대구지방법원 2025타경667. 대구광역시 북구 구암동 부영아파트 507동 1205호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 81.1718㎡, 철근콘크리트벽식조 19층 건물의 12층에 위치한 아파트입니다. 소유자는 김판석으로, 2009년 10월 1일 거래가 109,400,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 수원농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 2015년 11월 11일 설정된 채권최고액 216,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김영아 명의 근저당권과 와이앤케이파트너스대부 주식회사 가압류가 추가됐지만, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격도 살펴볼 만합니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 218,625,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 220,000,000원입니다. 최저가 210,000,000원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래가가 185,000,000원부터 240,000,000원까지 폭넓게 분포하므로, 평균과의 단순 비교만으로 충분한 안전마진을 확보했다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 수원농업협동조합 근저당

핵심은 2015년 11월 11일 설정된 수원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이고 채무자는 소유자 김판석입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 경매 매각에 따라 소멸하고, 그 이후 설정된 후순위 담보권과 가압류도 함께 소멸하는 구조입니다.

과거 설정됐던 칠곡농업협동조합과 산격2동새마을금고의 근저당권은 이미 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 담보권의 채권최고액을 현재 인수채무나 배당채권으로 중복 계산할 이유는 없습니다.

② 점유·임차관계 — 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

등기부상 소유자가 김판석이라는 사실만으로 직접 거주한다고 판단할 수는 없습니다. 현장 점유자가 임차인이라면 전입일과 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

특히 말소기준권리 설정일인 2015년 11월 11일보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면 낙찰자가 보증금 미배당분을 인수하는 상황이 발생할 수 있습니다. 현재는 그러한 임차인의 존재와 대항력을 확인할 자료가 없으므로, 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능성은 미상입니다.

따라서 본 물건은 등기상 권리정리는 비교적 단순하지만, 점유관계 확인이 끝나지 않은 아파트로 보는 것이 정확합니다. 임차인이 발견되지 않더라도 실제 점유자에 따라 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 96.1%, 가격은 다소 낮다

부영5차 아파트는 746세대 규모이며, 사용승인일은 2003년 5월 27일입니다. 분석 대상과 같은 전용 81.17㎡대의 최근 실거래 12건을 비교했습니다.

최근 12개월 평균 거래가는 218,625,000원입니다. 감정가이자 신건 최저매각가인 210,000,000원은 최근 평균의 96.1% 수준으로, 평균보다 8,625,000원 낮습니다.

최신 거래인 2026년 10월 12층 거래가는 220,000,000원입니다. 경매 대상도 12층이므로 층수 측면에서는 비교할 만한 거래입니다. 이 최신 거래와 비교하면 최저가는 10,000,000원 낮습니다. 다만 실제 가격 차이는 향, 내부 수리 상태와 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 반복적인 유찰을 전제로 가격이 내려갈 것이라고 기대하기보다는 현재 가격의 적정성과 입찰 경쟁 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 수원농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 216,000,000원으로, 집행비용을 제외한 매각대금보다 큽니다. 따라서 채권최고액을 기준으로 한 아래 배당모형에서는 후순위 채권자에게 배당할 재원이 남지 않습니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 추정배당입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 193,392,347원이며, 채권최고액과 실제 배당채권액은 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액, 이자, 배당순위, 집행비용, 조세채권 및 임차인 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당은 증가

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다고 가정하면 다음과 같은 매각가와 예상배당 구조가 나타납니다. 아래 금액은 회차별 가정치이며 실제 후속 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

유찰이 발생하면 매각가가 하락하는 만큼 선순위 근저당권자의 배당액이 줄고 채권자들의 미배당액이 증가합니다. 다만 이것이 곧바로 매수인의 채무 증가로 이어지지는 않습니다.

특히 신청채권자인 수원농업협동조합의 청구금액은 193,392,347원입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 신건 매각 시 청구금액을 충족하는 것으로 계산되지만, 1회 및 2회 유찰 가정에서는 청구금액에 미달하는 것으로 나타납니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 우선순위에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 구암동 소재 대구운암초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 교통시설 및 편익시설 접근성을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 폭 약 25m 왕복 5차선 도로를 통해 아파트 단지로 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 2003년 5월 27일 사용승인된 철근콘크리트벽식조 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(공동주택용지)에 해당합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구 관련 사항이 있습니다. 개별 이용과 관련한 제한은 원본 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,756,000원입니다. 토지는 정방형의 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이가 확인되지 않았습니다. 다만 실내 노후도와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 746세대 규모의 아파트로 최근 12개월 동일 평형 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 185,000,000원부터 240,000,000원까지 분포해 개별 호수의 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 집행정지 해소 여부. 2025년 5월 12일 집행정지통지서 발송, 5월 14일 도달 기록이 있습니다. 법원에 현재 사건 진행상태와 매각기일의 유효 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 선순위 임차인, 매수인 인수사항 및 매각조건에 변동이 없는지 최신 명세서를 대조해야 합니다.
• 실제 점유관계. 임대관계가 미상이므로 전입세대·확정일자·실제 거주자를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 위험. 2015년 11월 11일 이전에 대항요건을 갖춘 임차인이 발견되면 보증금 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 입찰 상한. 최근 평균 218,625,000원과 최신 거래 220,000,000원을 참고하되, 낮은 거래 사례와 물건 상태를 함께 반영해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 실내 상태. 내부 수리, 누수, 설비 노후도와 층·향·조망에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 명도비용. 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부, 이사 협의 및 예상 명도비용을 검토해야 합니다.
• 배당 원본. 채권최고액과 실제 채권액이 다르므로 채권계산서 및 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 등기 재확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 발급받아 신규 권리, 말소 및 절차 변동을 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 낮은 가격, 확인이 끝나야 기회가 된다”

대구 북구 구암동 부영아파트 507동 1205호는 가격과 등기상 권리구조 모두 검토할 가치가 있는 경매물건입니다. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 218,625,000원의 96.1%이고, 가장 최근 동일 평형 거래가격 220,000,000원보다도 낮습니다.

말소기준권리 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하므로 현재 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 신건 예상배당에서는 후순위 채권자에게 배당금이 돌아가지 않지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 두 가지 확인이 남아 있습니다. 첫째, 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 현재 경매절차가 정상 진행되는지를 확인해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 최근 실거래 평균보다 낮은 가격과 후순위 권리 소멸 구조가 장점입니다. 반면 집행정지 관련 절차 불확실성과 임대관계 미확인은 실제 입찰 판단을 보류하게 만드는 요인입니다.

가격은 검토 대상, 권리구조는 비교적 명료, 입찰 여부는 절차·점유 확인 후 결정. 현재 단계에서 가장 합리적인 판단입니다.