대구지방법원 2025타경9049. 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 1108에 위치한 대규모 산업용 부동산 경매입니다. 토지의 지목은 공장용지, 면적은 14,134.2㎡이며, 일반공업지역과 일반산업단지에 속합니다. 소유자는 주식회사상신정공입니다. 2012년 설정된 대구은행 근저당권을 시작으로 여러 금융기관의 담보권과 가압류, 세금 압류가 이어진 구조입니다.
가장 먼저 확인할 점은 등기상 권리의 소멸과 실제 취득비용은 서로 다른 문제라는 것입니다. 2012.06.28. 접수된 대구은행 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 담보권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 산업용 부동산의 실제 가치, 설비의 존재·상태, 산업단지 이용 제한, 점유·명도 및 체납세금은 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 1108 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 공단로1길 71-9 |
| 등기상 건물 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 1108 제1동호 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 14,134.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사상신정공 (단독소유) |
| 감정가 | 15,239,300,420원 |
| 최저매각가 | 15,239,300,420원 (신건 · 100%) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매 청구금액 | 10,914,826,529원 |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 말소기준권리 | 2012.06.28. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 2,080,000,000원 |
| 등기 발급기준 | 2026.11.03 · 대구지방법원 칠곡등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 구조는 복잡하다
말소기준권리는 2012.06.28. 접수번호 16089의 대구은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 2,080,000,000원이며, 같은 날 후속 접수된 여러 근저당권도 존재합니다. 이후 농협은행과 중소기업은행의 담보권이 설정됐고, 다수의 개인·기관 채권자가 가압류를 신청했습니다.
대구은행의 여러 근저당권은 2019년 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었습니다. 일부 근저당권에서는 기술보증기금과 신용보증기금의 대위변제에 따른 일부 권리이전도 확인됩니다. 이는 기존 담보채권의 권리자 또는 지분이 변경된 것이므로, 이전된 금액을 별개의 신규 채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 담보권 및 채권자 구조
이 물건은 단일 근저당만 존재하는 단순한 경매가 아닙니다. 2012년부터 설정된 다수의 근저당권이 남아 있고, 이후 채권양도와 일부 대위변제가 이어졌습니다. 특히 등기상 채권최고액과 실제 배당받을 채권액은 동일하지 않을 수 있습니다.
| 등기순위 | 설정일 | 최초 근저당권자 | 채권최고액 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 1번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 2,080,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 3,000,000,000원 | 소멸 |
| 을구 3번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 780,000,000원 | 이미 말소 |
| 을구 4번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 1,209,000,000원 | 소멸 |
| 을구 5번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 1,612,000,000원 | 소멸 |
| 을구 6번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 1,300,000,000원 | 소멸 |
| 을구 7번 | 2012.06.28 | 대구은행 | 1,040,000,000원 | 소멸 |
| 을구 8번 | 2015.12.24 | 대구은행 | 2,000,000,000원 | 소멸 |
| 을구 9번 | 2016.06.30 | 농협은행 | 4,500,000,000원 | 소멸 |
| 을구 10번 | 2017.09.25 | 중소기업은행 | 960,000,000원 | 소멸 |
채권최고액은 등기상 담보한도이며 실제 확정채권액과 다릅니다. 일부 근저당권은 한국자산관리공사 등에 이전되었으므로 현재 권리자와 배당관계는 최신 등기 및 채권계산서로 확인해야 합니다.
