대전지방법원 2026타경15228. 충남 홍성군 갈산면 오두리 309-21 소재 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조와 기타강구조의 단층 건물로, 제1종 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지 관련 정보에는 면적 905㎡, 생산관리지역, 소로한면 접도 상태가 기재되어 있습니다.
이 사건의 특징은 일반적인 근저당권 실행경매와 다르다는 점입니다. 등기상 공유자는 현진피앤씨주식회사(5분의 3)와 전보람(5분의 2)이며, 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매입니다. 신청인은 전윤교(개명 전 전보람)로 기재되어 있습니다.
등기상 근저당권이나 압류에 의한 복잡한 채권 순위는 확인되지 않지만, 경매개시결정 전부터 전입한 임차인 2명이 있다는 점이 중요합니다. 두 사람의 보증금은 배당으로 회수되는 금액이 아니라 낙찰자가 인수할 금액으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15228 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 갈산면 오두리 309-21 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 갈산면 천수만로 727 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제1종 근린생활시설 이용 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 공유물분할을 위한 경매 |
| 건물구조 | 경량철골구조 및 기타강구조 · 샌드위치판넬 지붕 · 단층 |
| 토지정보 | 905㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 세로장방형 |
| 공유자 | 현진피앤씨주식회사(5분의 3) / 전보람(5분의 2) |
| 감정가 | 582,472,590원 |
| 최저매각가 | 582,472,590원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매개시 원인 | 2026.04.07 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 경매개시 등기 | 2026.04.08 · 갑구 5번 |
| 확인 임차인 | 3명 (김동일 · 김진숙 · 궉모근) |
| 확인된 인수보증금 | 25,000,000원 + 추가 미상 위험 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 임차인 인수가 남는다
등기에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다. 분석상 말소기준으로 표시된 권리는 2026.04.08 접수된 갑구 5번 경매개시결정입니다. 이 개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 소유권보존·소유권이전·공유지분 변동은 기존의 소유권 이력을 나타내는 것이며, 일반적인 말소대상 채권과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 공유물분할 경매에서는 매각대금 배분 구조도 통상의 근저당권 실행경매와 다르게 검토해야 합니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김동일 점유·임대차 세부 확인 필요 |
미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김진숙 미확인 임차인 |
2015.07.09 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 궉모근 배당요구 신고 |
2024.06.25 | 15,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 미확인 승계 아님 |
실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 대항력과 우선변제권은 서로 다른 요건으로 판정합니다.
따라서 현재 확인된 두 임차인의 인수보증금 합계는 25,000,000원입니다. 김동일의 보증금은 별도로 확인해야 하므로 이 금액을 전체 인수 부담의 확정 상한으로 사용해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 감정가보다 중요한 실질취득액
이 물건의 감정가는 582,472,590원이며, 유찰이 없는 신건으로 최저매각가도 같습니다. 그러나 매수인이 부담할 가능성이 있는 임차보증금을 함께 계산하면 취득 부담은 달라집니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 확인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 582,472,590원 | 25,000,000원 | 607,472,590원+α |
| 1회 유찰 시 (80%) | 465,978,072원 | 25,000,000원 | 490,978,072원+α |
| 2회 유찰 시 (64%) | 372,782,457원 | 25,000,000원 | 397,782,457원+α |
실질취득액은 가정 낙찰가에 확인된 인수보증금 25,000,000원을 더한 값입니다. +α는 김동일 관련 추가 인수 가능성과 각종 취득 부대비용을 의미합니다. 유찰 시나리오는 실제 낙찰 결과나 향후 매각조건의 확정을 뜻하지 않습니다.
중요한 점은 이 사건이 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 아니라는 사실입니다. 확인된 임차보증금은 개별적으로 10,000,000원과 15,000,000원이며 현재 및 제시된 유찰 시나리오의 낙찰가보다 작습니다. 따라서 낙찰가 하락분이 보증금 인수 증가로 그대로 상쇄되어 실질취득액이 일정하게 고정되는 구조로 산정되지는 않습니다.
대신 현재 산정에서는 각 회차마다 인수보증금 25,000,000원이 별도로 유지됩니다. 따라서 낙찰가만 표시하여 매입비용을 판단하면 실제 자금 부담을 과소평가하게 됩니다.
특히 농경지와 임야가 형성된 국도변 지역의 근린생활시설은 주거용 대단지 아파트처럼 단순한 동일 평형 비교가 어렵습니다. 토지의 활용 제한, 건물의 용도, 접근성, 임차관계와 실사용 가능성 등이 개별 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 582,472,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 보증금 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,224,726원 | 매각대금 공제 |
| 임차인 · 김진숙 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 인수 |
| 임차인 · 궉모근 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 인수 |
| 갑구 5번 · 경매개시결정 | 미상 | 0원 | 배당채권액 산정 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 574,247,864원 | 공유자별 정산 확인 필요 |
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부 574,247,864원은 단순 배당모형상 잔여액으로 실제 공유자별 분배액이나 최종 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 김동일의 미상 보증금도 산정되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 충남 홍성군 갈산면 오두리 소재 부동산으로, 주변은 농경지 및 임야 등이 형성된 국도변 농경지대입니다. 서측 약 1.3km 지점에 광리교차로가 소재합니다.
