대전지방법원 2026타경15138. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 효성해링턴플레이스 109동 202호, 전용 84.835㎡의 아파트입니다. 2014년 사용승인을 받은 915세대 단지이며, 해당 물건은 25층 건물의 2층에 있습니다.

소유자 김은희는 2019년 3월 25일 거래가 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 152,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류가 이어졌고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부에 가압류가 다수 존재한다고 해서 그 금액을 낙찰자가 그대로 갚아야 하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 가압류 7건은 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유관계의 안전성은 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 현장 점유자 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류 7건, 인수보다 배당의 문제

이 사건의 말소기준권리는 2019년 3월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 152,900,000원이며, 이 근저당권 자체도 경매 매각으로 소멸할 권리입니다.

2014년에 설정됐던 한국외환은행 근저당권 155,520,000원은 2019년 3월 25일 이미 말소됐습니다. 2021년 설정됐던 사조원 근저당권 200,000,000원도 2025년 7월 23일 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 근저당으로 계산하지 않습니다.

말소기준권리 이후에는 국민은행·케이비국민카드·농협은행·농림수산업자신용보증기금관리기관·중소기업은행·서울보증보험 등의 가압류가 등기됐습니다. 이들의 청구금액은 상당하지만 등기상 가압류는 모두 매각으로 소멸할 대상입니다. 채권자들이 배당을 전액 받지 못하더라도, 소멸하는 가압류의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 106.1%

효성해링턴플레이스 동일 평형대인 전용 84.79~84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 최근 실거래 평균은 233,666,666원이며, 거래가격은 210,000,000원~257,000,000원 사이에 분포합니다.

이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 248,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 233,666,666원보다 14,333,334원 높고, 평균 대비 비율은 106.1%입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 10월의 233,000,000원보다도 15,000,000원 높습니다.

같은 2026년 10월에도 210,000,000원과 257,000,000원 거래가 함께 존재하므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 하지만 본건은 2층인 만큼 고층의 높은 거래가만을 근거로 감정가를 정당화하기는 어렵습니다. 신건 가격이 최근 평균보다 높다는 사실이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)

신건 최저가인 248,000,000원에 매각된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당 가능 금액은 243,728,000원이며, 총 신고채권액 1,791,585,066원에 비해 크게 부족합니다.

집행비용 4,272,000원은 추정치입니다. 위 표는 주어진 배당 시뮬레이션을 반영한 것으로, 실제 배당에서는 채권 확정액·가압류채권 간 안분·배당요구·조세채권·최우선변제 등에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 국민은행 근저당과 가압류도 별도 배당 항목으로 표시한 계산이며, 실제 채권관계의 중복 여부는 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

현재 신건에서 1회 또는 2회 유찰되는 경우를 가정한 가격·배당 비교입니다. 유찰 시 최저가 하락은 매수인에게 가격상 유리하지만, 채권자들의 미배당액은 오히려 증가합니다. 그러나 소멸 대상 채권의 미배당 증가가 매수인 인수액 증가를 의미하지는 않습니다.

현재 248,000,000원은 최근 평균 233,666,666원보다 비쌉니다. 반면 1회 유찰 가정 가격인 198,400,000원은 최근 평균 아래로 내려갑니다. 다만 이 가격이 실제 매각일에 적용되는지는 법원의 다음 매각공고를 확인해야 하며, 취득세·명도비·수선비·관리비 부담 등을 제외한 순수 매입가 비교라는 점에도 주의해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 홍성군 홍북읍 신경리의 아파트단지 및 근린생활시설 밀집지역입니다. 북동측 인근에 홍주초등학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖춰져 있으며, 대상은 2층에 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 단지 내·외 도로상태는 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하고 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 교육환경 관련 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항도 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 661,900원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 915세대 아파트이며 최근 12개월 동일 평형대 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 210,000,000원부터 257,000,000원까지 차이가 커서 층·상태별 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 고가 입찰 주의. 현재 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 평균 233,666,666원의 106.1%입니다. 최근 평균을 웃도는 이유를 개별 호수의 상태와 거래사례로 검증해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 현장조사와 전입세대 확인을 통해 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자 및 매각 후 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 등기부 최종 대조. 2019년 국민은행 근저당의 말소기준권리 지위, 후순위 가압류 7건, 이미 말소된 근저당권을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 배당표 검토. 국민은행의 근저당과 가압류가 별도 항목으로 산정된 만큼 실제 피담보채권·채권 중복 여부 및 가압류 간 안분배당 가능성을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 198,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가 158,720,000원을 기준으로 자금계획을 세우되, 다음 회차는 실제 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공동주택 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자에 따른 인도비용을 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 2층 호수의 채광·소음·사생활 보호·누수·내부 수선 상태를 확인해 동일 평형 실거래와 차이를 반영해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 최신 실거래 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격과 점유는 보류”

효성해링턴플레이스 109동 202호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조입니다. 가압류가 7건이고 배당 부족액이 1,547,857,066원에 달하더라도, 그 금액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 신건 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 233,666,666원보다 14,333,334원 높습니다. 최신 거래로 제시된 233,000,000원보다도 높으며, 현재 가격만으로는 투자상 안전마진을 확인하기 어렵습니다. 또한 임대관계가 미상인 만큼 실제 임차인·점유관계 확인이 선행돼야 합니다.

이 사건은 다수의 가압류 자체보다 권리 소멸의 최종 확인, 실제 점유 조사, 입찰가격 설정이 핵심입니다. 결론적으로 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만 신건 가격은 보류가 타당합니다. 실거래 수준과 예상 비용을 고려하고, 필요하다면 유찰 이후의 가격 조건을 검토하는 접근이 적절합니다.