대전지방법원 홍성지원 2026타경15114. 충남 홍성군 홍북읍 내포신도시롯데캐슬 108동 702호, 전용면적 약 84.94㎡ 아파트입니다. 이번 경매의 핵심은 근저당권이 아니라 2024년 등기된 주택임차권과 2026년 제출된 대항력 포기 확약서입니다. 등기부상 임차인 조경희의 보증금은 290,000,000원으로 현재 최저매각가 248,000,000원보다 큽니다. 임차인의 주민등록과 점유개시일도 말소기준권리보다 앞서 있어, 확약이 없다면 매수인에게 보증금 부족분 인수 문제가 발생하는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 보증금 부족분을 매수인에게 청구하지 않겠다는 취지로 해석되는 중요한 권리 해소 근거입니다. 따라서 확약이 유효하고 해당 임차권에 적용된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 타당합니다.

그러나 권리 부담이 해소된다는 사실과 가격이 저렴하다는 사실은 다릅니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이고, 현재 최저가는 같은 단지 유사 전용면적의 최근 실거래 평균은 물론 표본 최고 거래가보다도 높습니다. 확약을 확인한 뒤에도 가격 판단은 별도로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 대항력 포기 확약

권리분석의 출발점은 홍성군 압류(2025.10.29.)입니다. 등기상 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 강현직 전세권 175,000,000원과 우리은행 근저당권 채권최고액 52,800,000원은 각각 이미 말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 볼 권리가 아닙니다.

문제는 말소기준보다 먼저 성립한 조경희의 임차권입니다. 2022.02.07. 주민등록과 점유가 시작되었고, 확정일자는 2022.01.06.입니다. 2024.02.13.에는 보증금 290,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 종전 전세권설정등기가 2023.01.04. 말소되었다는 사실만으로 이 주택임차권까지 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)

조경희는 말소기준권리 이전에 전입·점유하고 확정일자도 갖춘 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2024.02.13. 임차권등기명령과 관련된 권리가 등기되어 있으며, 배당요구도 이루어졌습니다. 다만 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인 자격으로 제출한 확약 때문에 매수인 인수 여부에 예외가 발생합니다.

주택도시보증공사는 조경희와 별개의 두 번째 실거주 임차인이 아닙니다. 이 사건에서 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 주택임차권 승계인으로 등장합니다. 보증금 290,000,000원을 조경희와 주택도시보증공사 각각의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 분석합니다.

확약의 효력은 해당 조경희 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별개의 점유권원이 있는 경우 그 권리에까지 대항력 포기가 자동으로 적용되지는 않습니다. 입찰 전 임차권등기와 현황조사, 인도·점유관계를 최종 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약으로 인수 0원이어도 신건은 비싸다

내포신도시롯데캐슬은 885세대, 2012년 준공된 아파트 단지입니다. 아래는 전용 약 84.94~84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건으로, 거래 시점은 2026년 4월부터 10월까지입니다. 같은 단지의 유사 면적 거래이므로 현재 신건 가격을 검토하는 주요 비교 근거가 됩니다.

최근 12개월 거래가격의 범위는 193,000,000원~232,000,000원이고, 평균은 212,916,666원입니다. 2026년 10월 최신 거래가는 208,000,000원입니다. 신건 감정가이자 최저매각가인 248,000,000원과 비교하면 다음과 같습니다.

거래 시점을 나누어 보면 2026년 5~6월에 228,000,000원~232,000,000원의 거래가 존재하지만, 9월에는 193,000,000원, 10월에는 208,000,000원의 거래가 확인됩니다. 이러한 최근 거래 수준을 무시하고 과거의 상대적으로 높은 거래만 기준으로 삼으면 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준을 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않은 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액 319,142,285원은 매수인이 인수할 임차보증금과 동일한 개념이 아닙니다. 주택도시보증공사의 승계 관계가 있다는 이유로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

예상배당표상 매각대금에서 집행비용 4,272,000원을 먼저 지급하면 243,728,000원이 임차보증금 우선변제에 배정됩니다. 임차보증금 잔여액은 46,272,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 유효하면 그 부족분은 매수인 실질 인수액에 포함하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 확약이 가격구조를 바꾼다

