,000,000원에 취득한 이후 오혜미 지분에 여러 차례 근저당권이 설정됐으며, 현재 남아 있는 김미련의 근저당권이 임의경매의 출발점입니다.

현재 말소기준권리는 2021년 12월 15일 김미련 근저당권입니다. 해당 권리와 후순위 황정문 근저당권 및 경매개시결정은 매각에 따라 말소되는 구조입니다. 하지만 박성일의 지분은 경매로 매각되지 않습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체 소유자가 되는 것이 아니라 기존 공유자와 함께 소유하는 새로운 공유자가 됩니다. 이 점이 일반적인 아파트 전체 경매와 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유관계는 남는다

말소기준권리는 을구 13번 김미련 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이고, 채무자는 오혜미입니다. 담보 대상 역시 오혜미 지분 전부입니다. 2022년 8월 설정된 황정문 근저당권 15,000,000원은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2026년 3월 6일 경매개시결정 등기 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

등기상 과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 신진사대부주식회사·하나로프라임대부의 근저당권 및 관련 질권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2022년 김미련의 오혜미 지분 경매개시결정도 취하되어 말소됐고, 이번 경매는 2026년 새로 개시된 절차입니다. 과거의 말소 권리들을 현재 인수할 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임대차 및 공유자 우선매수권

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 관련 조사에서는 임대내역 미상으로 기록되어 있습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 임차인의 대항력 문제가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 매각 전 실제 점유자와 점유 원인, 전입 및 임대차관계를 확인해야 합니다.

특히 매각물건명세서에 “지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.”이라고 명시돼 있습니다. 이는 전세사기피해자의 우선매수권과는 다른 공유자 우선매수권입니다. 외부 입찰자의 참여 자체가 금지되는 것은 아니지만, 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자가 최고가를 제시하고도 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — ‘전체 시세의 47%’라는 착시

배방한성필하우스1단지 전용 121㎡대의 실거래 자료입니다. 확인된 거래는 8건이며, 전체 기간 평균은 386,125,000원입니다. 이 평균만 놓고 보면 최저가 181,500,000원은 전체 거래가의 47.0%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이것은 전체 주택 가격과 지분 절반의 가격을 비교한 잘못된 판단입니다.

최근 12개월 평균은 343,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 318,000,000원입니다. 오래된 거래와 비교한 최근 거래 추세는 -16.7%로, 가격이 하락하는 흐름입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 실거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.

지분 환산액은 전체 소유권 거래가격을 산술적으로 2분한 비교용 금액입니다. 실제 공유지분의 독립적인 시장가격 또는 처분가능가격을 뜻하지 않습니다. 개별 층·상태·거래시점의 차이도 반영되지 않았습니다.

특히 최신 거래 318,000,000원을 기준으로 하면 지분 절반의 단순 환산액은 159,000,000원입니다. 현재 최저가 181,500,000원은 이 금액을 22,500,000원 초과합니다. 전체 아파트의 거래가격이 최근 하락하고 있는 상황에서, 공유지분만 취득하는 데 더 높은 가격을 지불할 이유를 찾기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (지분 매각가 181,500,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 3,341,000원을 제외한 178,159,000원이 김미련 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 황정문 근저당권은 배당금이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권최고액 합계 기준 미배당은 31,841,000원입니다.

다만 신청채권자의 청구금액은 153,720,547원이며, 위 예상배당은 청구금액 자체가 아니라 근저당권의 채권최고액을 기준으로 구성된 시뮬레이션입니다. 실제 배당금은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 김미련이 실제로 178,159,000원을 수령한다고 확정할 수는 없습니다. 배당액이 달라지면 후순위 배당과 잔여금도 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 지분 리스크는 남는다

현재 신건 가격은 최근 시세의 지분 환산액보다 높습니다. 1회 유찰을 가정한 145,200,000원은 최근 12개월 평균의 단순 지분 환산액 171,500,000원보다 낮아지지만, 이것만으로 공유지분 매수에 충분한 할인이 확보된다고 볼 수는 없습니다. 2회 유찰 가정가격은 116,160,000원입니다. 실제 공유지분의 유동성, 점유관계, 공유자와의 협의 가능성에 따라 적정 입찰가격은 더 보수적으로 판단해야 합니다.

