대구지방법원 2026타경92. 경상북도 경주시 외동읍 괘릉리 133 소재 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 1,320㎡이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 지붕의 2층 주택으로 이용되고 있습니다. 현 소유자는 윤봉구로, 2021년 11월 15일 상속을 원인으로 2022년 1월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이후 2022년 10월 26일 불국사농업협동조합이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2023년 1월 27일 같은 금융기관의 60,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 2026년 4월 14일 임의경매가 개시됐으며, 뒤이어 서울보증보험과 신한은행의 가압류가 등기됐습니다. 이들 담보권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 등기상 소멸과 부동산의 실제 사용 가능성은 다른 문제입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라는 조건과 함께, 제시외 건물 일부가 인접지상에 걸쳐 있다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 부분의 경계와 이용 권원은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건과 가압류 2건

말소기준권리는 2022년 10월 26일 설정된 불국사농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 같은 금융기관의 을구 2번 근저당권 60,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권 모두 괘릉리 133 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다.

서울보증보험 주식회사 가압류 16,555,837원, 주식회사 신한은행 가압류 37,379,299원, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 확인된 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 이를 별도로 변제해야 하는 구조는 아닙니다.

② 임차관계 — 신고된 임차인 없으나 점유 확인 필요

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이나 보증금이 있는지까지 확정할 수는 없습니다.

현장에서 별도의 점유자가 발견되더라도 보증금·전입일·확정일자를 확인하기 전에는 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 이 경우 대항력 가능·미상으로 두고 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 실제 매수인 인수액과 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 502,159,110원을 어떻게 볼 것인가

이 물건의 신건 최저매각가는 502,159,110원으로 감정가와 동일합니다. 현재 확인된 인수금액 0원을 전제로 최저가에 낙찰받는다면 실질취득금액은 502,159,110원으로 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도 및 경계 관련 비용은 별도입니다.

그러나 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 일반적인 아파트와 달리 토지 1,320㎡와 주택, 제시외 건물 및 부속시설이 함께 매각되는 물건이므로 가격 검토 시 토지와 건물 각각의 가치, 실제 이용 가능 범위, 제시외 건물 문제를 구분해야 합니다.

시뮬레이션상 1회 유찰 시 매각가는 401,727,288원, 2회 유찰 시 321,381,830원입니다. 2회 유찰 가정에서는 채권 미배당액이 37,852,652원 발생하지만, 이것이 곧 낙찰자에게 이전되는 채무라는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

다만 낙찰가가 낮아진다고 해서 토지 경계 문제나 건물의 사용 제약까지 줄어드는 것은 아닙니다. 가격 할인과 권리·이용 위험을 별도로 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 502,159,110원 가정)

신건 최저가 낙찰을 가정한 모의배당에서는 집행비용 7,421,591원을 공제한 뒤, 근저당권과 가압류 관련 채권 총 353,935,136원이 모두 배당됩니다. 소유자 교부 예상 잔액은 140,802,383원이며, 채권 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원입니다.

근저당권 배당은 채권최고액 기준의 모의계산이며, 신청채권자의 청구금액은 210,904,394원입니다. 실제 피담보채권 잔액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따릅니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경주시 외동읍 괘릉리 소재 갑산사 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하지만, 감정평가상 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 1,320㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
• 토지이용 제한. 보전녹지지역이며 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다. 향후 증축·개축·용도변경·토지 활용 계획은 관계 법령과 인허가 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 주택으로, 외벽은 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등, 내부는 벽지·타일·목재 등으로 마감돼 있습니다. 급·배수, 위생 및 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 매각 포함 시설. 지상 수목·조경석 등이 포함 평가돼 있으며, 비가림막(폴리카보네이트 지붕) 및 태양광설비도 포함 평가돼 있습니다. 각각의 설치 상태와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일부가 인접 토지에 걸쳐 소재한다고 명시돼 있습니다. 경계측량과 현황 확인, 인접 토지와의 권리관계 검토가 중요한 사안입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 이것만으로 제시외 건물의 인접지 침범 및 이용 권원 문제가 해소된 것은 아닙니다.
• 환금성. 농경지·단독주택 혼재 지역의 토지와 주택이 함께 매각되는 형태입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없어 적정 매각기간이나 재매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 경계 확인. 일부가 걸쳐 있다는 인접 토지의 지번·소유자·경계 및 점유 범위를 확인하고, 필요하면 현황측량과 지적측량을 통해 실제 경계를 대조해야 합니다.
• 인접지 이용 권원. 인접 토지 사용승낙이나 계약이 존재하는지, 해당 제시외 건물의 계속 사용 또는 이전·철거와 관련한 법적 문제가 있는지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·주택·제시외 건물·수목·조경석·비가림막·태양광설비 등 매각 포함 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 임대관계와 점유. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 권리변동. 말소기준근저당과 후순위 근저당·가압류의 소멸 예정 여부, 공동담보 및 추가 권리변동을 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 보전녹지지역과 가축사육제한구역의 제한사항을 확인하고, 예정한 용도로 사용할 수 있는지 관할 기관에 검토해야 합니다.
• 건물·설비 상태. 주택의 구조·누수·설비 상태와 비가림막 및 태양광설비의 작동·소유·유지관리 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 502,159,110원을 시장가격으로 단정하지 말고, 비교 가능한 인근 토지·주택 거래 및 건물 상태를 확인해야 합니다.
• 배당 모의 확인. 예상배당상 인수액 0원은 현재 가정에 따른 결과입니다. 실제 채권액, 세금, 임차권 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지대장·지적도 및 관련 인허가 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 깨끗함보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는가”

이 사건은 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확한 경매입니다. 불국사농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 신건 예상배당에서는 매수인 인수액 0원, 소유자 잔여액 140,802,383원이 산정됩니다.

그러나 투자 판단에서는 그보다 더 중요한 문제가 남아 있습니다. 제시외 건물 일부의 인접지 걸침, 미확인 임대관계, 그리고 비교 실거래 시세 부재입니다. 매각대금에 포함된 건물을 실제로 계속 사용할 수 있는지 확인되지 않는다면, 감정가나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.

따라서 이 물건은 등기권리 정리 가능성은 긍정적이지만, 점유·경계·가격 판단은 보류해야 하는 유형입니다. 종합평가는 C등급으로, 등기상 인수액보다 현장 및 법률관계의 불확실성이 크게 작용합니다.

결론은 명확합니다. 권리 소멸은 확인되지만, 경계와 이용권을 확인하기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 무엇을 적법하고 온전히 사용할 수 있느냐에 있습니다.