확약이 없는 대항력 인수형 경매라면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 머뭅니다. 하지만 이번 사건처럼 대항력 포기 확약이 유효한 경우에는 각 회차의 낙찰가가 실질취득액의 기준이 됩니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정이며 실제 유찰 또는 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다. 미배당 인수액은 확약이 없을 때의 추정 산식상 금액이고, 확약 후 실질취득액은 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 내포중학교 북측 인근. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 함께 형성된 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하며 차량 접근이 가능합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당하며, 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역 등의 규제가 있습니다. 토지 공시지가 기준은 661,900원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 885세대 아파트 단지로 최근 12개월 유사 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본이 존재한다는 장점은 있지만, 거래가격이 193,000,000원부터 232,000,000원까지 분포하므로 매도 시 가격 설정이 중요합니다.
• 최근 거래 흐름. 2026년 5~6월에는 228,000,000원~232,000,000원의 거래가 있었으나, 9월 193,000,000원과 10월 208,000,000원의 거래도 확인됩니다. 고가 거래만을 기준으로 시세를 평가하는 것은 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 2026.10.12.자 주택도시보증공사의 확약서 문구, 서명·날인, 제출 경위 및 매각물건명세서와의 일치 여부를 확인해야 합니다. 특히 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용이 해당 조경희 임차권에 적용되는지 확인이 중요합니다.
• 주택임차권등기 정리. 을구 7번 주택임차권등기의 매각 후 말소 또는 정리 절차를 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약서가 제출되었다는 사실만으로 임차권등기가 이미 말소되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조경희 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 관계와 별도 신청채권액 319,142,285원을 새로운 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 확약 적용 범위. 조경희 임차권에 관한 확약을 다른 임차인이나 점유권원에까지 확대 적용할 수는 없습니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조해 별도의 인수 위험이 있는지 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저매각가 248,000,000원은 최근 12개월 평균 212,916,666원의 116.5%입니다. 최신 거래가 208,000,000원보다도 40,000,000원 높아 현재 가격에서 할인 매수라고 평가하기 어렵습니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 가정 가격은 198,400,000원, 2회 유찰 가정 가격은 158,720,000원입니다. 확약 효력이 유지되는 경우에만 가격 하락이 실질취득액 감소로 연결됩니다.
• 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다. 현재 배당 계산은 집행비용 추정 및 일부 미반영 항목을 전제로 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 배당요구 사실만으로 현재 건물의 인도 상태를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유관계와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 신고내역을 직접 대조해야 합니다. 권리 변동과 매각조건 변경 여부도 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 해소, 하지만 가격은 보류”

이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 290,000,000원의 임차보증금입니다. 감정가 248,000,000원보다 큰 선순위 보증금이므로, 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 경매라면 신건 낙찰가 외에 46,272,000원의 미배당 인수 부담이 발생하고 실질취득액은 294,272,000원에 달하는 구조입니다.

하지만 이번 사건은 다릅니다. 2026.10.12. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 조경희 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험은 상당 부분 해소되는 셈입니다. 다만 실제 낙찰을 전제로 확약의 효력과 임차권등기의 정리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

그럼에도 현재 신건은 추천하기 어렵습니다. 실질취득액 248,000,000원은 최근 12개월 평균 212,916,666원보다 16.5% 높고, 최신 거래가 208,000,000원과 비교해도 40,000,000원 비쌉니다. 최근 표본 최고 거래가인 232,000,000원마저 초과합니다. 확약으로 인수 부담이 사라진다고 해서 높은 취득가격까지 정당화되지는 않습니다.

결론은 권리 조건부 확인, 신건 가격 보류입니다. 확약서가 원본대로 유효한지 확인하고, 실질 인수 0원이라는 전제 아래 최근 실거래와 비교해 입찰가격을 다시 판단하는 접근이 합리적입니다. 현재 248,000,000원에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 확약 효력의 확실성과 실제 낙찰가격입니다.