대구지방법원 2026타경76. 경주시 노서동 원효로 79에 있는 그랜드파크 아파트 4층 406호입니다. 전용면적은 89.64㎡, 지하 1층·지상 7층 철근콘크리트 건물의 한 세대입니다. 단지는 60세대로, 2007년 6월 27일 준공됐습니다.

이 사건은 일반적인 금융기관의 채권 회수 경매와 구별해서 봐야 합니다. 등기상 2026년 4월 2일 개시된 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 기재되어 있고, 경매개시결정의 채권자도 현재 소유자인 서성일입니다. 소유권은 서재우에서 서성일에게 상속을 원인으로 이전됐으며, 부산은행 근저당은 그보다 앞서 설정되어 있습니다.

권리 구조에서 눈여겨볼 것은 2013년 부산은행 근저당, 2024년 전입한 임차인 김진성, 그리고 2024년 근저당 변경등기입니다. 시세 측면에서는 2026년 5월 최근 거래가 155,000,000원인데 신건 최저가는 198,000,000원이라는 점이 가장 큰 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 기준

과거 울산중앙신용협동조합과 이선옥의 근저당권, 가처분, 압류 및 이전 경매 관련 등기는 이미 말소되어 현재 매수인이 새로 인수할 권리로 볼 수 없습니다. 현재 분석의 핵심은 2013년 9월 10일 설정된 부산은행 근저당권입니다.

부산은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 2026년 경매개시결정 역시 후순위입니다. 다만 이 사건이 청산을 위한 형식적 경매인 만큼 실제 매각조건과 권리소멸 범위는 매각물건명세서 및 법원 원본으로 재확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

확인된 실제 임차인은 김진성 1명입니다. 주거 목적으로 사용하고 있으며, 전입신고일은 2024년 7월 24일입니다. 부산은행 근저당 설정일인 2013년 9월 10일보다 늦습니다.

전입일이 말소기준 근저당보다 늦어, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 따라서 현재 권리분석과 배당 시나리오상 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 산정됩니다.

그러나 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았습니다. 우선변제권 여부나 실제 배당금은 단정할 수 없으며, 점유 개시 시점과 임대차계약 내용도 추가 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 추정해 인수액에 더하거나, 확정일자가 없는 것으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 27.7% 높은 신건 가격

그랜드파크의 비교 실거래는 총 6건입니다. 그중 최근 12개월 거래는 2026년 5월의 155,000,000원 1건이며, 비교 면적은 전용 86.45㎡입니다. 경매 대상은 89.64㎡로 면적이 완전히 같지는 않으므로 개별 가격 차이는 감안해야 합니다.

과거 전체 거래 평균은 181,666,666원이지만, 여기에는 2022년 211,000,000원과 195,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 이 평균만으로 현재 적정가를 판단하는 것은 위험합니다.

최근 거래가격은 155,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -17.1%로 하락 방향입니다. 신건 최저가 198,000,000원은 최근 거래보다 43,000,000원 높으며, 최근 시세 대비 127.7%에 해당합니다.

매수인 인수액을 0원으로 가정하면 실질취득금액은 낙찰가와 같은 198,000,000원입니다. 이를 기준으로 비교해도 최근 거래보다 비쌉니다. 최저가가 곧 감정가라는 사실은 가격상의 이점이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

위 배당표는 부산은행 근저당 채권최고액 112,800,000원을 적용한 가정입니다. 2024년 변경등기의 8,940,000원 기재, 실제 채권잔액, 임차인의 우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 81,628,000원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 회차별 매각가격과 인수 시나리오

1회 유찰을 가정한 158,400,000원도 최근 거래 155,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰을 가정한 126,720,000원은 최근 거래보다 낮지만, 이는 실제 매각가격이나 낙찰 가능성을 보장하는 것이 아닙니다.

위 회차별 실질취득은 모두 매수인 인수액이 0원이라는 현재 권리 판단이 유지된다는 전제입니다. 실제 입찰가, 취득 부대비용, 명도 비용 등은 별도로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경주시 노서동 월성초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 남측은 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 지하 1층·지상 7층 철근콘크리트 건물이며, 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인트 등의 마감입니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 아파트·소매점·오피스텔 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,711.0㎡이고 공시지가는 780,700원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 60세대 소규모 아파트로 거래 표본이 적습니다. 최근 거래는 155,000,000원이며 하락 추세가 확인되어 신건 감정가 수준의 매도를 전제로 투자수익을 기대하는 것은 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 부산은행 근저당 변경등기 확인. 2013년 설정 채권최고액 112,800,000원과 2024년 변경 기재 8,940,000원의 관계를 확인하고 실제 배당채권액을 검증해야 합니다.
• 형식적 경매의 매각조건 확인. 청산을 위한 형식적 경매의 구체적인 신청 원인과 권리소멸 범위를 매각물건명세서 및 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차인 김진성의 계약관계 확인. 전입일 2024.07.24, 배당요구일 2026.04.27은 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 최근 거래 155,000,000원과 신건 198,000,000원의 차이를 반영해야 합니다. 1회 유찰 가정가격 158,400,000원도 최근 거래보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -17.1%와 60세대 소규모 단지의 거래 표본 부족을 고려해 환금성 및 재매도 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 후순위 임차인이 실제 점유 중일 가능성이 있으므로 인도 협의와 명도 절차, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

경주 그랜드파크 406호의 말소기준권리는 2013년 부산은행 근저당입니다. 김진성의 전입은 그보다 늦고, 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 평가됩니다. 그러나 임차보증금·확정일자 미상과 근저당 변경등기 금액 차이는 확인해야 할 사항입니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 155,000,000원인 반면, 신건 최저가는 198,000,000원입니다. 이는 최근 시세의 127.7%이며, 최근 거래 추세도 -17.1%로 하락 방향입니다. 전체 과거 거래 평균을 근거로 가격상의 이점을 주장하기 어렵습니다.

소규모 단지의 환금성, 점유관계와 근저당 변경등기 확인 문제까지 고려하면 현재 신건 가격으로는 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 확인을 마친 뒤에도 실제 취득가격이 최근 거래와 비교해 충분히 낮아지는지 판단하는 것이 우선입니다.

결론은 ‘권리 확인 필요, 신건 가격 부적합’입니다. 권리 부담이 제한적이라는 장점만으로 최근 시세보다 높은 가격을 정당화할 수는 없습니다.