💰 가격 2,048,293,400원 · 🏠 대항력 가능 점유자 1명 · ⚠️ 인수액 미확정 · 🏦 추가 근저당 72,000,000엔

대구지방법원 2026타경10085. 경주시 강동면 왕신리 662에 있는 공장용지와 건물 등을 포함한 경매입니다. 건물 등기에는 주식회사거성철강이 소유자로 기재돼 있고, 토지는 공업용으로 이용되는 공장용지입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,048,293,400원. 신청채권 청구금액은 2,325,682,048원입니다.

이 물건을 일반적인 주거용 부동산처럼 판단해서는 안 됩니다. 권리관계는 담보권 중심으로 형성돼 있으나, 실제 입찰 위험은 선순위 가능 점유자, 외화 근저당, 세금, 공장 설비 범위, 일부 지분매각에서 발생합니다. 특히 장현석의 전입신고일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 실제 사용관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 무조건 확정하거나, 반대로 인수액이 없다고 판단하는 것 모두 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 경남은행 근저당

현재 말소기준권리는 2023.08.25 설정된 경남은행 근저당권(채권최고액 1,661,000,000원)입니다. 그 이전에 설정된 오천농업협동조합·대구은행·신한은행 등 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 경남은행 추가 근저당과 가압류·압류는 원칙적으로 매각 시 소멸 대상입니다.

다만 등기상 말소와 매수인 부담의 소멸은 동일한 뜻이 아닙니다. 선순위 가능 점유자의 보증금 반환 문제, 조세 관련 실제 배당순위, 공장설비의 소유권 및 일괄매각 범위를 별도로 검토해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 인수 여부가 확정되지 않았다

실제 신고된 점유·임차 관계자 1명. 보증기관 대위·승계에 의한 중복 임차인 신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

가장 중요한 것은 전입일이 빠르다는 사실만으로 공장 일부에 대한 대항력이 무조건 성립하는 것은 아니라는 점입니다. 점유 부분의 법적 용도, 주거용 임대차 해당 여부, 사업자등록 등 적용되는 대항요건과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

동시에 전입일이 말소기준권리보다 앞선 만큼, 대항력 가능성을 배제하고 인수액을 0원으로 놓아서도 안 됩니다. 보증금과 임대차계약 내용이 확인되기 전까지 실질취득액은 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,048,293,400원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후, 확인된 일부 담보권과 가압류 채권을 순차적으로 배분한 계산입니다. 실제 법정 배당순위를 확정한 표는 아닙니다.

* 외화 근저당의 0원은 채무 소멸이나 배당권 부존재가 아니라, 채권액 미확정으로 계산에서 제외했다는 의미입니다. 선순위 임차보증금·조세채권·일부대위변제의 정확한 순위와 중복관계는 추가 검증이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 확대

유찰로 매각가가 낮아지면 채권자들의 회수액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그렇다고 유찰된 매각가가 곧 실질취득액이 되는 것은 아닙니다. 장현석의 임차보증금이 확인되고 법적 인수 여부가 결정돼야 실제 자금부담을 계산할 수 있습니다.

또한 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 신건 2,048,293,400원뿐 아니라 1회·2회 유찰 가격 역시 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (토지이용 관련 사항)

