의정부지방법원 2025타경72440. 의정부시 의정부동 드림타운 6층 611호는 주거용으로 이용되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 권유진이며, 2023.11.22. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 63,237,729원입니다.
권리관계의 핵심은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 을구에 먼저 등기된 신동혁의 주택임차권이 있고, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 임차권 자체를 단순히 후순위 소멸권리로 취급할 수 없습니다.
다만 주택도시보증공사는 신동혁의 임차보증금반환채권을 양수한 채권자로서 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각과 소유권 취득 과정에서 유효하게 이행된다면, 해당 임차권의 미배당액을 매수인이 추가로 부담하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 6층 611호 도로명주소: 경기도 의정부시 평화로483번길 48 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 대상 전용면적 15.52㎡ |
| 건물 | 드림타운 · 88세대 · 2012.09.28. 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 권유진 · 2023.11.22. 소유권이전 (거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 |
| 유찰 | 7회 표기 · 현재 최저가 감정가 100% |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 63,237,729원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.30. 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 신동혁 · 보증금 60,000,000원 · 2024.05.22. 임차권등기 |
| 실질 인수액 | 0원 (2026.10.6. 확약 적용 전제) |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 44,312,500원 (8건) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
을구에는 과거 우리은행 및 하나은행 근저당권이 존재했지만 이미 말소됐습니다. 과거 박학곤 명의 주택임차권 역시 2016.04.05. 말소돼 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
현재 권리분석의 중심은 2024.05.22. 등기된 신동혁 명의 주택임차권입니다. 전입신고일과 확정일자, 임차권등기일 모두 2025.05.30. 경매개시결정보다 앞서므로 선순위 임차권으로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동혁 611호 전부 · 주거 |
60,000,000원 | 2022.05.13. 2022.04.25. |
있음 | 있음 | 보증공사 채권양수 확약 적용 인수 0원 |
실제 임차인은 1명, 신동혁입니다. 주택도시보증공사는 별도의 주거 임차인이 아니라 신동혁의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 따라서 신동혁 보증금 60,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 63,237,729원을 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 신동혁 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.04.25. |
| 점유개시일 | 2022.05.15. |
| 주민등록일 | 2022.05.13. |
| 확정일자 | 2022.04.25. |
| 임차권등기일 | 2024.05.22. (을구 7번) |
| 보증금 | 60,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 임차보증금반환채권 양수 및 우선변제권 승계 |
| 대항력 포기 | 2026.10.6. 확약서 제출 |
| 임차권등기 말소 | 전액 미변제 시에도 말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 이행 전제) |
이 내용이 유효하게 이행된다면 신동혁 임차권으로 인한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
이 확약은 신동혁 임차권에 관한 것만을 대상으로 합니다. 확약 밖의 별도 점유자 또는 임차권이 확인될 경우 그 권리의 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다. 현장 점유와 임차권등기 말소 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세의 거의 두 배
드림타운은 88세대, 2012.09.28. 준공된 주거용 집합건물입니다. 대상 전용면적은 15.52㎡이며, 아래 거래는 전용 15.77~16.53㎡의 인접 면적 표본입니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 16.06㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 16.08㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 16.06㎡ | 4층 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 15.77㎡ | 7층 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 16.06㎡ | 6층 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 16.08㎡ | 9층 | 44,750,000원 |
| 2026.02 | 16.53㎡ | 8층 | 44,750,000원 |
| 2026.01 | 15.77㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 16.53㎡ | 5층 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 16.06㎡ | 8층 | 47,000,000원 |
| 2024.11 | 16.53㎡ | 2층 | 43,000,000원 |
| 2024.11 | 15.77㎡ | 6층 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 44,312,500원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 44,458,333원 |
최근 12개월 평균 44,312,500원은 전체 12건 평균 44,458,333원보다 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 -1.0%로 하락 방향입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 평균만으로 가격을 정당화할 수 없습니다.
가장 최신인 2026.08. 거래가는 45,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 84,000,000원으로, 최신 거래보다 39,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균에 비해서도 39,687,500원 높은 가격입니다.
최근 거래 추세가 -1.0%인 하락 구간에서 최근 평균과 최신 거래를 모두 크게 웃도는 가격입니다. 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 거래가격보다 현저히 비싼 경매로 판단해야 합니다.
