대전지방법원 2026타경15092. 충청남도 서천군 장항읍에 위치한 골든팰리스 706호의 공유지분 강제경매입니다. 이 사건을 이해하는 첫 번째 열쇠는 매각 대상이 아파트 한 채가 아니라 공유지분이라는 사실입니다. 전체 아파트의 6분의 5를 소유한 방영애와 6분의 1을 소유한 방종균 중, 방종균의 지분만 경매에 나왔습니다.
채권자는 주식회사 대한채권관리대부이며 청구금액은 5,827,929원입니다. 등기부상 근저당권이나 압류는 확인되지 않지만, 이것만으로 안전한 경매라고 결론 낼 수는 없습니다. 2022.07.14 전입한 방경애의 보증금과 점유관계가 불명확하고, 다른 공유자의 권리가 그대로 유지되기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 256 골든팰리스 7층 706호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서천군 장항읍 장서로 63 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지하 1층 / 지상 15층 중 7층 |
| 전체 전용면적 | 59.9193㎡ |
| 매각 대상 | 방종균 소유 지분 6분의 1 |
| 공유자 | 방영애 6분의 5 · 방종균 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 24,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 대한채권관리대부 |
| 청구금액 | 5,827,929원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 단지 규모 | 85세대 · 2014.02.24 준공 |
| 특별매각조건 | 지분경매이며 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2026.02.04 접수된 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 경매 대상은 방종균의 6분의 1 지분입니다. 등기부에 근저당권은 없으며, 앞서 설정된 가처분은 이미 말소됐습니다.
다만 등기상 경매개시결정이 말소된다고 해서 기존 공유관계나 임차인의 권리 문제까지 모두 사라지는 것은 아닙니다. 경매 대상이 아닌 방영애의 6분의 5 지분은 그대로 남습니다. 또한 말소기준일보다 먼저 전입한 방경애의 점유·임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성, 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서에서 방경애 1명의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2022.07.14로, 말소기준권리인 2026.02.04보다 빠릅니다. 그러나 실제 임대차 성립 여부, 보증금, 확정일자와 점유 요건은 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 방경애 | 2022.07.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 |
제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 미상 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다. 따라서 시뮬레이션상 인수 0원과 실제 법률상 인수 위험 없음은 구별해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 지분 가격을 구별해야 한다
골든팰리스의 전용면적 59㎡대 실거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균 거래금액은 132,285,714원이지만, 이 평균에는 과거의 높은 가격도 포함돼 있습니다. 가장 최근 거래는 2025.11의 123,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.92㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2024.09 | 59.53㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2024.07 | 59.92㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2023.05 | 59.92㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.03 | 59.53㎡ | 6 | 126,000,000원 |
| 2021.09 | 59.92㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2021.06 | 59.53㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 132,285,714원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 123,000,000원 |
④ 지분가격 분석 — 2,400만원이 저렴하지 않은 이유
경매 최저가 24,000,000원은 전체 아파트의 최근 거래금액 123,000,000원과 비교하면 명목상 19.5% 수준입니다. 그러나 이것을 아파트 전체를 시세의 19.5%에 취득한다고 해석하면 명백한 비교 오류입니다. 매각되는 것은 전체 소유권이 아닌 6분의 1 지분이기 때문입니다.
| 최근 전체 거래가 | 123,000,000원 |
|---|---|
| 경매 대상 지분 | 6분의 1 |
| 최근 거래가의 단순 지분환산액 | 20,500,000원 |
| 현재 최저매각가 | 24,000,000원 |
| 지분환산액 대비 최저가 | 약 117.1% |
| 최근 거래가격 추세 | -8.1% |
20,500,000원은 최근 전체 호실 거래가 123,000,000원에 지분비율 1/6을 적용한 산술적 환산액입니다. 공유지분의 실제 거래 시세나 개별 감정가격을 뜻하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 832,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사 대한채권관리대부 | 5,827,929원 | 5,827,929원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 17,340,071원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액이 전액 충족되고 소유자 교부 잔여금이 17,340,071원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으며, 보증금 미상 임차인의 인수 위험도 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 유찰 시 예상 최저매각가와 배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다. 다만 유찰에 따른 가격 인하가 공유지분·임차인 위험을 자동으로 해결하지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 24,000,000원 | 5,827,929원 | 17,340,071원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 19,200,000원 | 5,827,929원 | 12,626,471원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 15,360,000원 | 5,827,929원 | 8,855,591원 |
위 회차별 금액은 유찰을 가정한 시뮬레이션이며 실제 매각 일정이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 각 회차의 소유자 잔여금은 추정 집행비용을 반영한 값으로, 임차인 배당 등은 미반영입니다.