③ 점유·임차 및 인수위험
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 배당이나 임차인 관련 인수액이 발생하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 확인 대상 | 판단 | 비고 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 확인된 임차인 신고 없음 |
| 대항력 있는 임차인 | 확인되지 않음 | 실제 점유·사업자등록 등 현장 확인 필요 |
| 우선변제 대상 | 확인되지 않음 | 임대차계약 및 배당요구 여부 확인 필요 |
| 보증기관 임차보증금 승계 | 확인되지 않음 | 실제 임차인과 중복 신고된 보증금 없음 |
| 예상 매수인 권리인수 | 0원 | 제공된 배당 시뮬레이션 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 15,239,300,420원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 차감하고, 등기상 담보권을 기준으로 배당을 계산한 결과입니다. 선순위 담보권자의 배당이 집중되면서 농협은행 담보권부터 미배당이 발생하고, 중소기업은행과 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 154,793,004원 |
| 1. 을구 1번 · 대구은행 근저당 | 2,080,000,000원 | 2,080,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 대구은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 을구 4번 · 대구은행 근저당 | 1,209,000,000원 | 1,209,000,000원 |
| 4. 을구 5번 · 대구은행 근저당 | 1,612,000,000원 | 1,612,000,000원 |
| 5. 을구 6번 · 대구은행 근저당 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 6. 을구 7번 · 대구은행 근저당 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 7. 을구 8번 · 대구은행 근저당 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 8. 을구 9번 · 농협은행 근저당 | 4,500,000,000원 | 2,843,507,416원 |
| 9. 을구 10번 · 중소기업은행 근저당 | 960,000,000원 | 0원 |
| 10. 후순위 가압류 채권자 | 각 채권 청구액 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 종합 | 금액 |
|---|---|
| 매각대금 | 15,239,300,420원 |
| 추정 집행비용 | 154,793,004원 |
| 채권자 총청구액 | 18,074,600,245원 |
| 채권자 예상 총배당 | 15,084,507,416원 |
| 예상 미배당 | 2,990,092,829원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
채권최고액과 청구금액에 기초한 기계적 배당 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 채권양수·대위변제 지분, 조세채권의 우선순위 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 시세 메리트는 별도 판단
현재 최저매각가는 감정가와 같은 15,239,300,420원입니다. 아래는 감정가 대비 80%, 64%로 낮아지는 경우의 예상 배당 변화를 비교한 것입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 15,239,300,420원 | 15,084,507,416원 | 2,990,092,829원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 12,191,440,336원 | 12,067,125,933원 | 6,007,474,312원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 9,753,152,268원 | 9,653,220,745원 | 8,421,379,500원 | 0원 |
⑥ 조세 압류 — 배당의 중요한 변수
등기에는 국가와 지방자치단체의 압류가 확인됩니다. 세금 압류는 말소기준권리보다 뒤에 등기되었더라도 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 배당 우선순위가 달라질 수 있습니다.
| 등기일 | 등기 | 권리자 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2020.04.14 | 갑구 6번 압류 | 국 | 구미세무서장 |
| 2021.10.08 | 갑구 28번 압류 | 칠곡군 | 세무과 |
| 2021.11.08 | 갑구 29번 압류 | 달성군(대구광역시) | 징수과 |
| 2025.05.07 | 갑구 38번 압류 | 칠곡군 | 수도사업소 |
확인되는 압류는 4건입니다. 국세·지방세 중 우선 배당 대상이 있으면 근저당권자에게 배분될 금액이 줄어들고, 후순위 채권자의 미배당이 늘어날 수 있습니다.
⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (토지이용 현황 기준)
- 토지 규모. 경상북도 칠곡군 왜관읍 삼청리 1108, 토지면적 14,134.2㎡의 대규모 공장용지입니다. 일반 소액투자형 부동산과 달리 산업시설 이용자 중심의 매수 수요를 고려해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 도시지역과 일반산업단지에 포함됩니다. 산업시설구역과 저촉되는 토지이용 관계도 확인됩니다.
- 도로 조건. 중로한면에 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 접하는 것으로 표시됩니다. 실제 대형 차량 진출입 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 지형. 평지이고 형상은 세로장방입니다. 산업용 부지 활용에서는 장점이 될 수 있으나 구체적인 건축·설비 배치는 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 317,700원/㎡입니다. 공시지가를 실제 거래가격이나 경매 적정 낙찰가와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
- 산업단지 규제. 일반산업단지 포함, 산업시설구역 저촉, 공공시설구역·녹지구역·완충녹지 접함이 표시됩니다. 산업단지 관리계획과 입주 가능 업종, 처분 및 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 환경 관련 제한. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 향후 공장 운영 업종이나 시설 변경 시 관련 제한을 검토해야 합니다.
- 환금성. 감정가가 15,239,300,420원에 달하는 산업용 자산입니다. 매수자의 업종, 자금조달 능력, 설비 활용 목적에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있어 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 위험이 있습니다.
