대구지방법원 2025타경9363. 대구 북구 매천동 청구장미마을 106동 608호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 아파트 자체는 전용 59.99㎡, 지상 20층 건물의 6층에 위치하는 일반적인 공동주택입니다. 그러나 이 사건에서 매수인이 취득하는 것은 608호 전체 소유권이 아닙니다. 등기부상 공유자 진인겸의 7분의 2 지분입니다.
2014년 상속으로 김미자 7분의 3, 진태욱 7분의 2, 진인겸 7분의 2의 공유관계가 형성됐습니다. 이후 진인겸 지분에 국세 압류가 설정됐고, 우리금융캐피탈이 강제경매를 신청했습니다. 따라서 매각 이후에도 다른 공유자의 소유권은 그대로 남습니다. 낙찰자가 단독으로 아파트를 사용하거나 전체를 매도할 수 있는 구조가 아니라는 점이 이 사건의 가장 중요한 특징입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 매천동 595 청구장미마을 제106동 제6층 제608호 도로명주소: 대구광역시 북구 칠곡중앙대로 45 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 기준 전용면적 59.99㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 6층 |
| 매각 대상 | 진인겸 소유 7분의 2 공유지분 |
| 공유자 구성 | 김미자 3/7 · 진태욱 2/7 · 진인겸 2/7 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 32,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 1,566,279원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21 갑구 4번 · 진인겸 지분 압류 · 국(영주세무서장) |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 건물 사용승인 | 1996.10.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 공유관계는 별개
이 사건의 말소기준권리는 2024.10.21 접수된 갑구 4번 압류입니다. 진인겸 소유지분에 국을 권리자로 하여 설정됐으며 처분청은 영주세무서장입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 그 이후 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 한국주택은행, 대한생명보험, 팔달새마을금고, 하나은행 관련 근저당권이 존재했던 이력이 있지만, 현재 살아 있는 근저당권은 확인되지 않습니다. 또한 충청새마을금고의 가압류는 2025.10.16 말소됐고, 별도의 강제경매개시결정은 2025.10.24 말소됐습니다.
② 임차인·점유 및 공유자 우선매수권
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 현재 점유자가 누구인지, 임대차 또는 사용관계가 존재하는지까지 확정할 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 확인된 임차인에 대한 판단 대상 없음 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 · 배당대상 여부 추가 확인 필요 |
| 예상 권리인수액 | 0원 (현재 확인된 등기상 권리 기준) |
| 점유·사용 문제 | 공유자 또는 제3자의 사용 여부 확인 필요 |
| 공유자 우선매수 | 특별매각조건으로 명시 |
이 사건에서 임차인 문제 이상으로 중요하게 살펴야 할 것은 공유자 우선매수권입니다. 매각물건명세서에는 지분매각과 함께 공유자 우선매수 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 공유자가 정해진 요건과 절차에 따라 우선매수권을 행사하면, 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 그 지분을 취득하지 못할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 3,200만원이 실제로 싼가?
청구장미마을은 518세대로, 비교 대상은 동일 전용면적 59.99㎡의 실거래입니다. 확인된 거래 12건의 전체 평균은 113,166,666원이지만, 투자 판단에는 최근 12개월 거래 9건의 평균 111,444,444원과 2026년 8월 최신 거래 105,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가(전체) |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 9건 | 111,444,444원 |
| 전체 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 113,166,666원 |
전체 거래의 최저가는 93,000,000원, 최고가는 140,000,000원입니다. 거래가격의 차이도 있지만, 더 중요한 것은 최근 시세가 과거보다 5.8% 하락한 추세라는 사실입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 매각가격을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 비교 기준 | 전체 소유권 가격 | 2/7 지분 환산 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 111,444,444원 | 31,841,270원 |
| 최신 거래(2026.08) | 105,000,000원 | 30,000,000원 |
| 현재 최저가 | 112,000,000원 상당 | 32,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 100.5% | 100.5% |
| 최저가 / 최신 거래 | 106.7% | 106.7% |
지분환산액은 전체 소유권 거래가에 2/7을 단순 적용한 산술 비교값입니다. 실제 공유지분 거래가격이나 개별 물건의 감정평가액을 의미하지 않습니다. 최저가의 전체 소유권 환산액은 32,000,000원 × 7/2로 계산했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 976,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 우리금융캐피탈 | 1,566,279원 | 1,566,279원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 29,457,721원 |
| 합계 | — | 32,000,000원 |
신청채권자 청구액 1,566,279원 전액 배당을 가정한 단순 추정입니다. 집행비용 976,000원은 추정치이며, 국세 압류 관련 조세채권·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구금액 자체는 매각예정가에 비해 작습니다. 그러나 청구금액이 작다는 사실이 경매의 안전성이나 실질적 저가매수 가능성을 보장하지는 않습니다. 특히 진인겸 지분에 설정된 국세 압류가 존재하므로 실제 배당은 조세채권의 존재와 순위를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 매각 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 32,000,000원 | 1,566,279원 | 29,457,721원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 25,600,000원 | 1,566,279원 | 23,172,921원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 20,480,000원 | 1,566,279원 | 18,145,081원 |
각 회차별 예상배당은 단순 시뮬레이션입니다. 조세채권·집행비용 변동·우선변제권 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 모든 회차의 매각 대상은 동일한 2/7 공유지분입니다.
