대구지방법원 2026타경72. 경상북도 경주시 건천읍 송선리 523-6에 소재한 단독주택과 토지의 임의경매 사건입니다. 토지는 지목 '대', 면적 125.0㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 단층 단독주택으로 평가되어 있습니다.

현재 등기상 소유자는 주식회사류템입니다. 2021년 7월 30일 소유권을 이전받았으며, 같은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 33,600,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 기술보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단의 가압류가 차례로 등기되었고, 2026년 3월 26일 수협은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

이 사건의 핵심은 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구분하는 것입니다. 신건 최저가 기준 채권자들에게 배당되지 못하는 금액은 159,845,970원에 이르지만, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로 해당 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리 소멸

권리분석의 기준점은 2021년 7월 30일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 33,600,000원이고, 채무자는 현재 소유자인 주식회사류템입니다.

그 이후 등기된 기술보증기금의 가압류 100,000,000원, 중소벤처기업진흥공단의 가압류 50,378,088원, 소상공인시장진흥공단의 가압류 45,129,548원은 모두 후순위 권리입니다. 제공된 등기 분석상 이들 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 — 신고 내역과 실제 점유를 구분

신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 모형에 반영된 임차보증금과 매수인 인수보증금도 없습니다.

그러나 임차인 신고가 없다는 사실만으로 건물이 비어 있거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 소유자가 법인인 만큼 실제 거주자 또는 사용자가 누구인지, 임대차 관계가 존재하는지, 점유를 이전받을 때 별도 협의가 필요한지를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 곧 시세는 아니다

이번 경매의 감정가는 70,938,560원이며, 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 동일합니다.

다만 해당 단독주택·토지와 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단하기 어렵습니다. 따라서 70,938,560원이 저렴한 가격이라고 평가하거나 가격 경쟁력을 가점 요인으로 삼을 근거는 부족합니다.

유찰 시 가격은 제공된 회차별 시나리오에 따른 금액이며, 실제 유찰 또는 해당 가격에서의 매각을 보장하지 않습니다. 실질취득 추산은 매각대금과 예상 인수액의 합계로, 취득세·명도비·수리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,938,560원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 수협은행 근저당권과 후순위 가압류에 배당하는 것으로 산정되어 있습니다.

집행비용은 약 2.4% 수준으로 추정한 금액입니다. 수협은행 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 근저당 채권최고액 33,600,000원을 적용한 모형상 수치입니다. 실제 배당은 채권액 확정, 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 미배당 확대

유찰이 진행되면 매각대금이 감소하므로 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 제공된 회차별 배당 시나리오에서는 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 수협은행의 예상배당이 33,600,000원으로 산정되어 신청채권자의 청구금액 32,573,763원을 충족하는 것으로 평가됩니다.

이것은 배당 모형상 결과이며, 실제 배당채권액과 배당순위가 확정된 결과는 아닙니다. 무엇보다 채권자 미배당이 커진다는 사실이 매수인의 인수부담 증가를 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 경상북도 경주시 건천읍 송선리 소재 달천경로당 북동측 인근입니다. 주변은 주택, 노변상가, 농경지 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 이용상태. 단독주택으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 등의 마감입니다.
• 내부 마감. 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 내장 바닥재와 타일, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 규모·형상. 토지면적 125.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 중로한면으로 분류되어 있습니다.
• 토지 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 토지 이용 제한. 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함되며 도로구역에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 135,600원/㎡입니다. 공시지가는 실제 매매가격이나 경매 적정가격과 동일한 개념이 아닙니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 실거래 가격 비교. 건천읍 송선리 일대에서 토지 규모·도로 조건·건물 구조가 유사한 단독주택 및 토지 거래를 비교해야 합니다. 현재 최저가가 적정한지는 확인되지 않았습니다.
• 일괄매각 대상. 건물과 토지의 정확한 매각 목록, 제시외 건물의 포함 범위, 공동담보 토지 송선리 523-14와의 관계를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 점유자. 소유자가 법인이라고 해서 건물이 비어 있다고 볼 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 점유자 및 사용 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 관계. 신고된 임차인이 없더라도 현장 점유자의 전입·점유 시점과 임대차 관련 권리 존재 여부를 추가 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 지붕·외벽·누수·난방·급배수설비와 내부 수리 필요성을 확인해야 합니다. 제시외 건물 역시 상태와 활용 가능성을 살펴야 합니다.
• 토지 경계와 접도. 지적도·현황측량 및 현장 확인을 통해 경계, 도로 이용 상황, 인접 토지와의 관계를 점검해야 합니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등의 실제 적용 내용을 확인해야 합니다.
• 미납 공과금·관리비. 전기·수도·기타 공과금과 부동산 관련 미납금이 있는지 확인하고, 법적 승계 여부를 항목별로 구분해야 합니다.
• 배당표 원본 확인. 예상배당은 확정배당이 아닙니다. 실제 채권잔액, 조세채권, 우선변제 관련 권리를 확인해야 합니다.
• 입찰서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 수협은행 근저당권이 기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역이 없으며, 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

채권자 미배당액이 159,845,970원에 이른다는 점은 눈에 띄지만, 해당 금액을 매수인이 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 이 부분은 등기상 권리 소멸과 배당 미회수를 구분해 판단해야 합니다.

반면 가격 적정성은 아직 검증되지 않았습니다. 최저매각가 70,938,560원이 실제 주변 거래가격보다 낮은지 확인되지 않았고, 단독주택과 토지의 개별 특성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 더욱이 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 매각 범위와 현장 상태를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

결론은 “등기상 권리관계는 비교적 양호하지만, 시세·점유·매각 범위 확인 전에는 입찰 판단을 보류”입니다. 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 자산의 가치와 인도 가능성입니다. 권리상 인수 0원이 곧 안전한 투자수익을 보장하는 것은 아닙니다.