대전지방법원 2026타경15142. 충청남도 홍성군 홍북읍 효성해링턴플레이스 106동 24층 2402호 아파트입니다. 2014년 사용승인을 받은 915세대 단지로, 본건은 26층 건물의 24층에 위치합니다. 현재 소유자는 오승배이며, 주식회사 알토란의 강제경매로 매각 절차가 진행 중입니다.
등기상 핵심 권리는 2021.02.05 설정된 내포신용협동조합 근저당권 186,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등록된 주식회사 알토란의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 과거 우리은행 근저당권 123,640,000원도 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부에 표시된 채권이 아니라 전입자입니다. 이화정의 전입일은 2014.11.05로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 임대차계약과 점유 요건이 확인되면 대항력 문제가 발생할 수 있으나, 보증금·확정일자·배당요구 및 임대차관계가 확인되지 않아 인수위험을 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15142 (강제경매) |
|---|---|
| 관할 지원 | 대전지방법원 홍성지원 |
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169 효성해링턴플레이스 제106동 제24층 제2402호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신대로 54 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3, 주방, 거실, 발코니, 욕실 2 |
| 층수 | 철근콘크리트구조 26층 중 24층 |
| 실거래 비교 면적 | 전용 약 67.44㎡대 (비교 기준 면적 67.443㎡) |
| 단지 규모 | 효성해링턴플레이스 · 915세대 · 사용승인 2014.09.22 |
| 소유자 | 오승배 (단독소유, 2014.12.10 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 알토란 |
| 경매 청구금액 | 91,731,116원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.05 내포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 전입자가 변수
권리의 기준점은 2021.02.05 내포신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.11 주식회사 알토란 가압류 76,518,000원과 2026.03.03 강제경매개시결정은 이후 권리로서 매각에 따라 소멸할 것으로 예상됩니다. 특히 강제경매개시결정은 기존 알토란 가압류의 본압류 이행이므로 서로 별개 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
임차인·점유 관계 — 확인 대상 전입자 1명
현황조사 및 매각물건명세서상 이화정의 전입 사실이 확인됩니다. 다만 실제 임차인인지 여부와 임대차계약 내용은 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않으므로 보증금 중복신고 문제는 없지만, 전입자 자체의 권리관계 확인이 필요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이화정 미확인 전입자 |
2014.11.05 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미확인 확정일자·배당요구 미상 |
해당 없음 |
실질취득비용은 낙찰가에 실제 인수액을 더한 금액입니다. 만약 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 전액에 대한 인수책임이 남는 구조라면, 낙찰가가 하락할수록 인수 부담이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 이러한 인수형 구조가 실제로 발생하는지, 그 비용이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.9% 높은 신건
효성해링턴플레이스의 전용 약 67.44~67.98㎡ 유사 면적 최근 12개월 실거래 12건입니다. 2025년 12월부터 2026년 10월까지 거래를 기준으로 비교하며, 최근 12개월 평균을 가격 판단의 중심에 둡니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 67.97㎡ | 21 | 199,000,000원 |
| 2026.09 | 67.98㎡ | 12 | 187,000,000원 |
| 2026.09 | 67.46㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.09 | 67.44㎡ | 8 | 187,500,000원 |
| 2026.09 | 67.44㎡ | 26 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 67.97㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 67.46㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 67.97㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.02 | 67.98㎡ | 20 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 67.44㎡ | 25 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 67.97㎡ | 22 | 182,000,000원 |
| 2025.12 | 67.97㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 184,708,333원 |
최근 거래가격은 175,000,000원~199,000,000원에 분포하며, 평균은 184,708,333원입니다. 신건 최저가 192,000,000원은 평균보다 7,291,667원 높고, 평균 대비 103.9%입니다. 즉 현재 최저가만 놓고 보면 최근 거래 평균보다 비쌉니다.