위 시나리오에서는 매각가격이 낮아져도 신청채권자의 청구액이 전액 배당되고 단순 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰에 따른 최저가 인하가 공유지분의 환금성이나 취득 후 분쟁 가능성을 개선하지는 않습니다. 따라서 입찰가격의 할인율과 실제 투자매력도를 구별해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 매천동 팔달초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·농수산물도매시장·학교 등으로 구성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 시내버스 승강장 및 대구도시철도 3호선 매천시장역·팔달역이 인근에 있습니다. 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1996.10.30 사용승인된 지하 1층·지상 20층 철근콘크리트조 아파트입니다. 승강기, 소방설비, 도시가스, 개별난방 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등과 관련이 있으며, 대로1류와 접합니다. 공시지가 기준은 1,678,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 개별 세대의 내부 상태와 현재 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 전체 주택의 거래성. 518세대 아파트로 동일 면적 거래사례는 확인되지만, 최근 가격추세는 -5.8%입니다.
- 공유지분의 환금성. 아파트 전체의 실거래가 존재한다는 사실이 2/7 공유지분의 매수 수요를 보장하지는 않습니다. 독립적인 점유·사용·처분이 어려울 수 있어 전체 아파트보다 환금성을 낮게 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 매각 대상이 진인겸의 7분의 2 지분임을 입찰 전에 다시 확인하세요. 다른 공유자의 지분까지 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 우선매수 특별조건. 공유자 우선매수의 신청 방식, 보증 제공 요건, 행사 제한 여부 등 구체적인 특별매각조건을 법원 공고 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 공유자 관계 확인. 김미자 3/7, 진태욱 2/7 지분이 유지됩니다. 실제 점유·사용 주체와 공유자 간 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차·점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·주민등록 전입관계·임대차 관련 자료를 통해 점유자를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 영주세무서장 명의 압류와 관련한 체납세금 및 배당순위를 확인하세요. 단순 배당표의 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
- 가격 산정 기준. 전체 아파트 시세 111,444,444원과 지분 최저가 32,000,000원을 직접 비교하지 마세요. 동일한 소유권 범위로 환산하면 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
- 하락장 반영. 최근 실거래 추세가 -5.8%이므로 과거 전체 평균을 기준으로 가격을 높게 평가하지 않도록 주의하세요.
- 출구 전략. 공유지분의 처분, 다른 공유자와의 협의, 공유물분할 가능성, 소요비용과 기간을 검토해야 합니다. 단순히 저가 낙찰을 받는 것만으로 투자 회수가 보장되지 않습니다.
- 원본 서류 대조. 매각기일 2026.11.17 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,200만원짜리 아파트”가 아니라 “3,200만원짜리 공유지분”
이 사건은 경매가격만 보고 판단하면 구조를 잘못 이해하기 쉬운 물건입니다. 청구장미마을의 최근 12개월 실거래 평균은 111,444,444원이고 최저가가 32,000,000원이므로 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 매각 대상은 7분의 2 지분뿐입니다.
동일한 소유권 범위로 비교하면 현재 최저가는 최근 12개월 시세의 100.5%, 최신 거래 시세의 106.7%입니다. 가격추세도 -5.8%로 하락하고 있습니다. 따라서 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 부족합니다.
여기에 공유자 우선매수 특별매각조건이 있어 외부 입찰자의 최종 취득 가능성이 제한될 수 있고, 낙찰 후에도 다른 공유자들의 소유권이 유지됩니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점만으로는 이러한 권리행사·점유·환금성 위험을 상쇄하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 고위험 관망형입니다. 일반 아파트 전체를 저렴하게 취득하는 투자라기보다, 공유자 우선매수권과 지분 처분 문제를 감수해야 하는 특수물건에 가깝습니다. 현재 가격은 최근 시세보다 낮지 않고, 낙찰 이후의 출구도 단순하지 않습니다. 매각조건과 공유관계에 대한 충분한 검토 없이 최저가만 보고 입찰하기에는 불리한 사건입니다.
