대구지방법원 2025타경8246. 대구 동구 신서동 대구혁신도시비젼스퀘어2의 제1층제2층 제168호 단위상가입니다. 등기상 소유자는 김건우이고, 말소기준권리는 2020년 1월 14일 설정된 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 414,000,000원이며, 이후의 가압류와 후순위 근저당권 등은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 197,911,000원으로 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 이 수치는 3회 유찰 결과이지 시장가격 검증 수치가 아닙니다. 특히 감정평가상 이용상태가 제2종근린생활시설(일반음식점:공실)이므로, 주거상품처럼 거래수요를 단순 가정하기보다 실제 영업수요와 공실 해소 가능성을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8246 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 1층제2층168호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점:공실) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상6층 중 제1층제2층 제168호 단위상가 |
| 소유자 | 김건우 |
| 감정가 / 최저가 | 577,000,000원 / 197,911,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구금액 | 에이치에프더블유삼사유동화전문 유한회사 / 476,331,614원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항 발행 | 2026.09.03 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 경매상 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 확인되지 않습니다. 핵심은 2020.01.14 우리은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 발생한 삼성카드·신용보증기금·대구신용보증재단·케이비국민카드의 가압류와 후순위 근저당, 2025타경8246 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 최저가에서도 채권이 크게 남는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,570,754원 | 매각가의 1.8% 추정 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 414,000,000원 | 194,340,246원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,363,925원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 17,999,600원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 대구신용보증재단 | 94,502,171원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,327,668원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 매각가 197,911,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 603,193,364원, 예상 배당액은 194,340,246원, 미배당액은 408,853,118원입니다. 소유자 잔여액은 0원으로 산정됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리부담은 그대로 0원
| 시나리오 | 낙찰가 | 감정가 대비 | 채권자 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 197,911,000원 | 34.3% | 408,853,118원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,537,700원 | 24.01% | 467,395,192원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 96,976,390원 | 16.81% | 508,362,549원 | 0원 |
④ 현장·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 본건은 제2종근린생활시설(일반음식점:공실)입니다. 공실이므로 현재 임대수익이 발생하는 상태로 볼 수 없습니다.
- 주위환경. 대구경북지방병무청 서측 인근에 위치하며, 부근은 대형마트·업무시설 및 각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 간선도로 등이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 폭 약 30미터, 동측 폭 약 20미터 포장도로와 접하고, 서측으로 폭 약 8미터 보행자 전용도로와 접합니다.
- 토지·지역. 중심상업지역이며 상업용 건부지입니다. 토지이용계획상 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구 등 관련 지정이 포함되어 있습니다.
- 시설. 공동 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터 및 천장형 냉난방설비 등이 되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 권리별 세부 점검
| 권리 | 일자 | 권리자 | 금액 | 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 4번 근저당권 | 2020.01.14 | 주식회사우리은행 | 414,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 6번 근저당권 | 2020.05.04 | 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 매각소멸 |
| 갑구 8번 가압류 | 2023.03.22 | 삼성카드 주식회사 | 11,363,925원 | 매각소멸 |
| 갑구 11번 가압류 | 2023.12.11 | 신용보증기금 | 17,999,600원 | 매각소멸 |
| 갑구 12번 가압류 | 2023.12.19 | 대구신용보증재단 | 94,502,171원 | 매각소멸 |
| 갑구 13번 가압류 | 2024.01.04 | 주식회사 케이비국민카드 | 5,327,668원 | 매각소멸 |
| 갑구 17번 임의경매개시결정 | 2025.05.30 | 에이치에프더블유삼사유동화전문 유한회사 | - | 경매진행 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 일반음식점 공실이므로 현장 방문 시 실제 출입동선, 인근 상가 운영상황, 공실 분포와 점포 가시성을 확인하세요.
- 임대수요 검증. 임대관계는 미상입니다. 예상 임대조건을 외부에서 임의로 가정하지 말고 실제 중개업소·현장 임대사례로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가는 197,911,000원이지만 이미 3회 유찰되었습니다. 낮아진 가격 자체보다 왜 입찰이 성사되지 않았는지를 확인하는 것이 중요합니다.
- 상가 환금성. 중심상업지역이지만 근린시설의 매수층은 주거상품과 다릅니다. 실제 영업수요와 향후 재매각 가능성을 함께 보세요.
- 권리 확인. 말소기준권리는 을구 4번 우리은행 근저당권이며 이후 가압류 및 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 입찰 직전 원본 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 본 분석의 배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 상가”
권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 아직 안심하기 어렵습니다. 감정가 577,000,000원에서 최저매각가 197,911,000원까지 낮아진 것은 분명 큰 조정이지만, 이것만으로 시장가 대비 저렴하다고 판정할 수 있는 실거래 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 일반음식점 공실이라는 현재 이용상태와 3회 유찰입니다. 현재 회차에서는 197,911,000원에 인수 0원이라는 권리상 장점이 있으나, 4회 유찰 시 138,537,700원, 5회 유찰 시 96,976,390원으로 더 내려갈 가능성이 제시되어 있습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸졌는가”보다 공실을 해소할 실제 수요가 있는가, 그리고 그 수요를 반영한 가격이 얼마인가입니다.
