대전지방법원 2026타경10414. 충남 아산시 배방읍 장재리 1718, 연화로 133에 있는 오피스텔 1동 15층 1523호입니다. 감정평가상 사무소(방), 주방, 욕실 등을 갖춘 오피스텔 용도로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 최상층에 해당하며, 천안아산역과 아산역이 인근에 있는 입지입니다.
권리 흐름의 중심은 소유자 김현수가 2017년 9월 6일 소유권이전등기를 마친 날 설정된 아산신용협동조합 근저당권 94,800,000원입니다. 이후 낙원새마을금고 가압류, 안산시 압류, 국가 압류가 순서대로 붙었고, 아산신용협동조합이 2026년 3월 임의경매를 신청했습니다.
근저당권의 채권최고액은 94,800,000원이지만, 경매 신청채권자의 청구액은 75,000,000원입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 구별해야 합니다. 이 사건은 최저가가 감정가와 동일한 신건으로, 아직 유찰에 따른 가격 인하는 발생하지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10414 (임의경매 · 천안지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1718 1동 15층 1523호 도로명: 충청남도 아산시 배방읍 연화로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 사무소(방), 주방, 욕실 등 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김현수 · 2017.09.06 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 75,400,000원 / 75,400,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 아산신용협동조합 / 75,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.06 아산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 94,800,000원 |
| 후순위 권리 | 낙원새마을금고 가압류 · 안산시 압류 · 국가 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임대관계 | 미상 · 내부확인 불가 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
가장 중요한 기준점은 2017.09.06 아산신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하며, 그 이후 등기된 낙원새마을금고 가압류와 안산시·국가 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
2017년 설정됐던 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 박경신 명의 채권최고액 200,000,000원의 후순위 근저당권 역시 2019.12.31 해지로 말소됐습니다. 따라서 해당 후순위 근저당권을 현재 인수해야 할 채무로 보아서는 안 됩니다.
② 점유·임대관계 — 인수 0원 추정을 확정하면 안 된다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 또한 현장조사 당시 내부에 들어갈 수 없어 일반적인 관리상태와 통상적인 이용상황을 기준으로 감정평가했습니다.
따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 점유자가 존재한다면 점유 원인과 전입·사업자등록, 확정일자, 보증금, 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
| 조사 대상 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 임차인 없음 | 실제 점유·임대 여부 별도 확인 |
| 대항력 | 미상 · 점유자 존재 시 가능성 검토 | 말소기준 이전 대항요건 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·보증금·배당요구 확인 필요 |
| 예상 보증금 인수 | 0원 가정 | 실제 선순위 임차인 확인 시 재산정 |
③ 가격 판단 — 75,400,000원이 저렴하다는 근거는 아직 없다
본건은 KTX 천안아산역 남측 인근 오피스텔로, 주변에 아파트와 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 교통 접근성은 무난한 편으로 평가됐지만, 좋은 교통입지와 저렴한 경매가격은 별개입니다.
현재 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균 실거래가와 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 75,400,000원을 기준으로 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 산정할 수 없습니다.
| 가격 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 75,400,000원 | 0원 | 75,400,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 60,320,000원 | 0원 | 60,320,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 48,256,000원 | 0원 | 48,256,000원 |
실질취득 가정은 낙찰가에 현재 추정된 인수액 0원을 더한 값입니다. 취득세·등기비·명도비·수리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 선순위 임차보증금 등 추가 인수가 확인되면 금액을 다시 계산해야 합니다. 유찰가격은 회차별 가정이며 향후 실제 매각가격을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,757,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 아산신용협동조합 | 94,800,000원 | 73,642,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 낙원새마을금고 | 40,858,568원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 135,658,568원 | 73,642,800원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 62,015,768원 |
최저가 75,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,757,200원을 제외한 73,642,800원이 아산신용협동조합에 배당됩니다. 낙원새마을금고 가압류는 배당받지 못하고, 소유자 잔여금도 발생하지 않는 추정 결과입니다.