통상적인 가격 인하 이력으로 곧바로 해석하기 어려운 조합입니다. 과거 매각기일의 변경·재진행 및 최저매각가격 재설정 여부를 법원 기일내역으로 확인해야 합니다. 유찰 횟수 자체가 가격 할인을 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 신동혁 보증금(우선변제) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 63,237,729원 | 22,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 84,000,000원 |
위 배당은 매각가 84,000,000원을 전제로 한 추정 배분입니다. 신동혁의 보증금반환채권 양수 관계를 감안해야 하므로, 임차인과 보증공사를 서로 독립된 보증금 채권자로 합산한 최종 배당 확정표로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권양수 및 우선변제권 승계의 처리, 배당표와 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
하지만 신청채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 특히 본건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있으므로, 신동혁 임차권에 따른 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 확인할 것
매각가가 낮아질수록 신청채권자의 배당 부족액은 커집니다. 그러나 신동혁 임차권에 관한 확약이 유효하게 이행된다면, 그 미배당을 매수인이 자동으로 승계하는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 표기 (100%) | 84,000,000원 | 22,088,000원 | 41,149,729원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (80%) | 67,200,000원 | 5,590,400원 | 57,647,329원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (64%) | 53,760,000원 | 0원 | 63,237,729원 | 0원 |
9회 유찰 시 확약을 반영하지 않은 기계적 계산상의 인수액은 7,607,680원입니다. 그러나 2026.10.6. 확약으로 신동혁 임차권에 관한 대항력 행사 및 잔액 승계가 포기된다는 전제에서 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖 권리는 별도로 판단해야 합니다.
유찰에 따른 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교 기준은 끝까지 실제 매수인의 취득 부담입니다.
확약서의 진정성·효력·실제 이행이 확인된다면 해당 임차권 관련 매수인 실질 인수 위험은 해소됩니다.
7회 유찰 표기에도 최저가가 감정가의 100%인 상태여서 실질 가격 할인도 확인되지 않습니다. 권리 문제가 완화됐다는 이유로 현재 가격에 응찰할 근거는 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 경기도 의정부시 의정부동 소재. 주변은 도시형생활주택 등이 분포하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 등이 소재합니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조, 주거용 이용. 위생설비·급배수설비·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 454.7㎡. 공시지가 2,001,000원/㎡이며 소로한면 접면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고, 철도보호지구와 저촉됩니다. 개별 이용·개발계획에 관한 규제 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이가 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 88세대의 소규모 주거용 건물이며 전용 15.52㎡ 수준의 소형 주택입니다. 최근 거래는 40,000,000~45,000,000원대에 집중돼 있고 최근 가격 추세는 -1.0%입니다. 현재 최저가 수준으로 재매각할 수 있다는 근거는 부족합니다.
- 경매 이력. 드림타운 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 해당 사건의 7회 유찰 표기와 현재 감정가 100%의 최저가를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사가 2026.10.6. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 적용 대상, 조건, 효력과 실제 이행 가능성을 반드시 확인하세요.
- 채권양수 및 배당관계. 주택도시보증공사가 신동혁 보증금반환채권 양수인이라는 사실과 우선변제권 승계 내용을 원본 서류로 대조하세요. 임차인과 보증기관을 중복 채권자로 계산하지 않아야 합니다.
- 선순위 임차권. 을구 7번 신동혁 임차권등기의 최종 말소 절차와 책임 주체를 확인하세요. 확약 제출 사실만으로 실제 말소가 완료됐다고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 현재 실제 점유는 별개의 문제입니다. 현장 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하고, 확약 대상 밖의 새로운 임차관계가 있는지 검토하세요.
- 회차·최저가. 7회 유찰 표기에도 현재 최저매각가격이 84,000,000원인 이유를 법원 매각기일 및 기일변경·재진행 내역으로 확인하세요.
- 실거래 비교. 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균 44,312,500원과 최신 거래 45,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 -1.0% 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 입찰가격. 80% 시나리오 67,200,000원과 64% 시나리오 53,760,000원 역시 최근 시세보다 높습니다. 할인율만 보고 가격 경쟁력이 생긴 것으로 해석하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 실제 집행비용 및 배당순위를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 법원 기일내역 및 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”
의정부 드림타운 611호는 임차인의 대항력이 있다는 사실만으로 단순히 위험 물건으로 분류해서도 안 되고, 확약이 있다는 이유만으로 무조건 안전한 저가 물건으로 분류해서도 안 되는 사건입니다.
주택도시보증공사의 2026.10.6. 확약으로 신동혁 임차권의 실질 인수 문제는 해결 가능한 구조입니다. 다만 확약의 범위와 실제 말소 이행은 확인해야 하며, 별도 점유관계가 발견되면 독립적으로 검토해야 합니다.
결정적으로 현재 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 44,312,500원의 189.6%입니다. 최신 거래가격 45,000,000원보다도 높고, 최근 거래 추세는 -1.0%로 하락 방향입니다.
7회 유찰 표기에 비해 가격이 여전히 감정가 100%라는 점도 확인이 필요합니다. 향후 64% 수준으로 낮아진다고 가정하더라도 최근 평균보다 높은 가격입니다.
결론은 확약으로 권리 인수 위험은 크게 완화됐지만, 현재 가격 경쟁력은 매우 낮다는 것입니다. 소규모 소형 주거용 건물의 환금성과 최근 시세를 함께 고려하면, 현 최저가 기준 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
