대구지방법원 2025타경9994. 대상은 대구광역시 남구 대명동 1629-19에 있는 토지와 지상 건물입니다. 감정 이용상태는 지상 4층의 근린생활시설·계단실·다가구주택 등으로, 단순한 개별 아파트나 단일 주거호실 경매가 아닙니다. 토지 면적은 220.4㎡이며, 제시외 다용도실과 태양광 발전설비도 일괄매각에 포함됩니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 과거 근저당권과 전세권, 현재 임차권등기, 국세 압류, 임의경매개시결정, 보전처분 및 말소 이력이 함께 존재합니다. 특히 한국토지주택공사의 보증금 승계 신고를 실제 임차보증금과 중복 계산하지 않아야 하며, 전입이 오래된 점유자들의 보증금과 배당 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 충돌을 확인하라

권리분석상 제시된 말소기준은 2025.11.17 국(수성세무서장) 압류입니다. 다만 2015.01.06 설정된 공산새마을금고 근저당권에는 2024.03.07 채권최고액 220,000,000원으로의 변경 이력이 있는 반면, 원설정 권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이처럼 원설정·변경등기의 상태가 서로 맞지 않는 부분이 있어 근저당권의 현재 효력과 실제 말소기준권리는 원본 등기로 재확인해야 합니다.

특히 2015년 근저당권이 유효하게 존속한다면 2025년 압류보다 선순위이므로, 현재의 압류 기준만으로 임차인들의 인수 여부를 판단할 수 없습니다. 임차권등기일이 아니라 실제 대항력 취득시점과 우선변제 순위도 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 미상 보증금이 핵심

실제 임차인으로 식별되는 사람은 8명입니다. 한국토지주택공사는 한춘자의 보증금과 관련된 대위·승계 신고로 분류되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 또한 축약 기재된 '한국토'는 독립된 임차인인지 확인되지 않아 별도 인원으로 합산하지 않습니다.

원은영은 2026.01.29 배당요구한 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 배당액이나 잔여 보증금의 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 나머지 보증금 미상 점유자들도 실제 임대차계약 및 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 할 수 없다

최저매각가는 980,767,200원입니다. 예상배당상 한춘자 보증금 10,000,000원이 전액 인수되는 가정을 적용하면 최초 실질취득비용은 990,767,200원입니다. 이는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용과 아직 확인되지 않은 추가 인수보증금을 제외한 금액입니다.

회차별 계산은 표상 인수액 10,000,000원이 동일하게 유지된다는 제한적 가정입니다. 실제 미배당 보증금에 따라 인수액과 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 주변 시세보다 낮다는 근거가 없고, 가격 경쟁력에 대한 긍정적인 평가를 할 수 없는 상태입니다. 매수인 입장에서는 주변 복합용도 건물 및 토지 거래가격과 모든 임차보증금을 확인한 후 실질취득비용을 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 980,767,200원 가정)

배당액은 주어진 추정 계산을 표시한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권, 조세, 미상 임차보증금, 다른 우선순위 채권 및 최우선변제액 등이 충분히 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구도시철도 1호선 대명역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다. 감정상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 지상 1~4층이 근린생활시설·계단실·다가구주택 등으로 이용됩니다. 개별 주택 한 호실이 아닌 복합 이용 건물이므로 임차관계와 점유구역을 호실별로 파악해야 합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비가 있으며 다가구주택 부분에는 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 220.4㎡, 제1종일반주거지역이며 토지는 평지·정방형, 소로한면 접면 조건입니다. 공시지가는 1,243,000원/㎡입니다.
• 규제·상태. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역 관련 사항이 있으며, 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 부속시설. 제시외 다용도실과 태양광 발전설비가 일괄매각에 포함되므로 시설의 현황·소유관계 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 개별 주거호실보다 복합용도 건물 전체를 매수하는 구조이므로 임대수익, 공실, 명도비용, 시설 유지비를 함께 평가해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 환금성의 가격 경쟁력은 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015.01.06 공산새마을금고 근저당과 2024.03.07 채권최고액 220,000,000원 변경등기의 효력을 확인하고, 2025.11.17 국 압류가 실제 말소기준에 해당하는지 원본 등기로 검증해야 합니다.
• 한춘자·한국토지주택공사 승계관계. 한춘자의 보증금 10,000,000원과 한국토지주택공사의 승계 신고액 90,000,000원 사이의 차이 및 동일 임대차 여부를 확인해야 합니다. 단순 합산도, 자동 상계도 해서는 안 됩니다.
• 보증금 미상 임차인. 김정희·조용태·김민정·임현지·원은영·오희경의 계약서, 실제 점유상태, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 김보경 임차권. 보증금 105,000,000원에 대해 실제 우선변제 순위와 전액 배당 가능성을 확인해야 합니다. 전입·점유개시가 임차권등기보다 빠르다는 점을 반영해야 합니다.
• 배당계산 재검증. 공산새마을금고 청구금액 199,318,200원과 조세채권이 누락된 상태에서 계산된 소유자 잔여액을 입찰 판단에 사용하면 안 됩니다.
• 경매 진행 여부. 2025.12.22 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.11.17 매각이 실제 진행되는지 확인해야 합니다.
• 호실별 명도. 다가구주택 및 근린생활시설 이용 부분의 실제 점유자, 영업 여부와 점유 권원을 확인하고 명도 범위를 파악해야 합니다.
• 가격 상한. 단순 최저가가 아닌 매각가와 미배당 인수보증금, 취득세 및 명도·수선 비용을 합산한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 종기 및 관련 제출문건을 법원 원본과 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 먼저 확정해야 할 것은 인수액”

이 사건은 복합용도 건물과 토지의 일괄매각에 다수 임차인이 얽힌 권리분석 고난도 물건입니다. 현재 최저가는 980,767,200원이지만, 한춘자 보증금 인수 가정만 반영해도 실질취득 계산액이 990,767,200원이 됩니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 8명 중 6명의 보증금이 미상이고, 보증기관 승계 신고액과 원임차인 금액이 불일치합니다. 근저당권 현존 여부 및 배당계산의 누락 가능성까지 있으므로 낙찰 후 매수인이 최종 부담할 금액을 확정하기 어렵습니다.

신건이라는 이유로 유찰 후 가격하락을 기대할 수는 있지만, 미배당 보증금이 추가 인수되는 구조에서는 낙찰가 하락이 실질취득비용의 동일한 하락으로 연결되지 않을 수 있습니다. 주변 실거래 시세까지 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다.

종합 판단은 D등급 — 인수위험 확인 전 입찰 보류. 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 권리, 보증금 총액, 실제 배당액 및 잔여 인수액의 확정입니다. 이 네 가지를 명확히 정리하기 전에는 가격 메리트도, 최종 취득비용도 신뢰하기 어렵습니다.