아산신용협동조합의 신청 청구액 75,000,000원과 예상배당액의 차이는 1,357,200원입니다. 한편 배당표상 전체 미배당 62,015,768원은 근저당 채권최고액 94,800,000원과 가압류 청구액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 확정 채무액과는 다를 수 있습니다.
집행비용은 약 매각가의 2.3%를 반영한 추정치입니다. 세금 배당, 우선변제 임차인 등은 반영되지 않았습니다. 압류된 조세채권의 실제 배당순위와 금액에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권회수는 악화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 75,400,000원 | 73,642,800원 | 62,015,768원 |
| 1회 유찰 · 80% | 60,320,000원 | 58,834,240원 | 76,824,328원 |
| 2회 유찰 · 64% | 48,256,000원 | 46,987,392원 | 88,671,176원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지지만, 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 신건에서는 총 62,015,768원이 미배당되며, 2회 유찰 가정에서는 미배당 규모가 88,671,176원으로 커집니다.
현재 시뮬레이션에서는 어느 회차나 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 임차인이나 다른 인수권리가 새롭게 확인되지 않는다는 전제하의 수치입니다. 유찰 자체가 미확인 선순위 임차인의 위험을 제거하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 KTX 천안아산역 남측 인근에 위치합니다. 오피스텔·아파트·근린시설 등이 형성된 성숙 중인 상가지대로, 접근성과 주변환경은 무난하게 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장, 천안아산역, 아산역이 소재합니다. 남측 광대로와 동측 중로를 통해 접근할 수 있어 도로 여건도 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 15층 1523호입니다. 외벽은 징크판넬·석재·통유리 등으로 마감됐고, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도·이용. 오피스텔로서 사무소(방), 주방, 욕실 등을 갖춘 용도로 평가됐습니다. 일반 아파트와 동일한 거래시장이나 임대수요를 전제해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(아산배방), 택지개발지구에 속합니다. 공시지가는 2,348,000원/㎡이며, 대로3류·중로1류·중로2류 도로와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부를 확인하지 못했으므로 개별 호실의 실제 유지관리 상태까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 철도역 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 그러나 동일 유형 실거래와 임대료 수준이 확인되지 않아 매도 시 소요기간이나 적정 매각가격을 판단하기는 어렵습니다. 오피스텔의 실제 사용방식과 임대수익도 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.09.06 아산신용협동조합 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서를 대조하고, 매수인이 인수할 권리의 기재 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상이고 내부확인이 되지 않았습니다. 현황조사서·전입세대확인·상가건물 임대차 관련 확인 사항 및 실제 점유현황을 종합해 임차인 존재와 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 임차인이 확인되면 보증금, 대항요건 구비 시점, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 압류된 세금 확인. 안산시와 국가 압류가 확인됩니다. 조세채권의 종류, 법정기일, 실제 청구금액 및 배당순위를 확인해 추정배당과 인수 위험을 재검토해야 합니다.
- 실거래 시세 비교. 동일 건물·유사 용도 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 또는 유찰가격이 최근 거래가격보다 높은 경우 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 오피스텔이라는 용도를 고려해 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비 및 임대운영 조건을 확인하고 매입가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 내부 상태와 수리비. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 작동, 누수, 마감상태와 수리 필요성을 확인해 추가 비용을 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납내역과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다. 경매대금 이외의 부담을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.
- 명도 계획. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 매각 후 인도명령 가능성 및 필요한 명도절차를 검토해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 확인되지 않은 사실이 더 중요하다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2017년 아산신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 소멸하고, 현재 추정되는 매수인 인수액도 0원입니다. 소멸할 채권자의 미배당 62,015,768원 자체를 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.
하지만 임대관계 미상, 내부확인 불가, 세금 압류, 실거래 시세 미확인이라는 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 최저가 75,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없으며, 선순위 점유자가 확인될 경우 현재의 인수액 계산도 달라질 수 있습니다.
결론은 가격과 권리 모두 조건부 검토입니다. 후순위 등기권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 그것만으로 투자 안전성이나 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 실제 점유·임대차 확인, 조세 배당순위 검증, 최근 실거래 비교를 마친 뒤에야 입찰가 상한을 판단할 수 있는 오피스텔입니다.