⑧ 일괄매각과 기계기구 — 취득가치에 직접 영향을 주는 부분
매각물건명세서의 비고는 이 사건에서 특히 중요합니다. 단순히 공장용지와 건물을 매각하는 구조가 아니라 제시외건물 및 기계기구를 포함한 일괄매각입니다. 다만 감정평가 대상과 실제 매각 대상이 모두 동일하게 취급되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 매각·평가 내용 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물 및 대상 기계기구 | 전체 매각목록 대조 |
| 제시외건물 | 매각 포함 | 현황·구조·사용 상태 확인 |
| 기호 (71) | 해체를 감안하여 평가 | 실제 재사용 가능성 및 해체 비용 확인 |
| 기호 (57), (60)~(63) | 목록 분리로 평가 제외 | 매각대상과 제외대상 구별 |
| 중복·소재불명 기계기구 | 매각 제외 | 실물 존재 여부와 소유관계 대조 |
특히 기호 (71) 기계기구는 해체를 감안하여 평가되었다는 점이 중요합니다. 평가금액에 설비가 반영되었다고 하더라도 정상 가동 또는 재사용이 가능하다는 뜻은 아닙니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 말소기준 및 권리이전 확인. 2012.06.28. 대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 확인하고, 한국자산관리공사·기술보증기금·신용보증기금으로 이어진 권리이전 및 배당관계를 검증하세요.
- 배당표 원본 대조. 청구금액 10,914,826,529원과 신청채권자 예상 배당 0원 사이의 관계를 최신 채권계산서 및 실제 권리자 기준으로 확인하세요.
- 국세·지방세 압류 확인. 4건의 압류에 대한 교부청구, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 기계기구 실사. 해체감안평가 대상인 기호 (71), 평가 제외된 기호 (57), (60)~(63), 중복·소재불명으로 매각에서 제외되는 기계기구를 각각 확인하세요.
- 일괄매각 범위 검토. 공장용지, 건물, 제시외건물, 기계기구 중 무엇이 실제 취득 대상인지 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 산업단지 이용 조건. 일반산업단지·산업시설구역에 따른 입주 자격, 허용 업종, 처분 조건 및 관련 인허가를 확인하세요.
- 환경 관련 위험. 배출시설설치제한지역 해당 여부를 바탕으로 기존 공장 운영 과정의 환경 관련 의무와 향후 이용 제한을 검토하세요.
- 현장 점유·명도. 임차인 신고가 없더라도 실제 공장 운영자, 시설 사용자, 기계기구 소유자 및 점유관계를 확인하세요.
- 시장가격 검증. 주변 산업용 부동산 실거래와 비교하고, 토지·건물·기계기구의 가치를 구분하여 적정 낙찰가를 산정하세요.
- 회차별 자금계획. 신건 15,239,300,420원, 1회 유찰 12,191,440,336원, 2회 유찰 9,753,152,268원 시나리오별로 낙찰대금 및 추가 비용을 검토하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각대상 목록 및 변경된 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 투자위험은 남는다”
대구지방법원 2025타경9049는 말소기준권리가 명확하고, 예상 배당상 매수인 권리인수액은 0원인 사건입니다. 2012년 대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기상 권리인수 위험 자체는 상대적으로 제한적입니다.
그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 15,239,300,420원의 신건 최저가, 2,990,092,829원의 예상 채권 미배당, 복잡한 채권양도와 대위변제 관계, 4건의 조세 관련 압류, 그리고 기계기구의 평가·매각 제외 문제가 동시에 존재합니다.
특히 공장용지 14,134.2㎡를 포함한 대규모 산업용 부동산이라는 점에서 적정 가격 판단이 중요합니다. 현재 신건 최저가는 감정가의 100%이며, 시장가격과 비교하여 저렴한지 확인되지 않았습니다. 향후 유찰로 가격이 내려가더라도 반드시 가격 메리트가 생긴다고 볼 수는 없습니다.
결론은 권리인수는 제한적이나, 투자 판단은 신중해야 한다는 것입니다. 입찰 전 실거래·감정가격 재검증, 기계기구 현장실사, 산업단지 이용 조건, 세금 배당순위와 실제 점유관계가 확인되어야 합니다. 인수액 0원만으로 매수를 결정하기에는 가격과 자산가치의 불확실성이 큰 사건입니다.