또한 같은 단지의 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 이를 근거로 본건이 반드시 유찰되거나 특정 회차에서 낙찰될 것이라고 예상할 수는 없습니다. 특히 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있어 단순 유찰 횟수만으로 입찰 전략을 정하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 배방읍 공수리 모산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거지역으로 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 및 수도권 전철 1호선 배방역과의 거리 등을 고려할 때 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2006년 12월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 아파트의 3층 302호입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비 및 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이며, 모산초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가 자료는 1,333,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 전체 주택 환금성. 396세대 아파트로 전용 121㎡대 거래사례가 존재하지만, 최근 거래가격 하락이 나타납니다.
• 공유지분 환금성. 전체 아파트와 달리 지분 1/2만 독립적으로 매수하려는 수요는 제한될 수 있습니다. 공동소유자의 협조 없이 자유로운 사용·처분이 어려울 수 있어 일반적인 아파트 전체 거래가격과 동일하게 평가하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확정. 매각대상은 오혜미의 지분 2분의 1입니다. 매각물건명세서와 등기부에서 지분 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 우선매수신고 여부와 행사 요건 및 진행상황을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 전체 아파트 최근 12개월 평균 343,000,000원을 그대로 비교하지 말고, 지분 절반의 단순 환산액 171,500,000원을 기준점으로 삼아 실제 공유지분의 처분 제약까지 할인 요소로 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -16.7%와 최신 거래가 318,000,000원을 확인하고, 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균에 기대어 입찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 공유자 점유·협의. 박성일이 실제 점유 중인지, 지분 매수 후 공동사용이나 지분 정리 협의가 가능한지 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 임대내역이 미상인 만큼 실제 점유자·전입관계·임대차보증금 및 확정일자 유무를 조사해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력 여부는 단정할 수 없습니다.
• 공유관계 해소 비용. 협의매수 또는 공유물분할 등 가능한 경로와 이에 따른 비용·기간·결과의 불확실성을 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 항목과 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 예상배당 검증. 김미련의 청구액 153,720,547원과 채권최고액 195,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 채권액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “전체 시세의 47%”는 할인율이 아니다

이 사건은 표면적으로 최저가 181,500,000원에 아파트를 매수할 수 있는 기회처럼 보입니다. 하지만 매각되는 것은 아파트 전체가 아니라 오혜미의 지분 1/2입니다. 나머지 절반은 박성일의 소유로 유지되고, 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 존재합니다.

권리의 소멸 구조만 보면 김미련 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되고, 예상 채권 인수액도 0원입니다. 그러나 그것이 지분 소유의 어려움까지 없애준다는 뜻은 아닙니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대내역은 미상이며, 점유관계와 공유자 협의 가능성도 확인해야 합니다.

가격 또한 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 전체 실거래 평균 343,000,000원을 지분 절반으로 단순 환산하면 171,500,000원인데, 신건 최저가는 이를 웃도는 181,500,000원입니다. 최신 거래 기준 환산액 159,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 거래가격 추세마저 -16.7% 하락하고 있습니다.

결론은 신건 입찰에 매우 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 전체 주택 가격과 공유지분 가격을 혼동해서는 안 되며, 유찰로 최저가가 내려가더라도 지분만 보유하는 구조적 위험은 그대로 남습니다. 권리 말소는 비교적 명확하지만, 가격·공유관계·우선매수권·점유 확인이 모두 중요한 고위험 지분경매입니다. 현 단계에서는 적극적인 신건 응찰보다 공유자 관계와 실제 지분 처분 가능성을 검증하는 일이 우선입니다.