대전지방법원 2026타경15045. 충청남도 보령시 죽정동 730-4에 있는 유성상가 디동 3층 2호입니다. 건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 감정평가 당시 외부에서 관찰된 표시는 ‘영어의 대가’였으나, 실제 이용상태는 공실로 추정되었습니다.

이 물건의 말소기준권리는 1999년 9월 15일 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 채권최고액은 31,200,000원이고, 이후 2001년 1월 5일 오길자 명의로 35,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 현재 경매는 오길자의 신청으로 진행 중입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있어 등기상 담보권 인수 위험은 낮습니다.

그렇지만 현황조사에는 2025년 3월 4일 전입한 사람이 확인됩니다. 말소기준보다 훨씬 뒤의 전입으로, 확인된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 확정일자 등이 미상이고 실제 임대차관계도 확정되지 않았으므로, 점유와 인도 문제까지 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건, 모두 매각소멸 예상

말소기준은 1999.09.15 한국주택은행 근저당권입니다. 근저당권자인 한국주택은행은 이후 국민은행과 합병된 은행으로 등기 기록에 나타납니다. 2001년에 설정된 오길자 근저당권도 말소기준 이후의 담보권입니다. 따라서 정상적으로 매각이 완료되면 두 근저당권은 모두 소멸할 것으로 판단됩니다.

② 임차인·점유관계 — 전입자 1명, 보증금 미상

현황조사에서 실제 임차인 또는 점유 관련 확인 대상 1명이 나타납니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 사람의 전입 기록이므로 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다.

현황조사 기준 1명. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유형태는 확인되지 않았습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증이 먼저다

현재 감정가와 최저매각가격은 모두 72,000,000원이며 유찰 0회의 신건입니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 근린시설 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 아파트가 아닌 상가형 근린생활시설입니다. 3층이라는 위치, 상권 내 수요, 임대 가능성, 시설 상태에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 감정가를 곧바로 환금 가능한 시세로 보기는 어렵습니다.

유찰 시나리오는 제시된 가정 가격과 예상배당에 따른 계산입니다. 실제 차기 매각가격이나 유찰 여부가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

신건 가격 72,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용 1,696,000원을 공제한 후, 한국주택은행 근저당에 31,200,000원, 오길자 근저당에 35,000,000원이 배당됩니다. 총 채권액 66,200,000원은 모두 충족되고 소유자 잔여금 4,104,000원이 발생하는 계산입니다.

반면 1회 유찰 가정에서는 채권자 미배당액이 10,036,800원, 2회 유찰 가정에서는 21,349,440원으로 증가합니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 인수할 금액은 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다.

예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 계산이며 실제 채권 잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 보령시 죽정동 소재 대천고등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통상황 역시 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 20m, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 부정형이고 중로각지에 해당합니다.
• 건물. 1993.03.11 준공 기록이 있는 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 타일붙임, 내부는 페인팅 및 텍스 등으로 마감되었으며 위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 근린생활시설이며, 감정평가 당시 외부관찰상 ‘영어의 대가’로 표시되어 있으나 공실로 추정되었습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 도시지역(대천도시지역), 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 상아유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있으므로 향후 업종 사용 시 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 공시지가 453,400원/㎡, 토지면적 1,135.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 이는 토지 관련 지표이며 본건 개별 호실의 전유면적이나 매매 시세를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임차 수요, 상권, 임대료, 시설 상태가 매각 가능성에 중요한 영향을 줍니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 현재 가격의 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 확인. TRINH QUANG NHAT의 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 검증. 전입일은 말소기준권리보다 후순위이지만, 현황조사 외의 권원이나 선순위 주장 가능성이 있는지 매각물건명세서와 원본 서류를 대조하세요.
• 공실·명도 확인. 외부관찰상 공실 추정과 전입 기록의 차이를 현장에서 확인하고, 실제 인도 가능 시점과 비용을 검토해야 합니다.
• 근저당 잔액 확인. 한국주택은행 및 오길자 근저당권의 현재 채권관계와 공동담보 소멸 부기의 영향을 확인하세요.
• 입찰가 상한 검증. 감정가 72,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 주변의 유사 근린시설 실거래, 매물 호가, 실제 임대료를 비교해야 합니다.
• 임대 수익성 확인. 예상 임대료와 공실기간, 관리비 및 수선비를 검토해 취득 후 실제 수익성을 계산해야 합니다.
• 용도 제한 확인. 근린생활시설로서 가능한 업종과 교육환경 보호구역에 따른 제한 여부를 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 내부 마감과 설비 상태를 확인하고 추가 지출 가능성을 고려해야 합니다.
• 경매 진행상태. 2024년 경매등기는 이미 말소된 별도 기록입니다. 현재 2026타경15045 사건의 기일 변경, 취하 여부와 최신 명세서를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 투자 안전”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 근저당권 2건이 매각소멸 대상으로 분석된다는 점입니다. 72,000,000원에 매각된다는 가정에서 채권자 배당이 충족되며, 매수인에게 인수되는 담보권도 확인되지 않습니다.

하지만 권리가 소멸한다는 사실만으로 좋은 투자라고 평가할 수는 없습니다. 전입자 1명의 보증금과 실제 점유관계가 미상이고, 공실 추정과 전입 기록도 서로 확인이 필요합니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 3층 위치, 시세 비교자료의 부재가 겹칩니다.

현재 최저가 72,000,000원을 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰되어 가격이 낮아지더라도 시장가치가 확인되지 않는 이상 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원으로 추정하지만, 점유·임대차·환금성은 여전히 검증 대상입니다.

종합 판단은 C등급. 담보권 소멸구조는 비교적 명확하나, 전입자 관련 미확인 사항과 근린시설의 가격·환금성 불확실성 때문에 보수적인 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 점유관계 확인과 시장에서 통용될 수 있는 적정가격의 검증입니다.