대구지방법원 2026타경10138. 경주시 내남면 덕천리의 공장·사무실 및 토지가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사다스코이며, 2024년 8월 16일 이전 경매를 통한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 삼원신용협동조합 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 임의경매는 그 근저당권을 기초로 진행되며, 신청채권자의 청구금액은 196,149,968원입니다.
눈여겨볼 점은 그 이후입니다. 한창수·신기훈·양경규 명의의 후순위 근저당권이 순차적으로 설정됐고, 메리츠캐피탈주식회사와 기술보증기금의 가압류, 경주시의 압류도 추가됐습니다. 특히 기술보증기금이 후순위 근저당권 3건에 대해 사해행위취소로 인한 근저당권설정등기 말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 설정했습니다.
등기된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 권리 소멸과 분쟁이 없다는 뜻은 다릅니다. 공장이라는 비주거용 부동산의 특성, 점유자와 채무자의 관계, 일괄매각 대상의 경계까지 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10138 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 내남면 덕천리 1119-5, 1119-27 도로명주소: 경상북도 경주시 내남면 화계로 185-22 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 공장 |
| 건물 구성 | 기호(1): 철골조 철근콘크리트지붕 2층 공장 및 사무실 기호(2): 파이프조 및 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 계획관리지역 덕천리 1119-5 토지 면적 1,294.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사다스코 (2024.08.16 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 475,929,150원 / 475,929,150원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 삼원신용협동조합 / 196,149,968원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.16 · 을구 16번 · 삼원신용협동조합 근저당권 (채권최고액 240,000,000원) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 및 철거가 용이한 가건물 제외 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 분쟁성 등기가 있다
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.08.16 접수된 을구 16번 삼원신용협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 하나은행 근저당권과 과거 경매개시결정은 2024년 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 기존에 말소된 권리들을 현재 살아 있는 선순위 부담으로 다시 계산할 이유는 없습니다.
현재 말소기준권리 이후 설정된 한창수·신기훈·양경규의 근저당권, 메리츠캐피탈 및 기술보증기금의 가압류, 경주시 압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이러한 금전채권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
해당 가처분은 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권에 부기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 가처분과 관련된 소송의 진행 상황, 등기 말소 처리, 배당 순위에 미칠 영향은 별도로 확인해야 합니다. 가처분이 존재한다는 사실만으로 매수인에게 채무가 승계된다고 볼 수는 없지만, 이를 일반적인 단순 근저당 경매와 동일하게 취급해서도 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 관계는 미확정
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 인물은 이강욱 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 인물에 대한 조사 내역입니다. 다만 임차계약의 존재와 조건이 완전히 확인된 것은 아니므로, 실제 임차인으로 확정하기보다 점유·임차관계 확인 대상자로 보는 것이 적절합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이강욱 목록 1, 3번 |
2025.11.26 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
선순위 대항력 없음 전입일 기준 임차관계 자체는 미상 |
우선변제 미상 승계 신고 해당 없음 |
이강욱의 전입일은 2025.11.26으로, 말소기준권리 설정일인 2024.08.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 임차인 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 임대차계약·점유 경위는 미상입니다. 임차인으로서의 권리관계가 불명확하므로, 점유 및 임차관계의 존재 여부를 추가 확인해야 합니다.
그러나 동일한 이름만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 동일인 여부, 실제 임대차계약, 사용·점유 경위, 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다. 특히 공장·사무실이 포함된 부동산이므로 주거 전입만으로 전체 사용관계나 비주거 부분의 권리를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,929,150원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 모형입니다. 집행비용 추정액을 제외한 채권자 예상배당 합계는 468,769,858원이며, 채권 신고·설정 금액 합계 1,152,495,337원에 비해 683,725,479원이 부족합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 7,159,292원 |
| 1. 근저당 · 삼원신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한창수 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 52,495,337원 | 52,495,337원 |
| 4. 근저당 · 신기훈 | 300,000,000원 | 56,274,521원 |
| 5. 근저당 · 양경규 | 340,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,159,292원은 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세·최우선변제 및 가처분 관련 권리관계의 변동은 확정 반영된 금액이 아닙니다. 위 표는 배당 모형의 예시이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
채권 미배당 683,725,479원 ≠ 매수인 인수액 0원. 두 지표는 서로 다른 의미입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 475,929,150원 | 468,769,858원 | 683,725,479원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 380,743,320원 | 374,612,914원 | 777,882,423원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 304,594,656원 | 299,530,331원 | 852,965,006원 | 0원 |
현재 신건 최저매각가는 475,929,150원입니다. 1회 유찰 시 380,743,320원, 2회 유찰 시 304,594,656원으로 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 그에 따라 채권자 측 미배당액은 증가하지만, 각 회차에서 모형상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
그러나 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 공장과 토지의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 현 최저가와 유찰 후 가격이 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 내남면 덕천리 독소저수지 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다. 공장 사용을 전제로 한 물류차량 접근성과 실제 진출입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 공장용지이며 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 덕천리 1119-5 토지의 공시지가는 103,400원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지의 공시 기준가격이므로 건물과 토지가 포함된 전체 경매물건의 시장가격으로 사용해서는 안 됩니다.