• 토지의 성격. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 5,362㎡이며, 계획관리지역에 속합니다.
• 지형 및 도로. 완경사·부정형 토지이고, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 대형 화물차 진입과 공장 운영에 필요한 차량 회전·상하차 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 공시지가. ㎡당 110,500원입니다. 공시지가는 감정가나 실제 매매 시세를 직접 대체하지 않습니다.
• 소하천 관련 규제. 소하천구역 및 소하천에 저촉돼 있습니다. 관련 구역의 정확한 경계와 건축·증축·사용에 대한 제한을 확인해야 합니다.
• 공장 관련 제한. 공장설립제한지역·공장설립승인지역에 저촉돼 있습니다. 기존 공장 사용과 신규 업종 변경·증설 가능성은 별도 검토 대상입니다.
• 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 성장관리계획구역에도 저촉돼 있습니다. 인허가 검토 시 해당 구역별 제한을 함께 확인해야 합니다.
• 건물·시설 범위. 제시외 건물이 매각에 포함되고 콘크리트구조물(폐기물적치장)은 평가에서 제외됩니다. 부속 구조물과 공장 관련 시설의 소유권·사용 가능 여부를 따져야 합니다.
• 환금성. 공업용 부동산은 주거용 아파트와 달리 업종 적합성, 공장 인허가, 접근성, 설비 상태 및 실제 사용 가능성이 매수 수요에 큰 영향을 줍니다. 현재 확인 가능한 거래 사례가 없어 적정 매각가격과 재매각 가능성을 수치로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 장현석의 실제 권리 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 점유 목적, 전입 상태, 사업자등록 여부, 확정일자 및 배당요구를 확인하세요. 대항력 인정 여부에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.
• 외화 근저당 채무 확정. 경남은행의 72,000,000엔 근저당에 관한 실제 채권액, 적용 환율, 권리이전 및 변제내역을 확인하세요. 배당표상 제외된 금액을 실제 채무가 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
• 한국무역보험공사 권리관계. 가압류 205,131,432원과 근저당 일부대위변제·경정 관계를 확인해 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 하세요.
• 조세채권 우선순위. 경주세무서 및 경주시의 압류가 존재합니다. 체납 세목, 법정기일, 우선배당 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 목록 확인. 전체 매각목록과 각 목록의 소유권·지분 및 사용 범위를 확인하세요. 특히 목록 6은 지분매각이므로 공유관계와 실질적 사용 가능성이 중요합니다.
• 제시외 건물·평가 제외 시설 확인. 일괄매각에 포함된 건물과 평가 제외된 폐기물적치장 구조물의 위치·소유·처리 책임을 현장에서 확인하세요.
• 공장 인허가 확인. 계획관리지역, 공장설립제한·승인지역, 소하천구역, 성장관리계획구역 등의 저촉 범위를 지자체와 관계기관에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 경남은행 근저당에는 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법 관련 목록이 기재돼 있습니다. 다른 담보목적물, 기계·기구 포함 범위, 실제 매각목록을 서로 대조하세요.
• 감정평가 세부내역 확인. 건물·토지·제시외 건물·기계·시설별 평가와 실제 현황이 일치하는지 확인하고 별도의 현장 실사 및 가격 검증을 진행하세요.
• 사건 진행상태 확인. 2025년 경매개시결정은 2026.01.22 취하됐고, 현재 사건은 2026.02.23 개시된 별도의 경매입니다. 매각기일 2026.11.17 이전에 매각조건 변경·취하·정지 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 건물 및 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장 관련 등록·허가 자료와 체납 사항을 확인한 뒤 입찰하세요.

⑦ 종합 판단 — D등급, 권리·가격 확인 전 입찰 보류

맺으며 — “말소되는 채권이 많다고 안전한 공장은 아니다”

이 물건은 등기부상 근저당권과 가압류가 많아 복잡해 보이지만, 말소기준권리는 2023년 경남은행 근저당으로 정리됩니다. 그 뒤의 등기권리들이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 위험이 낮아 보일 수 있습니다.

그러나 실제 승부처는 등기부 뒤에 있습니다. 2014년 전입한 점유자의 보증금과 대항력 성립 여부, 외화 근저당 및 일부대위변제의 정확한 권리관계, 조세채권의 우선순위, 공장·토지의 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다. 특히 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함·일부 지분매각이 동시에 기재돼 있습니다.

신건 2,048,293,400원이든 유찰 후 1,638,634,720원 또는 1,310,907,776원이든, 현재 단계에서 가격 메리트를 주장할 근거는 부족합니다. 권리는 일부 정리 가능하지만, 인수액·시장가치·물건 이용 가능성은 미확정입니다.

종합 D등급. 입찰보다 권리확인과 현장실사가 우선입니다. 선순위 가능 점유자의 법적 지위와 보증금, 전체 매각목록 및 토지 규제를 확인한 후에야 실질취득액을 산정하고 입찰 상한을 정할 수 있습니다.