대전지방법원 2026타경15178. 충남 홍성군 서부면 남당리, 남당교차로 남측 인근의 근린상가와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 단층 구조로, 기존에는 ‘남당분식백반’으로 이용되었으나 감정평가 당시 공실로 추정됐습니다. 현재 소유자는 이용희이며, 2021.04.09 소유권을 이전받으면서 서부농업협동조합 명의의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 충남신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 가압류가 이어졌고, 서부농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 인수할 후순위 담보권이 남는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 상가 건물·토지·제시외 건물·지적재조사 문제가 함께 얽혀 있는 일괄매각입니다. 따라서 낙찰금액 이외의 행정상 부담과 실제 사용 가능 상태를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 서부면 남당리 515-4 도로명주소: 충청남도 홍성군 서부면 남당항로 232 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 외벽 판넬마감 · 내부 인테리어마감 · 새시창 |
| 기존 이용상태 | 남당분식백반 · 현황 공실 추정 |
| 토지 | 토지면적 613.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이용희 (2021.04.09 소유권이전) |
| 감정가 | 518,248,800원 |
| 최저매각가 | 518,248,800원 (100%, 신건) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 서부농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 181,031,495원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.09 서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 234,000,000원 |
| 매각 특이사항 | 제시외 건물 ㉠~㉣ 매각 포함 · 이동식컨테이너 매각 제외 · 지적재조사 조정금 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.04.09 서부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 234,000,000원으로 설정된 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 설정된 충남신용보증재단의 가압류 88,750,000원, 소상공인시장진흥공단의 가압류 9,993,993원, 임의경매개시결정 및 홍성군 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 장원태 명의로 설정됐던 서부농업협동조합의 채권최고액 102,700,000원 근저당권은 2021.04.09 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권과 현재 근저당권을 중복해 인수 채무로 계산할 이유는 없습니다.
② 임차인·점유 — 공실 추정과 인도 가능 여부는 별개
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 기존 음식점으로 사용되던 건물은 현재 공실로 추정됩니다. 따라서 현 단계에서 대항력 있는 임차인의 보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다.
| 확인 사항 | 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 임차보증금 인수액 산정 0원 |
| 대항력·우선변제 | 확인된 임차관계 없음 | 현 단계에서 승계 대상 확인되지 않음 |
| 현황 점유 | 공실 추정 | 실제 점유 및 인도 가능 여부 확인 |
③ 가격과 유찰 시나리오 — 최저가가 곧 시세는 아니다
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 518,248,800원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 확인된 권리 인수액이 0원이므로 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득 기준액도 518,248,800원입니다. 취득세, 명도·정비비, 행정상 부담 등은 이 금액에 포함되지 않습니다.
다만 남당리 인근 상업용 토지와 근린상가의 최근 거래가격을 비교 검증하기 전에는 이 금액이 시세보다 낮다고 평가하기 어렵습니다. 특히 토지와 건물, 제시외 시설이 함께 매각되는 구조이므로 단순한 건물 가격 비교보다는 실제 활용 가능한 토지와 건물의 가치를 함께 따져야 합니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 518,248,800원 | 332,743,993원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 414,599,040원 | 332,743,993원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 331,679,232원 | 326,235,723원 | 6,508,270원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 가정이며 실제 매각가격과 차이가 있을 수 있습니다. 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.
현재 회차에서는 예상배당상 모든 산정 채권이 배당되고, 소유자에게도 잔여금이 교부됩니다. 1회 유찰 가정에서도 채권 미배당은 발생하지 않습니다. 반면 2회 유찰 가정에서는 6,508,270원의 채권 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 매수인에게 승계되는 채무가 아니라 배당받지 못한 채권자의 회수 부족분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,248,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,582,488원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 88,750,000원 | 88,750,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,993,993원 | 9,993,993원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 177,922,319원 |
| 합계 | — | 518,248,800원 |
집행비용은 추정치이고 서부농업협동조합 배당은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 181,031,495원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 지적재조사·매각범위 — 가장 먼저 확인할 위험
이 사건에서 특히 눈여겨볼 내용은 2024.12.30 지적재조사가 완료되면서 토지 면적이 증가했고, 그에 따른 조정금이 미납 상태라는 점입니다. 감정평가서에서도 홍성군청 유선확인에 따른 미납 사실이 언급됐으며, 매각물건명세서는 관할관청 확인을 요구하고 있습니다.