다만 가장 최근인 2026년 10월 거래는 199,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 따라서 모든 거래보다 비싼 물건은 아닙니다. 하지만 최신 거래는 21층·전용 67.97㎡로 본건과 층수·면적이 다르며, 단일 거래를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
아래는 매각가 192,000,000원을 기준으로 집행비용과 등기상 채권을 반영한 배당 추정입니다. 이화정의 임대차보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 실제 법원 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 내포신용협동조합 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 알토란 | 76,518,000원 | 2,512,000원 |
| 3. 강제경매개시 · 알토란(본압류 이행) | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,488,000원, 채권자 배당 188,512,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 추정입니다. 내포신용협동조합은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채무는 달라질 수 있습니다. 알토란의 가압류와 본압류 이행은 별도의 중복 채권으로 산정하지 않습니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제는 미반영입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수액 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 192,000,000원 | 74,006,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 153,600,000원 | 111,868,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 122,880,000원 | 142,158,320원 | 0원* |
* 인수액 0원은 임차인 보증금이 반영되지 않은 기존 배당 시나리오의 계산상 가정입니다. 실제 보증금 인수액이 0원이라는 의미가 아닙니다. 채권 미배당액도 선순위 임차인 배당 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리, 홍성고등학교 북동측 인접 지역입니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통입니다. 북동측과 남동측으로 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2014.09.22 사용승인된 915세대 단지입니다. 본건은 26층 중 24층으로 방 3·주방·거실·발코니·욕실 2개 구조이며 전기·위생설비·지하주차장·엘리베이터를 갖추고 있습니다. 관리상태는 보통으로 평가됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며, 교육환경 관련 보호구역이 포함됩니다. 공시지가 기준은 661,900원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 12개월 유사 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격이 175,000,000원~199,000,000원으로 분산됩니다. 층수·면적·상태에 따른 가격 차이가 있어 신건 최저가 192,000,000원에 충분한 재판매 여유가 확보됐다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이화정의 실제 임대차 여부 확인. 2014.11.05 전입자의 신분, 임대차계약 체결 여부, 실제 점유관계와 세대구성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 재확인해야 합니다. 선순위 대항력이 확인된다면 실제 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 배당계산 재검증. 186,000,000원은 근저당 채권최고액이지 확정된 실제 채무액이 아닙니다. 당해세·임차인 우선변제·실채권액 등에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 중복채권 주의. 알토란의 가압류가 본압류로 이행된 강제경매이므로 가압류와 경매개시결정을 별도 채권으로 이중 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 재설정. 최근 12개월 평균 184,708,333원과 최신 거래 199,000,000원을 함께 검토하되, 인수액이 존재한다면 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가 153,600,000원, 2회 유찰 가정가 122,880,000원은 낙찰가 가정일 뿐입니다. 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가 하락이 실질취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도명령 가능성과 점유자 협의 필요성을 검토해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분도 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 말소 예정 ≠ 인수위험 없음”
홍성 효성해링턴플레이스 2402호는 등기상 말소기준권리가 명확한 아파트입니다. 내포신용협동조합 근저당과 후순위 알토란 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 하지만 선순위 전입자 이화정의 임대차관계가 확인되지 않아 매수인 인수위험을 배제할 수 없습니다.
가격도 신중해야 합니다. 신건 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균 184,708,333원보다 높습니다. 최신 거래 199,000,000원보다는 낮지만, 개별 거래 한 건을 근거로 충분한 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
여기에 선순위 전입자의 보증금까지 인수하는 상황이라면 실제 취득비용은 현재 최저가보다 커질 수 있습니다. 유찰되더라도 보증금 인수형 구조에서는 매각가 하락분이 인수 부담 증가로 상쇄될 수 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 말소기준 이전 전입자의 대항력·보증금·배당관계가 미확정이고 신건 가격도 최근 실거래 평균보다 높기 때문입니다. 이 물건의 우선순위는 저가 입찰전략이 아니라 선순위 전입자 권리 확인과 실질취득비용 확정입니다. 그 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.
