의정부지방법원 2025타경72440. 의정부동 드림타운 6층 611호, 전용 15.52㎡의 주거용 아파트입니다. 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 84,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,883,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 실제 임차인은 신동혁 1명이고, 보증금은 60,000,000원입니다. 전입일 2022.05.13, 확정일자 2022.04.25이며 배당요구도 했고, 말소기준인 2025.05.30 강제경매개시결정보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 9,883,000원 중 집행비용 577,894원을 먼저 빼고 임차인에게 9,305,106원이 배당됩니다. 보증금 중 50,694,894원은 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 경매가격이 한 번 더 떨어져 6,918,100원, 다시 떨어져 4,842,670원이 되더라도 인수액은 각각 53,606,426원, 55,644,498원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되어 실질취득은 결국 보증금 약 60,000,000원 수준을 벗어나지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 6층 611호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로483번길 48 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 전용 15.52㎡ |
| 소유자 | 권유진 · 2023.11.22 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 9,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 63,237,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 드림타운 · 88세대 · 2012.09.28 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 전입 임차인
등기부에 과거 근저당과 임차권이 여러 번 나타나지만, 입찰 판단에서 중요한 것은 현재 살아 있는 권리입니다. 2012년 우리은행 근저당, 2013년 하나은행 근저당, 2015년 박학곤의 임차권등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 신동혁의 임차권은 2024.05.22 등기됐고, 그보다 앞선 전입일 2022.05.13과 확정일자 2022.04.25가 확인됩니다. 말소기준은 2025.05.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 신동혁은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동혁 | 60,000,000원 | 2022.05.13 | 2022.04.25 | 2024.05.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가 22.3%가 아니라 실질취득 약 60,000,000원으로 봐야 한다
드림타운 유사면적 실거래는 2024.11부터 2026.08까지 12건이 확인됩니다. 전체 평균 44,458,333원보다 더 중요한 최근 12개월 평균은 44,312,500원, 최신 거래는 2026.08의 45,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -1.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 16.08㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 16.06㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 16.06㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 15.77㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 16.06㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 16.08㎡ | 9 | 44,750,000원 |
| 2026.02 | 16.53㎡ | 8 | 44,750,000원 |
| 2026.01 | 15.77㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 16.53㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 16.06㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2024.11 | 16.53㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2024.11 | 15.77㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 44,312,500원 |
최저가 9,883,000원만 놓고 계산하면 최근 12개월 평균의 22.3%입니다. 하지만 이 사건에서는 그 수치가 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다. 현재 회차의 인수액 50,694,894원이 붙기 때문입니다. 실질취득 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 약 60,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 44,312,500원과 최신 거래 45,000,000원보다 높습니다. 여기에 시장 흐름도 -1.0%로 약한 하락세여서 “6회 유찰이라 싸다”는 결론은 금지해야 하는 사건입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,883,000원 | 50,694,894원 | 보증금 약 60,000,000원 기준 |
| 7회 유찰 시 | 6,918,100원 | 53,606,426원 | 보증금 약 60,000,000원 기준 |
| 8회 유찰 시 | 4,842,670원 | 55,644,498원 | 보증금 약 60,000,000원 기준 |
③ 예상배당표 (매각가 9,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,894원 |
| 1. 임차인 신동혁 보증금 | 60,000,000원 | 9,305,106원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 63,237,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 60,000,000원 중 9,305,106원만 배당되고 50,694,894원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 63,237,729원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 등으로 이용 중이며, 물건 용도는 아파트입니다. 전용면적은 15.52㎡입니다.
- 주위환경. 의정부동에 위치하며 주위는 도시형생활주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 평지의 세로장방형, 주거용 건부지 등으로 이용 중이며 일반상업지역 포함, 과밀억제권역 포함, 철도보호지구 저촉 사항이 확인됩니다.
- 도로. 소로한면 조건이며 인접도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 환금성. 드림타운은 88세대, 2012.09.28 준공입니다. 유사면적 실거래는 40,000,000원~47,000,000원 구간에 존재하지만, 단지 경매 통계는 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%로 잡혀 있습니다. 현재 물건은 이미 6회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 9,883,000원만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 50,694,894원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 신동혁의 보증금 60,000,000원, 전입 2022.05.13, 확정일자 2022.04.25, 임차권등기 2024.05.22를 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 7회·8회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 53,606,426원·55,644,498원으로 증가합니다. 가격하락이 곧 총취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 44,312,500원, 최신 거래 45,000,000원이며 최근 흐름은 -1.0%입니다. 실질취득 약 60,000,000원은 이 시세대보다 높습니다.
- 신청채권자 배당 구조 확인. 주택도시보증공사의 청구액은 63,237,729원이고 현재 예상배당은 0원입니다. 배당표 원본과 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 철도보호지구 등 확인. 토지이용계획상 철도보호지구 저촉, 과밀억제권역 포함 등 제한사항을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “9,883,000원짜리 물건”이 아니라 “약 60,000,000원짜리 취득 구조”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 60,000,000원입니다. 현재 최저가 9,883,000원에서는 50,694,894원을 인수하게 되고, 이후 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득은 약 60,000,000원 수준으로 유지됩니다.
반면 드림타운 유사면적의 최근 12개월 평균은 44,312,500원, 최신 거래는 45,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 -1.0%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은데 이미 6회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮으니 싸다”는 접근을 배제해야 하는 D등급 위험형입니다. 권리의 핵심은 명확하지만, 그 명확한 권리가 바로 매수인의 보증금 인수 부담으로 이어집니다.