| 매각·토지 항목 | 확인된 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 | 건물·토지·포함 시설의 범위를 일체로 검토 |
| 제시외 건물 | ㉠~㉣ 매각 포함 | 실제 시설의 위치·현황·사용 상태 확인 |
| 이동식컨테이너 | 매각 제외 | 별도 소유권·점유·반출 문제 확인 |
| 토지 합병 | 건물 공부상 남당리 515-4, 515-8 · 현재 515-4로 합병 | 건물·토지의 현재 지번과 경계 확인 |
| 지적재조사 | 2024.12.30 완료 · 면적 증가 | 변경 면적 및 조정금 확인 |
| 조정금 | 미납 상태 | 미납액 및 납부 의무 확인 |
| 남당리 515-3 | 공부상 도로 · 현황 상업나지 | 실제 이용 및 법적 사용 가능성 확인 |
건물의 공부상 소재지는 남당리 515-4 및 515-8로 기재돼 있으나 두 지번은 515-4로 합병됐습니다. 또한 감정평가상 남당리 515-3은 공부상 지목이 도로인 반면 현황은 상업나지 상태입니다.
이처럼 지적·공부·현황 간 차이가 있는 토지는 실제 사용 중이라는 이유만으로 원하는 용도로 계속 활용할 수 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 도로 관련 규제와 지구단위계획상 이용 조건을 사전에 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 서부면 남당리 소재 남당교차로 남측 인근입니다. 남당항 주변 각종 근린생활시설이 자리한 상업지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 판넬마감, 내벽은 인테리어마감, 창호는 새시창입니다. 위생 및 급배수설비가 있으나 공실로 인해 하자 여부는 미상입니다.
- 기존 영업용도. 남당분식백반으로 이용됐던 건물입니다. 현재는 공실로 추정되므로 재사용을 계획한다면 급배수설비와 내부 마감 등 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 형태. 토지면적 613.0㎡, 지목 대, 상업용 이용상황, 평지·부정형, 소로한면 조건입니다. 공시지가는 312,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 주거개발진흥지구와 제2종지구단위계획구역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역 관련 규제도 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 매각에 포함되는 제시외 건물과 실제 건축물 현황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린상가와 토지가 결합된 물건으로, 향후 매각 가능성과 가격은 실제 영업·개발 활용 가능성 및 해당 지역의 거래 수요에 영향을 받습니다. 주변 거래사례와 공실 건물의 정비 부담을 확인해야 재매각 가격을 합리적으로 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지적재조사 조정금. 홍성군 관할부서에 미납 금액과 납부 의무의 귀속, 경매 매각 시 처리 방법을 확인하세요. 이 사건에서 특히 중요한 사전 확인 사항입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 ㉠~㉣은 매각에 포함되고 이동식컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 해당 시설을 정확히 식별하고 인도·반출 문제를 확인하세요.
- 지번·경계. 남당리 515-4와 515-8의 합병 내용을 최신 지적도·토지대장·건축물대장과 대조하세요. 남당리 515-3의 공부상 도로와 현황 상업나지의 차이도 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가상 공실 추정이지만 실제 점유자와 내부 동산의 존재 여부를 확인하세요. 확인된 임차인이 없더라도 인도 절차가 불필요하다고 단정할 수 없습니다.
- 건물 설비. 급배수 및 위생설비의 작동 상태, 기존 음식점 설비의 잔존 여부, 내부 하자와 정비 필요성을 확인하세요.
- 세금·압류. 홍성군 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기의 매각 소멸과 별개로 관련 조세채권의 배당 및 법정 부담 여부를 확인하세요.
- 공동담보. 근저당권에 남당리 515-3, 515-4 및 종전 515-8 관련 공동담보 이력이 있습니다. 토지별 등기와 일괄매각 목록을 대조하세요.
- 가격 검증. 인근 근린상가와 상업용 토지의 거래사례, 활용 가능성, 공실 유지·정비비를 조사한 뒤 입찰 상한을 산정하세요. 감정가보다 낮은 입찰가라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 414,599,040원, 2회 유찰 가정 331,679,232원에서도 확인된 권리 인수액은 0원입니다. 다만 실질적인 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물 및 각 토지의 등기사항전부증명서를 확인하고 매각기일까지 발생하는 권리변동을 재점검하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 추가 부담 0원”
홍성 남당리 515-4 근린상가·토지 경매의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.09 서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단에서 더 중요한 문제는 지적재조사 조정금 미납과 실제 취득 후 부담입니다. 여기에 매각 제외 이동식컨테이너, 토지 공부와 현황의 차이, 공실로 추정되는 상가 건물의 설비 상태까지 입찰 전 확인해야 합니다.
현재 최저가 518,248,800원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 인근 실거래와 환금성을 검증하지 않은 상태에서 저렴한 가격이라고 볼 수는 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 행정상 부담과 시설 상태를 확인하지 않으면 실질적인 매수 비용을 확정하기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리는 비교적 단순, 가격과 행정상 부담은 검증 필요’입니다. 조정금 납부 의무, 제시외 시설, 현황 점유 및 실제 사용 가능성을 확인하고, 주변 거래가격과 대조한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
