대전지방법원 2026타경15201. 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 667에 위치한 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 374,609,360원, 최저매각가 역시 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 토지면적은 618.0㎡이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조의 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다.
물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만 실제 이용상태는 주택과 창고입니다. 매각물건명세서에는 토지가 현황상 단독주택 부지 및 일부 도로로 사용되고, 건물 1층은 공부상 창고이나 실제로는 주택으로 이용된다고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 공동주택 한 세대를 매입하는 사건과는 구분해서 검토해야 합니다.
권리관계에서는 2018.12.14 설정된 홍성신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 훨씬 앞선 전입신고를 가진 점유자가 확인되어 있어, 등기상 권리가 소멸한다는 이유만으로 인수위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15201 |
|---|---|
| 등기 관할 | 대전지방법원 홍성지원 등기계 |
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 667 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍성읍 백월로151번길 28 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 실제 이용상태 | 주택 및 창고 · 1층은 공부상 창고이나 현황 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 |
| 토지 | 618.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 토지 현황 | 단독주택 및 일부 도로로 사용 |
| 소유자 | 이길자 (단독소유) |
| 감정가 | 374,609,360원 |
| 최저매각가 | 374,609,360원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 53,191,768원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.14 홍성신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠~㉧ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남을 수 있는 위험
현재 말소기준권리는 2018.12.14 홍성신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 102,000,000원이며, 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
말소기준 이후에 설정된 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 39,823,155원과 충남신용보증재단 가압류 50,000,000원, 그리고 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 삼성카드 주식회사의 가압류 5,307,915원은 이미 2025.02.13 말소되었습니다.
② 점유자·임차인 분석 — 이 사건의 최대 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장현돈 | 1987.07.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 인물은 장현돈입니다. 전입신고일은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차계약 성립 여부는 확정되지 않았습니다.
여기에는 중요한 반대 사정도 있습니다. 장현돈은 2004.11.18 소유권보존등기의 최초 소유자이며, 과거 근저당권의 채무자로도 기재되어 있습니다. 이후 2014.01.07 증여로 이길자와 장진호가 각각 지분을 취득하였고, 2018.11.23 장진호 지분이 이길자에게 이전되어 현재 이길자 단독소유가 되었습니다.
따라서 장현돈이 통상적인 임차인인지, 과거 소유자 또는 가족 등 관계인으로서 거주하는지, 실제 보증금이 존재하는지를 구분해야 합니다. 등기부상 과거 소유자·채무자와 동일인이라는 사실은 가장임차인 또는 관계인 가능성을 조사할 단서이지만, 그 사실만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다.
③ 매각가격과 회차별 시나리오
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 374,609,360원입니다. 유찰 횟수는 0회이며, 아래는 제시된 회차별 계산 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 374,609,360원 | 0원 | 123,549,906원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 299,687,488원 | 0원 | 49,676,940원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 239,749,990원 | 9,421,433원 | 0원 | 미확정 |
회차별 미배당은 제공된 채권 배당 추정치입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액은 이 표로 확정되지 않습니다. 채권자의 미배당 채권과 매수인이 승계하는 임차보증금은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,609,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,044,531원 |
| 1. 근저당 · 홍성신용협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 39,823,155원 | 39,823,155원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 홍성신용협동조합 | 53,191,768원 | 53,191,768원 |
| 채권자 배당 합계 | 245,014,923원 | 245,014,923원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 123,549,906원 |
제시된 자동 배당 추정값을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 6,044,531원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 주택과 창고, 일부 도로
이 물건은 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 특히 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이, 그리고 일부 토지의 도로 사용 여부가 중요합니다.
| 토지면적 | 618.0㎡ |
|---|---|
| 지목 | 대 |
| 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 |
| 토지이용상황 | 단독 |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 103,700원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물 |
| 외벽 | 적벽돌 쌓기 마감 등 |
| 내벽 | 벽지붙임 마감 등 |
| 창호 | 새시창호 등 |
| 설비 | 기본적인 위생·급배수·난방설비 |
| 이용상태 | 주택 및 창고 |
| 1층 현황 | 공부상 창고 · 실제 주택으로 이용 |
| 제시외 건물 | ㉠~㉧ 일괄매각 포함 |
| 기타 평가내용 | 정원수·담장 등은 토지에 포함하여 감정 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 소재 월산1리마을회관 서측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·자연녹지지역에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 현황 이용. 주택 및 창고로 이용 중이며 토지 일부는 도로로 사용됩니다.
- 환금성. 지역의 실제 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가 대비 할인율이나 매도 용이성을 수치로 평가할 수 없습니다. 주택·창고 혼합 이용과 일부 도로 현황은 향후 매수자 검토사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장현돈의 점유 권원. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 거주관계 및 전입 유지 여부를 확인하세요. 과거 소유자·채무자라는 관계도 함께 검토해야 합니다.
- 대항력과 우선변제. 1987.07.10 전입만으로 최종 대항력을 확정하지 말고, 실제 임대차 성립·주택 인도·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득액. 선순위 임차보증금의 실제 존재와 미배당 인수액을 확정한 뒤에야 총취득비용을 계산할 수 있습니다. 회차별 최저가만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 배당 중복 여부. 홍성신용협동조합의 근저당 채권과 경매 청구금액이 동일 채권을 중복 반영한 것인지 확인하세요. 충남신용보증재단의 가압류·본압류 관계도 검토해야 합니다.
- 별도 경매개시등기. 2026타경15201의 강제경매개시결정 외에 2026타경202 임의경매개시결정도 등기되어 있으므로 사건 진행 및 병합 여부를 확인하세요.
- 건물 용도. 공부상 창고인 1층의 현황 주택 이용에 관한 법적 적합성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 ㉠~㉧의 위치와 현황, 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 도로 사용 부분. 토지 일부의 현황 도로 범위, 통행관계 및 사용 제한 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 공과금과 관리비, 당해세 및 배당순위에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 지역의 실제 매매사례와 토지·건물 가치를 별도로 확인한 후 총취득액을 비교하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리보다 선순위 점유자가 먼저다”
대전지방법원 2026타경15201은 후순위 등기상 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 분명합니다. 홍성신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 정리되는 형태입니다.
그러나 장현돈의 1987.07.10 전입은 말소기준보다 앞서고, 임차보증금 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 장현돈이 과거 소유자·채무자라는 사실은 중요한 조사 단서이지만 그것만으로 인수위험을 제거할 수는 없습니다.
아울러 물건은 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 실제 이용은 주택·창고이며, 일부 토지는 도로로 사용됩니다. 이러한 현황 차이 역시 취득 후 이용과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
최저매각가 374,609,360원이 시장가치보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 선순위 보증금의 인수 가능성이 남아 있다면 실제 취득부담은 그만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.