- 건물 기호(1). 철골조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 공장 및 사무실 용도입니다. 외벽 판넬잇기, 내벽 벽지·판넬잇기, 바닥 칼라하드너·장판지·타일 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수설비가 있습니다.
- 건물 기호(2). 파이프조 및 조적조 샌드위치판넬지붕 단층 공장입니다. 하단부 조적벽과 판넬 마감, 칼라하드너 바닥, 철재트러스 노출 천장 등의 구조입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다. 다만 매각 대상에 포함되는 제시외 건물과 제외 가건물은 별도의 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변이 공장·농경지·임야 혼재지역이고 물건 자체가 공장·사무실 복합 용도이므로, 일반 주거용 부동산과 달리 실제 사용 수요와 시설 적합성이 거래가격에 크게 작용할 수 있습니다. 비교 실거래가 없어 환금성에 대한 정량 판단은 유보합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 16번 삼원신용협동조합 근저당권이 기준권리인지, 현재 살아 있는 근저당권·가압류·압류의 매각 후 처리 내용이 원본 서류와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가처분 및 소송 확인. 기술보증기금의 근저당권 가처분 3건에 대해 관련 사건 진행 상황, 사해행위취소 청구의 내용, 말소·배당 영향 등을 점검해야 합니다.
- 이강욱의 실제 지위 확인. 현황조사상 이강욱과 을구 19번의 채무자 이강욱이 동일인인지 확인하고, 임대차계약서·보증금 지급 사실·점유 근거를 확인해야 합니다.
- 주거·비주거 점유 구분. 전입일은 말소기준권리 이후지만 공장 및 사무실의 실제 사용자·사업자 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자 등 미확정 사항을 해소해야 합니다.
- 일괄매각 경계. 덕천리 1119-5, 1119-27 및 관련 건물의 매각목록을 대조하고 제시외 건물과 가건물 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태·사용 가능성. 철골조·파이프조·조적조 건물의 유지보수 상태, 위생·급배수설비, 실제 공장 사용 가능 여부와 시설 현황을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 향후 공장 운영·용도변경·증축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 공장용지와 공장건물의 거래 사례 및 개별 물건 상태를 비교해야 합니다. 감정가 또는 공시지가만으로 가격 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 검증. 예상배당표는 추정 모형입니다. 실제 채권액, 세금, 우선변제 대상, 가처분 관련 배당 영향 및 집행비용을 재확인해야 합니다.
- 점유·인도 및 비용. 공장 내부의 설비·동산·가건물 소유관계, 인도 범위, 체납 공과금 및 관리 비용, 철거·정리 비용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸할 권리”보다 “확인하지 못한 변수”가 중요하다
이 사건의 말소기준권리는 비교적 분명합니다. 2024.08.16 삼원신용협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권 미배당액 683,725,479원을 낙찰자가 부담한다고 해석해서는 안 됩니다.
그러나 이것만으로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 기술보증기금의 근저당권 가처분 3건, 보증금·확정일자 미상의 점유 관계인 이강욱, 관계인 가능성, 제시외 건물 포함 및 가건물 제외 조건이 동시에 존재합니다. 모두 원본과 현장 확인이 필요한 사항입니다.
또한 신건 최저가인 475,929,150원이 공장과 토지의 시장가치에 비해 유리한 수준인지는 확인되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰된다고 해도 실거래 비교 없이 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유·소송·매각범위·시장가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 공장 경매입니다. 물건의 매력은 최저가가 아니라 실제 사용 가능성과 검증된 시장가치, 최종 인수 위험을 모두 확인한 뒤 평가해야 합니다.
