인수 0원·최근 시세의 44.6% — 그러나 4회 유찰과 말소기준 원본 확인이 먼저

의정부지방법원 2025타경72440. 의정부동 드림타운 6층 611호, 전용 15.52㎡의 주거용 아파트입니다. 감정가는 84,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 20,168,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 떠안을 금액은 예상배당 기준 0원이어서 실질취득액도 현재 최저가와 같습니다. 최근 12개월 유사 면적 실거래 평균 45,214,285원과 비교하면 44.6%, 최신 거래 45,000,000원과 비교해도 약 44.8% 수준입니다.

등기상 확인되는 실제 임차인은 박학곤·신동혁 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 분석상 말소기준인 2012.10.19 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권은 매각으로 승계되지 않는 구조입니다. 박학곤의 임차권등기는 2016.04.05 이미 말소됐고, 신동혁의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 분석상 인수는 0원

분석상 말소기준권리는 2012.10.19 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,414,800,000원으로 이 물건의 감정가를 크게 넘지만, 공동담보목록이 설정된 근저당이므로 그 숫자 자체가 이 한 호실의 실제 채무액을 뜻하지는 않습니다. 매각대금이 부족해 우리은행 채권도 대부분 미배당으로 남지만, 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 그 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 없음

박학곤의 전입은 말소기준권리보다 약 4개월 뒤이며, 해당 임차권등기는 2016년 말소됐습니다. 신동혁의 전입도 2022년으로 말소기준보다 훨씬 늦습니다. 두 임차인의 보증금 합계는 110,000,000원이지만, 대항력이 없는 것으로 정리되어 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 실제 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 가격 숫자는 충분히 낮다

드림타운 유사 면적대의 최근 12개월 실거래는 7건, 평균은 45,214,285원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 45,000,000원이며, 최근 거래 구간은 이전 구간보다 4.2% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균 44,458,333원보다 최근 평균이 약간 높아, 과거 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 하락장으로 보기는 어렵습니다.

매수인 인수가 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 20,168,000원입니다. 최근 12개월 평균의 44.6%에 해당하고, 최신 거래가보다 24,832,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 상당한 할인입니다. 감정가 84,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 네 차례 유찰로 현재 최저가는 감정가의 24.0%까지 내려온 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)

채권최고액과 신청채권자 청구금액 기준 예상치입니다. 채권자 총 청구액 1,490,037,729원 중 19,404,976원만 배당되고, 미배당액은 1,470,632,753원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동에 위치하며, 주위는 도시형생활주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다. 인접도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조의 주거용으로 이용 중이며, 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,001,000원/㎡, 토지면적 454.7㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역과 철도보호지구에 포함·저촉되며, 철도 및 제2종일반주거지역과 접합니다.
• 환금성. 88세대·전용 15.52㎡의 소형 주거상품입니다. 실거래는 확인되지만 수요층이 제한적이고, 경매 집계상 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 우리은행 공동담보목록과 2013.11.01 일부포기 말소의 대상에 611호가 어떻게 반영됐는지 등기원본에서 확인하세요.
• 임차인 대항력 재검증. 우리은행 근저당의 존속이 확인돼야 박학곤·신동혁의 전입이 말소기준 이후라는 결론도 확정됩니다.
• 현재 점유 확인. 박학곤 임차권은 말소됐고 신동혁은 임차권등기 상태이지만, 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장조사로 확인해야 합니다.
• 4회 유찰 원인. 전용 15.52㎡의 소형 면적, 내부 상태, 관리비, 금융기관 담보평가, 철도 인접 영향 등 가격 외 유찰 원인을 점검하세요.
• 시세 기준. 전체 평균 44,458,333원보다 최근 12개월 평균 45,214,285원과 최신 거래 45,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금의 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·공동담보목록을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행돼야 한다

현재 최저가 20,168,000원은 최근 12개월 실거래 평균 45,214,285원의 44.6%입니다. 분석상 임차인 인수도 0원이므로 가격 숫자만 보면 충분한 여유가 있습니다. 최근 거래 추세도 과거보다 4.2% 높아, 하락장 평균을 잘못 비교해 생긴 착시로 보이지는 않습니다.

그러나 네 차례 유찰된 초소형 주거상품이라는 점과, 등기부상 우리은행 근저당의 공동담보·일부포기 기재는 가볍게 넘길 수 없습니다. 우리은행 근저당이 611호에 존속한다는 사실이 확인되면 두 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원인 구조가 됩니다. 반대로 그 범위가 달라지면 임차인 판단을 처음부터 다시 해야 합니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 원본 확인 후 확정. 싸게 보이는 숫자보다 말소기준의 존속 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.