- 교통. 남측으로 40번 국도와 인접하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 토지의 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 905㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 용도지역은 생산관리지역이며 토지이용상황은 주거기타로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 기호 2와 기호 4의 이용상태는 제1종 근린생활시설입니다. 경량철골 및 기타강구조의 단층 건물로, 판넬 마감과 에폭시 또는 타일 바닥 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 기호 2 건물에 위생 및 급·배수설비가 설치된 것으로 확인됩니다. 실사용 가능성과 설비 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 이용 제한. 생산관리지역, 접도구역, 도로구역 접함 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 건축·증축·용도변경과 토지 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지정보상 공시지가는 28,800원/㎡입니다. 개별공시지가는 시장 거래가격이나 해당 경매물건의 적정 낙찰가와 동일하지 않습니다.
- 공부·위반 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 이는 임대차나 점유 상태까지 확인되었다는 뜻은 아닙니다.
- 환금성. 농경지·임야가 혼재한 국도변의 근린생활시설 및 토지이므로 아파트와 같은 정형화된 주거 거래시장과 다릅니다. 지역 내 실수요자, 사용 가능한 업종, 건물 상태 및 토지 규제에 따라 매각 난도가 달라질 수 있어 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김동일의 임차관계 확인. 전입일, 보증금, 실제 점유 위치, 임대차계약 내용 및 대항력 성립 여부를 우선 확인해야 합니다. 인수금액을 확정할 수 없는 핵심 변수입니다.
- 김진숙의 보증금 확인. 보증금 10,000,000원에 대한 대항요건 유지, 실제 점유, 반환 여부 및 배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 궉모근의 배당요구 확인. 2026.06.24 배당요구의 구체적인 내용과 확정일자, 실제 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다. 배당요구만으로 보증금 인수가 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 임차 범위와 명도. 근린시설 내 각 임차인이 사용하는 부분, 독립 점유 여부와 실제 퇴거 조건을 현장에서 확인해야 합니다. 전입일 외 사업자등록 등 대항요건에 영향을 주는 사항도 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 신건 기준 확인된 부담액은 607,472,590원이며 김동일 관련 추가 부담은 미상입니다. 최저매각가만으로 입찰예산을 정해서는 안 됩니다.
- 비교 거래가격 확인. 같은 지역에서 용도와 토지 조건이 유사한 근린생활시설·토지의 최근 거래가격을 확인하고, 건물 상태와 토지 활용 제한을 반영해야 합니다.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 경매 원인과 공유관계, 매각 범위, 대금 배분 및 공유자 관련 절차를 사건 원본에서 확인해야 합니다. 일반 담보권 실행경매와 동일한 구조로 취급하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기호별 토지·건물, 제시외 건물 또는 부속시설의 포함 여부를 감정평가서와 매각물건명세서의 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 생산관리지역과 접도구역, 도로구역, 가축사육제한구역의 적용 범위 및 향후 이용계획에 대한 제한을 확인해야 합니다.
- 체납·세금·시설 관리. 공용관리비, 공과금, 당해세, 설비 유지보수비 및 명도 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부, 최종 매각물건명세서 및 등기사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 없다 ≠ 인수 위험이 없다”
이 사건을 판단할 때 가장 경계해야 할 것은 겉으로 단순한 등기구조와 실제 매수인 부담을 혼동하는 것입니다. 근저당권이나 압류는 확인되지 않지만, 말소기준보다 앞선 임차인 김진숙과 궉모근의 보증금 합계 25,000,000원은 매수인 인수로 산정되어 있습니다.
더 중요한 미해결 변수는 김동일입니다. 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력을 단정할 수도, 추가 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 신건 최저가에 낙찰받는다고 가정해도 607,472,590원은 확인된 보증금만을 반영한 실질취득액일 뿐입니다.
또한 해당 물건은 아파트가 아닌 제1종 근린생활시설과 토지의 일괄매각이며, 생산관리지역과 접도구역 등의 제한도 고려해야 합니다. 최근 유사 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가나 유찰 후 할인율만 보고 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
종합 판단은 보수적 관망입니다. 입찰을 검토하려면 먼저 김동일의 임차관계를 규명하고, 기존 두 임차인의 인수 조건을 검증한 뒤, 실제 이용 가능성과 지역 거래가격을 대조해야 합니다. 권리관계와 가격이 모두 확인되기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