⑦ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰자의 변수
매각물건명세서에는 “지분경매이며 공유자우선매수권행사는 1회에 한함”이라는 조건이 있습니다.
공유지분 경매에서는 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 적법한 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 매수인이 달라질 수 있습니다. 다만 이 사건의 행사 기회는 명세서상 1회로 제한돼 있습니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서천군 장항읍 신창리 장항중앙초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 15층 건물이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20m, 북측 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 중로1류·중로3류 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가 자료는 341,200원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 85세대 단지로 전체 호실 매매 표본은 확인되지만, 공유지분만 별도로 처분하는 경우는 일반적인 아파트 전체 매매와 수요층이 다릅니다. 6분의 1 지분의 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑨ 입찰 전 체크리스트
- 매각 지분 확인. 방종균의 6분의 1 지분만 매각됩니다. 706호 전체의 소유권을 취득하는 경매가 아님을 확인해야 합니다.
- 방경애의 점유관계. 2022.07.14 전입자의 실제 거주 여부와 소유자·공유자 및 임대차 당사자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력 성립 여부, 우선변제권, 배당요구 여부 및 매수인 인수 가능 금액을 확인해야 합니다. 현재는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 횟수가 1회로 제한된 조건과 실제 행사 여부를 입찰 절차에서 확인해야 합니다.
- 공유관계와 사용 가능성. 낙찰 후 방영애의 6분의 5 지분이 남습니다. 주택 전체의 사용·관리·처분 가능성과 공유자 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 사해행위취소 판결. 2026.01.07 소유권경정의 근거가 된 2025가단31011 판결과 관련 등기 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 24,000,000원을 전체 아파트 시세와 직접 비교하지 말고, 매각 지분의 가치와 처분 제약을 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 123,000,000원이고 최근 거래 추세는 -8.1%입니다. 과거 전체 평균 132,285,714원을 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당순위와 인수 여부를 원본 자료로 검토해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비와 지분 취득 이후 발생할 수 있는 관리·분쟁 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “저렴한 아파트”가 아니라 “위험을 계산해야 하는 공유지분”
이번 골든팰리스 706호 경매의 핵심은 복잡한 근저당권이 아닙니다. 무엇을 소유하게 되는지, 누구와 공유하게 되는지, 어떤 점유관계를 인수할 수 있는지입니다.
최저매각가 24,000,000원은 아파트 한 채의 매매가격이 아니라 방종균 지분 6분의 1의 경매가격입니다. 최근 전체 호실 거래가 123,000,000원을 기준으로 계산한 지분 단순 환산액은 20,500,000원인데, 현재 최저가는 그보다 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -8.1%로 하락 방향이며, 공유지분의 환금성도 일반 전체 소유권보다 불리할 수 있습니다.
여기에 방경애의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 실제 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다. 공유자의 우선매수권 행사 여부 역시 외부 낙찰자에게 중요한 변수입니다.
결론은 “가격보다 권리·공유관계 확인이 먼저”입니다. 이 사건은 소액으로 아파트 전체를 취득할 수 있는 기회가 아니라, 공유지분 취득에 따른 법률·점유·환금성 위험을 감당해야 하는 경매입니다. 따라서 종합 D등급으로 평가하며, 임차인 보증금과 공유관계가 확인되기 전에는 신건 최저가만을 근거로 한 입찰을 권하기 어렵습니다.
